Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng bật tăng, thị trường phục hồi nhưng phân hóa sâu

Nguồn cung mới tăng mạnh là điểm sáng nổi bật của thị trường. Trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 16.000 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cao gấp hơn 3,6 lần so với năm 2024 và tương đương 86% so với giai đoạn sôi động năm 2022. Đáng chú ý, hơn 75% nguồn cung là sản phẩm cao tầng, phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt trong cơ cấu phát triển sản phẩm.

Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới đạt khoảng 8.000 sản phẩm, tăng 60% so với quý trước và cao hơn 80% so với tổng nguồn cung của cả năm 2024. Phần lớn số sản phẩm này đến từ các đại đô thị biển, đại đô thị nghỉ dưỡng tại những địa bàn trọng điểm về du lịch.

Khác với mô hình bất động sản nghỉ dưỡng truyền thống, các dự án đô thị biển hiện nay được phát triển theo hướng đa chức năng. Sản phẩm không chỉ phục vụ lưu trú ngắn ngày mà còn hướng tới nhu cầu an cư, sở hữu lâu dài, đi kèm hệ sinh thái tiện ích đồng bộ và định hướng vận hành bền vững. Đây được xem là yếu tố then chốt giúp phân khúc này thu hút sự quan tâm trở lại của nhà đầu tư.

Theo VARS, nhu cầu đầu tư phục hồi nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ như nguồn cung được khơi thông, dòng vốn rẻ, du lịch tăng trưởng mạnh với lượng khách quốc tế đạt mức cao kỷ lục, cùng việc đẩy nhanh đầu tư hạ tầng giao thông, gia tăng khả năng kết nối liên vùng. Đặc biệt, các sản phẩm cao tầng đa công năng trong đô thị biển được đánh giá có tiềm năng tăng giá và khả năng khai thác cho thuê tốt hơn so với căn hộ chung cư truyền thống tại một số khu vực.

Dù vậy, dòng tiền đầu tư hiện mang tính chọn lọc cao. Nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quyền sở hữu lâu dài và tiến độ triển khai rõ ràng, trong bối cảnh những vướng mắc pháp lý của phân khúc căn hộ du lịch truyền thống vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Thị trường năm 2025 ghi nhận hơn 9.000 giao dịch, gấp 4 lần năm trước, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 55%, tăng 5 điểm phần trăm so với năm 2024. Riêng quý IV/2025, số giao dịch vượt 4.300, tăng 30% so với quý trước và cao hơn 80% so với cả năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt 52%.

Tuy nhiên, thanh khoản cải thiện chủ yếu tập trung tại các dự án đô thị biển của chủ đầu tư lớn, có pháp lý minh bạch và sản phẩm phù hợp với xu hướng mới. Phần lớn các dự án nghỉ dưỡng truyền thống vẫn gặp khó do cơ cấu sản phẩm chậm đổi mới và những tồn tại pháp lý kéo dài.

Ở chiều giá bán, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục được neo ở mức cao khi các dự án mở bán mới đều định vị ở phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Sản phẩm cao tầng được chào bán trong khoảng 41–200 triệu đồng/m², tăng trung bình 11% theo năm, cá biệt có dự án tăng tới 15%. Với sản phẩm thấp tầng, giá dao động từ 8–210 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 5% so với năm 2024.

Áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí tài chính phát sinh trong giai đoạn dự án đình trệ, buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán khi tái khởi động. Điều này giúp bảo toàn biên lợi nhuận nhưng đồng thời làm gia tăng rủi ro thanh khoản, nhất là tại các khu vực không phải điểm đến du lịch trọng yếu.

Theo VARS, trong bối cảnh hiện nay, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phù hợp hơn với nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, hướng tới mục tiêu nghỉ dưỡng cá nhân kết hợp đầu tư dài hạn và đa dạng hóa danh mục, thay vì kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn như giai đoạn trước.