Người mua nhà vẫn dè dặt chưa mạnh tay xuống tiền, thị trường vào giai đoạn chọn lọc

Thanh khoản chưa phục hồi mạnh không đồng nghĩa nhu cầu nhà ở biến mất, mà cho thấy người mua đang thận trọng hơn trước áp lực giá và chi phí vay vốn. Trong bối cảnh đó, thị trường có xu hướng chuyển sang giai đoạn chọn lọc, nơi mức giá phù hợp, chất lượng sản phẩm và khả năng chi trả trở thành những yếu tố quyết định giao dịch.

Thanh khoản chững lại, người mua ưu tiên quan sát và so sánh

Diễn biến thị trường trong thời gian gần đây cho thấy tâm lý thận trọng đang hiện diện tại nhiều địa bàn trọng điểm phía Nam. Theo dữ liệu Batdongsan, nhu cầu tìm mua nhà đất tại TP.HCM cũ giảm 16% so với tháng trước. Tại Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, mức độ quan tâm lần lượt giảm 18% và 17%.

Số liệu từ DKRA Consulting cũng phản ánh sức hấp thụ còn hạn chế. Trong tháng 8, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đạt khoảng 11%, giảm 36% so với tháng trước. Phân khúc nhà liền thổ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 8%, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng chưa đạt 1%.

Những con số này cho thấy thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh về sức mua, khi quyết định giao dịch ngày càng phụ thuộc vào khả năng cân đối tài chính của khách hàng. Người mua không chỉ quan tâm đến giá niêm yết mà còn xem xét tổng chi phí sở hữu, khoản trả góp hàng tháng, chất lượng công trình và triển vọng khai thác tài sản trong tương lai.

Trên thị trường thứ cấp, một số chủ nhà đã chủ động điều chỉnh giá bán, giảm vài trăm triệu đồng hoặc tăng mức hoa hồng dành cho môi giới nhằm thu hút khách hàng. Các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, những động thái này chưa tạo ra sự cải thiện tương ứng về thanh khoản.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, một trong những nguyên nhân là người mua vẫn cho rằng mặt bằng giá chưa đạt mức thấp nhất. Khi thanh khoản chậm và xuất hiện thêm những trường hợp cần bán tài sản sớm, khách hàng có xu hướng tiếp tục quan sát để tìm kiếm mức giá tốt hơn.

Tâm lý này phản ánh sự thay đổi đáng kể so với giai đoạn thị trường tăng nóng, khi người mua thường lo ngại bỏ lỡ cơ hội nếu chậm quyết định. Hiện nay, nhiều khách hàng chấp nhận kéo dài thời gian tìm kiếm thay vì mua ngay một sản phẩm chưa thực sự phù hợp. Họ muốn có thêm cơ sở để đánh giá giá trị căn nhà, so sánh các lựa chọn trong cùng khu vực và thương lượng với người bán.

Dù vậy, sự thận trọng không đồng nghĩa người mua quay lưng với bất động sản. Nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn tồn tại, nhưng quá trình chuyển từ nhu cầu tìm kiếm sang giao dịch thực tế đang đòi hỏi nhiều điều kiện hơn. Những sản phẩm có mức giá phù hợp, pháp lý minh bạch và đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng có thể tạo lợi thế trong bối cảnh khách hàng ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng.

Đối với thị trường, đây cũng là giai đoạn để phân hóa rõ hơn giữa những sản phẩm có giá trị sử dụng thực chất và những tài sản chủ yếu được mua dựa trên kỳ vọng tăng giá. Khi người mua có thêm thời gian so sánh, các yếu tố như vị trí, kết nối giao thông, tiện ích, chất lượng quản lý và khả năng thanh khoản có thể được xem xét kỹ hơn trong quyết định cuối cùng.

