Người mua nhà từ bỏ tâm lý đám đông, giá thứ cấp giảm 10 - 20%
Trải qua giai đoạn biến động về lãi suất và giá nhà tăng cao, thị trường bất động sản đang chứng kiến những thay đổi mang tính bước ngoặt. Người mua nhà ngày càng thực tế hơn, trong khi các doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại sản phẩm và tung ra nhiều chính sách kích cầu để thích ứng.
Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội tại JLL Việt Nam, một trong những thay đổi rõ rệt nhất của thị trường trong giai đoạn 2024 - 2026 là sự dịch chuyển trong hành vi của người mua nhà.
Thị trường đã phục hồi sau đại dịch nhưng có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong khi chung cư trung cấp vẫn duy trì giao dịch khá khả quan thì phân khúc cao cấp lại đang chững lại rõ rệt.
Dự báo đến cuối quý 4/2026, lượng hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể chỉ đạt chưa tới 50% tổng nguồn cung mới (giảm mạnh so với mức 70 - 80% của giai đoạn 2024 - 2025).
Bên cạnh đó, chi phí lãi vay và áp lực thanh toán các khoản tiền cuối trước khi nhận căn hộ cũng tác động lớn đến quyết định của khách hàng. Người mua hiện nay đã chú trọng nhiều hơn đến nguồn tài chính cá nhân thay vì phụ thuộc vào các khoản vay ngắn hạn trong thời gian ân hạn của dự án.
Đồng quan điểm trên, GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV nhận định rằng việc kiểm soát đòn bẩy tài chính đang tác động trực tiếp đến hành vi thị trường. Những người không đủ tài chính mà vay mượn với kỳ vọng lướt sóng kiếm lời sẽ phải cân nhắc lại, nhường chỗ cho nhóm có nhu cầu thực. Về giai đoạn tiếp theo, khách hàng sẽ không còn chạy theo tâm lý đám đông mà tập trung vào giá trị thực của sản phẩm.
Nhìn nhận từ phía doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thanh khoản thị trường từng có thời điểm chậm lại do hai yếu tố chính lãi suất biến động và giá nhà liên tục leo thang trong phần lớn năm 2024 - 2025 khiến người mua cảm thấy bất hợp lý so với thu nhập. Thêm vào đó, xu hướng chuyển từ mua nhà sang thuê nhà của nhiều người trẻ cũng ảnh hưởng đáng kể đến thanh khoản chung.
Theo ông Chung, khi thanh khoản chậm lại, các doanh nghiệp chắc chắn phải có sự điều chỉnh để có thể bán được hàng.
khúc. Thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư sang những phân khúc thấp hơn.
Đồng thời, thay vì tập trung vào nhà ở thương mại thông thường, các chủ đầu tư cũng chuyển sang phát triển những sản phẩm theo chủ trương của Nhà nước như nhà ở xã hội hoặc các sản phẩm vừa túi tiền, bao gồm nhà ở thương mại có mức giá phù hợp.
Đặc biệt, trong giai đoạn vừa qua, thị trường ghi nhận sự điều chỉnh rất rõ rệt trên hai khía cạnh. Ở thị trường thứ cấp, theo ông Chung, giá đã giảm từ 10 - 20%.
Nhờ những điều chỉnh linh hoạt này, bước sang quý 3/2026, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực hơn hẳn so với hai quý đầu năm.
Sự thay đổi của thị trường diễn ra trong bối cảnh nguồn cung được dự báo sẽ tăng lên khi nhiều vướng mắc pháp lý của các dự án trước đây được tháo gỡ. Nếu như giai đoạn 2021 - 2025 số lượng dự án triển khai khá hạn chế, thì trong vài tới, thị trường được kỳ vọng sẽ chuyển sang trạng thái cân bằng hơn, mang lại cho người mua nhiều lựa chọn phong phú.
Trước nguồn cung ngày càng lớn, các chuyên gia khuyến nghị giới đầu tư nên ưu tiên các bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền hoặc mang lại giá trị dài hạn từ 3 - 5 năm. Đối với người mua để ở, các tiêu chí cốt lõi cần cân nhắc kỹ lưỡng bao gồm pháp lý, vị trí và chất lượng sản phẩm.