Người mua nhà xa vời giấc mơ an cư vì “thừa nhà to, thiếu nhà nhỏ”

Nghịch lý: Thừa nhà nhưng vẫn thiếu

Nhìn vào nguồn cung trên thị trường hiện nay, không khó để nhận thấy sự áp đảo của các dự án căn hộ cao cấp, diện tích lớn, giá trị cao. Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, phần lớn sản phẩm mới đều thuộc phân khúc trung – cao cấp, với diện tích phổ biến từ 70–120 m², thậm chí lớn hơn. Giá bán theo đó cũng bị đẩy lên mức cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Trong khi đó, nhu cầu thực của thị trường lại tập trung chủ yếu vào các căn hộ diện tích nhỏ (khoảng 30–60 m²), giá vừa túi tiền. Đây là phân khúc phù hợp với người trẻ, gia đình mới lập nghiệp hoặc người lao động có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, nguồn cung ở phân khúc này lại vô cùng khan hiếm.

Hệ quả là thị trường rơi vào tình trạng “lệch pha”: sản phẩm nhiều nhưng không phù hợp nhu cầu, trong khi người có nhu cầu thực lại không thể tiếp cận. Điều này khiến thanh khoản thị trường dù có dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn chưa thực sự bền vững.

Một trong những nguyên nhân chính khiến giấc mơ an cư trở nên xa vời là tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Theo nhiều khảo sát, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập (price-to-income ratio) tại Việt Nam đang ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Với mức thu nhập trung bình khoảng 15–25 triệu đồng/tháng, một gia đình trẻ gần như không thể mua được căn hộ có giá từ 2–3 tỷ đồng nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình hoặc vay ngân hàng. Ngay cả khi vay, áp lực trả nợ trong bối cảnh lãi suất biến động cũng là rào cản lớn.

Đáng chú ý, việc các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp đã góp phần “neo” mặt bằng giá chung của thị trường ở mức cao. Khi nguồn cung giá thấp gần như biến mất, người mua buộc phải lựa chọn những sản phẩm vượt khả năng tài chính hoặc tiếp tục trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, nguyên nhân cốt lõi của tình trạng “thừa nhà to, thiếu nhà nhỏ” nằm ở việc thị trường phát triển lệch hướng trong thời gian dài.

Ông cho rằng: “Doanh nghiệp không sai khi tối ưu lợi nhuận, nhưng nếu toàn thị trường đều chạy theo phân khúc cao cấp thì sẽ dẫn đến mất cân đối nghiêm trọng. Để thị trường phát triển bền vững, cần có sự điều chỉnh từ cả phía doanh nghiệp lẫn chính sách.”

Vị chuyên gia này nhấn mạnh rằng cần khuyến khích phát triển nhà ở diện tích nhỏ, giá hợp lý thông qua các cơ chế ưu đãi như giảm tiền sử dụng đất, rút ngắn thủ tục pháp lý hoặc hỗ trợ tín dụng. Đồng thời, cần có quy định rõ ràng về tỷ lệ sản phẩm nhà ở vừa túi tiền trong mỗi dự án.

Nguồn cung đang “đi ngược” với thực tế

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường hiện nay cho thấy nhu cầu tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ diện tích vừa và nhỏ. Cụ thể, khoảng 60-70% khách hàng là người có thu nhập trung bình có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, với mức giá khoảng 5-7 tỷ đồng. Trong khi đó, 20-25% người thu nhập thấp tìm kiếm căn hộ 1 phòng ngủ, giá khoảng 3 tỷ đồng.

Ngược lại, nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5-10%. Điều này cho thấy, việc gia tăng nguồn cung căn hộ lớn đang đi ngược với nhu cầu thực tế của thị trường.

“Việc áp dụng cách tính dân số cứng nhắc khiến chủ đầu tư buộc phải phát triển nhiều căn hộ diện tích lớn để tối ưu diện tích sàn. Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong tiêu thụ sản phẩm mà còn khiến cơ hội sở hữu nhà của nhiều gia đình trẻ trở nên xa vời”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định.

Trong bối cảnh đó, khi không thể tiếp cận nhà ở tại khu vực trung tâm, nhiều người mua buộc phải dịch chuyển ra vùng ven, nơi giá nhà “dễ chịu” hơn. Tuy nhiên, điều này kéo theo hàng loạt hệ lụy.

Trước hết là vấn đề hạ tầng. Dù nhiều khu vực vùng ven đã được đầu tư mạnh mẽ, nhưng nhìn chung vẫn chưa đồng bộ, đặc biệt là hệ thống giao thông và tiện ích công cộng. Việc di chuyển xa khiến chi phí thời gian và sinh hoạt của người dân tăng lên đáng kể.

Bên cạnh đó, không phải dự án nào ở vùng ven cũng đảm bảo chất lượng và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường từng xảy ra nhiều vụ việc liên quan đến dự án “ma” hoặc chậm tiến độ, người mua càng trở nên thận trọng hơn.

Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn: người mua không đủ tiền mua nhà ở trung tâm, chuyển ra vùng ven nhưng lại đối mặt với nhiều rủi ro, khiến quyết định an cư ngày càng khó khăn.

Có thể thấy, nghịch lý “thừa nhà to, thiếu nhà nhỏ” đang là một trong những rào cản lớn nhất khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân trở nên xa vời. Đây không chỉ là vấn đề của riêng doanh nghiệp hay người mua, mà là bài toán tổng thể của cả thị trường.

Theo các chuyên gia, để giải quyết, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách và thị trường: doanh nghiệp cần tái cấu trúc sản phẩm, trong khi Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Chỉ khi cung – cầu thực sự gặp nhau, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững và giấc mơ an cư mới trở lại gần hơn với người dân.