Giá nhà và chi phí vay vốn vẫn là rào cản lớn

Bên cạnh tâm lý chờ đợi giá giảm thêm, khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả tiếp tục là trở ngại đối với nhiều hộ gia đình. Ngay cả khi một căn hộ được điều chỉnh giá vài trăm triệu đồng, tổng giá trị tài sản vẫn có thể vượt quá ngân sách nếu người mua phải sử dụng khoản vay lớn.

Bài toán tài chính vì vậy không chỉ nằm ở số tiền cần thanh toán ban đầu mà còn kéo dài trong suốt thời gian vay. Người mua cần tính toán nguồn vốn tự có, mức trả nợ hàng tháng, chi phí sinh hoạt và khả năng duy trì thu nhập ổn định. Trong bối cảnh triển vọng thu nhập của một bộ phận khách hàng còn chưa chắc chắn, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao trở thành lựa chọn cần cân nhắc kỹ.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng nhiều gia đình đang có xu hướng giữ lại tiền mặt, giảm ngân sách mua nhà hoặc không sử dụng hết hạn mức vay có thể tiếp cận. Điều này phản ánh cách tiếp cận thận trọng hơn với tài sản có giá trị lớn, đặc biệt khi chi phí vốn có thể thay đổi trong thời gian dài.

Thực tế, các chương trình ưu đãi từ chủ đầu tư có thể giúp giảm áp lực thanh toán ban đầu, nhưng chưa chắc giải quyết được bài toán affordability nếu giá bán vẫn cao so với thu nhập. Một căn hộ có tiến độ thanh toán linh hoạt vẫn có thể nằm ngoài khả năng của người mua nếu khoản vay sau khi nhận nhà quá lớn hoặc chi phí lãi vay vượt ngưỡng an toàn của gia đình.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Savills TP.HCM, cũng cho rằng thanh khoản khó phục hồi mạnh chỉ nhờ khuyến mại hoặc việc giá thứ cấp giảm nhẹ. Trong quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp bình quân khoảng 76 triệu đồng/m², trong khi giá thứ cấp khoảng 62 triệu đồng/m². Khoảng cách này tạo thêm lựa chọn cho khách hàng, nhưng quyết định mua vẫn phụ thuộc vào sự phù hợp giữa giá bán, chất lượng, pháp lý và khả năng vay vốn.

Lãi suất là một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến sức mua. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến khoảng 13%/năm, trong khi lãi suất thả nổi tại một số khoản vay có thể lên 14–16%/năm sau thời gian ưu đãi. Với khoản vay hàng tỷ đồng, chi phí lãi vay có thể tạo ra áp lực đáng kể lên ngân sách gia đình, khiến khách hàng phải cân nhắc kỹ hơn trước khi ký hợp đồng.

Trong bối cảnh này, triển vọng phục hồi thanh khoản không chỉ phụ thuộc vào việc giá nhà có giảm hay không, mà còn liên quan đến khả năng cải thiện điều kiện tài chính của người mua. Những sản phẩm có tổng giá trị phù hợp, phương án thanh toán minh bạch và mức vay nằm trong khả năng kiểm soát có thể tiếp cận nhu cầu thực tốt hơn.

Về phía người bán, việc điều chỉnh giá sát với sức mua thực tế và cung cấp thông tin rõ ràng về pháp lý, chi phí vận hành sẽ giúp nâng cao khả năng cạnh tranh. Đối với người mua, giai đoạn hiện nay tạo điều kiện để khảo sát kỹ hơn, so sánh nhiều lựa chọn và hạn chế quyết định dựa trên tâm lý đám đông.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà chất lượng nhu cầu quan trọng không kém quy mô nhu cầu. Người mua vẫn quan tâm đến nhà đất, nhưng ưu tiên những tài sản đáp ứng được nhu cầu sử dụng và phù hợp với năng lực tài chính dài hạn. Khi giá bán, chính sách thanh toán và chi phí vốn dần tiệm cận khả năng chi trả, giao dịch có cơ sở để cải thiện theo hướng thực chất hơn, thay vì chỉ phụ thuộc vào các chương trình khuyến mại ngắn hạn.