Người mua nhà vẫn gặp áp lực lớn: Cung tăng nhưng giá không giảm

Cung tăng nhưng giá không giảm

Theo Avison Young Việt Nam, trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ tại TP HCM tăng ở mức thận trọng khi các chủ đầu tư theo dõi sát khả năng hấp thụ và diễn biến giá bán. Tỉ lệ hấp thụ tại thị trường này đạt khoảng 65%-75%.

Ngược lại, Hà Nội ghi nhận nguồn cung bùng nổ với hơn 10.000 căn hộ mới được mở bán, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn. Dù nguồn cung tăng mạnh, song tỉ lệ hấp thụ tại Hà Nội vẫn đạt mức cao, dao động 70%-80%, cho thấy nhu cầu mua nhà ở và đầu tư tiếp tục duy trì tích cực. Đặc biệt, phân khúc trung và cao cấp tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, làm cho cơ cấu thị trường nhà ở ngày càng lệch về nhóm sản phẩm giá cao.

Avison Young dự báo năm 2026 dù nguồn cung căn hộ tăng nhưng giá sơ cấp vẫn tiếp tục đi lên và phân hóa rõ giữa các khu vực, song tốc độ tăng chậm hơn giai đoạn trước. Dự kiến, TP HCM có khoảng 15.000 căn hộ mới, Hà Nội 10.000 căn và Đà Nẵng 4.000 căn. Giá sơ cấp có thể tăng 20%-25% tại TP HCM và Hà Nội, trong khi Đà Nẵng tăng khoảng 10%-15%.

Chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội, thừa nhận thời gian gần đây thanh khoản bất động sản đã chững lại. Nguyên nhân được cho là giá đã quá cao, người mua khó tiếp cận. Bên cạnh đó, dịp cuối năm lãi suất có xu hướng tăng cao, người mua dè chừng và chờ đợi thêm tín hiệu.

“Người có nhu cầu mua bất động sản vẫn rất nhiều, nhưng giá bất động sản đã liên tục tăng trong nhiều năm nên họ có phần dè chừng. Một số chủ nhà hoặc môi giới vẫn tiếp tục đẩy giá chung cư nhưng người mua ít. Gần đây, một số chủ nhà chấp nhận giảm giá nhẹ để bán nhanh”, anh chia sẻ.

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, thừa nhận, trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội, giá bán chung cư tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Song, đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng. Tuy nhiên, nhìn chung mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Dự báo xu hướng giá thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội - cho rằng, nếu nguồn cung tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới, giá chung cư Hà Nội có thể chững lại, thậm chí đi ngang trong một giai đoạn dài.

Theo bà An, giá chung cư không thể tăng mãi mà chỉ tăng đến một ngưỡng phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Diễn biến hiện nay tại Hà Nội được đánh giá khá tương đồng với giai đoạn trước của TP.HCM, khi giá căn hộ từng tăng nhanh rồi chững lại, thậm chí điều chỉnh nhẹ trong một thời gian dài trước khi phục hồi trở lại cùng sự cải thiện của thị trường.

Người có tiền cũng gặp áp lực

Không chỉ người thu nhập trung bình, ngay cả nhóm có tài chính khá cũng tỏ ra thận trọng với các khoản vay mua nhà. Trong bối cảnh mặt bằng giá cao, việc chỉ có 30% vốn tự có đồng nghĩa với rủi ro. Khoản vay lớn kéo theo áp lực trả nợ gốc và lãi tăng cao, đặc biệt khi lãi suất ưu đãi kết thúc.

Thực tế cho thấy, không ít trường hợp buộc phải bán nhà để trả nợ khi lãi suất thả nổi tăng mạnh hoặc thu nhập bị ảnh hưởng bởi biến động kinh tế. Theo CBRE Việt Nam, khoảng 64% người mua nhà hiện nay phải sử dụng đòn bẩy tín dụng, phản ánh áp lực tài chính ngày càng lớn.

Khảo sát cũng cho thấy sự phân hóa rõ rệt: Nhóm có thu nhập trên 70 triệu đồng/tháng thường muốn vay dưới 30% giá trị bất động sản, trong khi nhóm thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng sẵn sàng vay tới 70%.

Lo ngại này càng gia tăng khi lãi suất có dấu hiệu đi lên. Vào thời điểm cuối năm, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng tăng, kéo theo lãi suất cho vay mua nhà. Một số ngân hàng đã nâng lãi suất ưu đãi năm đầu lên khoảng 8%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-14%/năm. Đáng chú ý, các gói vay ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi tại khối ngân hàng quốc doanh cũng đã dừng triển khai.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản thừa nhận lãi suất cho vay tăng thì người mua sẽ lo lắng. Người mua nhà phải chịu áp lực lớn từ khoản vay, biến động lãi suất và những hạn chế trong chính sách tín dụng khiến việc sở hữu nhà càng thêm khó khăn.

Trước áp lực ngày càng lớn, nhiều người buộc phải tìm kiếm các giải pháp thay thế. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị thay vì cố mua nhà trong khu vực trung tâm với giá cao, người mua có thể cân nhắc các khu vực vùng ven hoặc tích lũy ít nhất 30-50% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực tài chính.

Theo một khảo sát trên 1.000 người tiêu dùng trong độ tuổi 18-44 cho thấy xu hướng “ở thuê dài hạn” ngày càng rõ nét. Nhóm này chấp nhận thuê nhà thay vì mua bằng mọi giá, do lo ngại giá bất động sản vượt khả năng chi trả. Phần lớn là người độc thân, chưa có kế hoạch mua nhà, ưu tiên sử dụng tiền tích lũy cho du lịch, trải nghiệm; chỉ khoảng 15% trong nhóm này đầu tư vào bất động sản.