Người mua nhà chịu áp lực nợ vay mạnh lên từ 2027, dòng tiền đầu tư cũng phân hóa rõ rệt

Áp lực nợ vay tăng mạnh

Khảo sát thị trường cho thấy từ cuối năm ngoái đến nay, lãi suất cho vay mua nhà sau thời gian ưu đãi phổ biến ở mức 12-14% mỗi năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%. Trong khi đó, trước đây nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5-6% mỗi năm trong vài tháng đầu. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh khiến nhiều tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn.

Theo VARS IRE, rủi ro lớn của thị trường còn nằm ở độ trễ của chu kỳ tín dụng. Nhóm khách hàng mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định nhờ giá mua và chi phí vay ban đầu thấp hơn. Tuy nhiên, áp lực tài chính có thể bộc lộ rõ hơn vào giai đoạn 2027-2028, khi các khoản vay đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.

Nhiều khoản vay mua nhà hiện nay thường có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất khoảng 18-24 tháng đầu. Khi giai đoạn này kết thúc, người vay phải bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi với lãi suất thả nổi cao hơn, khiến nghĩa vụ tài chính hàng tháng tăng đáng kể.

"Nếu thu nhập của người vay không tăng tương ứng và thị trường hết dư địa tăng giá mạnh, áp lực trả nợ có thể trở nên đáng kể hơn đối với nhiều hộ gia đình và nhà đầu tư cá nhân", VARS IRE nhận định.

Một trong những nguyên nhân khiến áp lực nợ vay gia tăng là do mặt bằng giá bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu giảm đáng kể. Tại các đô thị lớn, giá căn hộ đã tăng liên tục trong nhiều năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao (vay 60–80% giá trị tài sản) từng là chiến lược phổ biến trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, chiến lược này tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn.

Khi thị trường không còn tăng giá mạnh như trước, khả năng “lướt sóng” gần như bị triệt tiêu. Nhà đầu tư không thể dễ dàng bán ra để chốt lời hoặc xoay vòng vốn. Trong khi đó, áp lực trả lãi và gốc vẫn đều đặn hàng tháng, tạo ra sức ép lớn lên dòng tiền cá nhân.

Điều này đặc biệt rõ rệt ở nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng vốn vay ngắn hạn để đầu tư dài hạn – một sai lệch phổ biến trong giai đoạn trước.

Dòng tiền đầu tư bắt đầu phân hóa mạnh

Áp lực chi phí vốn cũng đang làm thay đổi hành vi của người mua nhà. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết thanh khoản thị trường gần đây có xu hướng chậm lại, đặc biệt tại những khu vực từng tăng trưởng nóng. Dòng tiền trở nên thận trọng hơn khi nhà đầu tư ưu tiên sự an toàn và khả năng kiểm soát rủi ro thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh.

Chuyên gia tài chính Lê Quốc Kiên cho rằng giai đoạn vốn rẻ khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân đến doanh nghiệp phát triển dự án, phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì mở rộng nhanh dựa nhiều vào vốn vay, các chủ thể trên thị trường đang chuyển sang tư duy quản trị rủi ro và tiếp cận đầu tư dài hạn hơn.

Nhiều người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn kế hoạch mua nhà, tiếp tục thuê để tích lũy thêm tài chính. Một bộ phận khác chuyển hướng tìm kiếm nhà ở tại các khu vực xa trung tâm, nơi giá bán thấp hơn khoảng 30% so với nội đô.

Ở phía nhà đầu tư, dòng tiền cũng phân hóa rõ rệt. Nhóm phụ thuộc nhiều vào vốn vay chuyển sang trạng thái quan sát, khiến thanh khoản tại một số phân khúc chậm lại. Ngược lại, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn tham gia thị trường nhưng chọn lọc hơn, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và khả năng tạo dòng tiền cho thuê.

Theo các chuyên gia, giai đoạn từ 2027 trở đi sẽ là thời kỳ “sàng lọc” mạnh mẽ. Những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc sử dụng đòn bẩy quá mức có thể bị loại khỏi cuộc chơi, trong khi những người có tầm nhìn dài hạn và chiến lược tài chính hợp lý sẽ tìm được cơ hội.

Có thể nói, áp lực nợ vay gia tăng không chỉ là thách thức mà còn là yếu tố giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn. Khi dòng tiền trở nên chọn lọc và phân hóa rõ rệt, bất động sản sẽ dần quay về giá trị thực – nơi nhu cầu ở thực và khả năng khai thác đóng vai trò quyết định.

Trong bức tranh đó, người mua nhà và nhà đầu tư cần thay đổi tư duy: từ “đánh nhanh thắng nhanh” sang “đi chậm mà chắc”, từ “đòn bẩy tối đa” sang “an toàn tài chính”. Đây không chỉ là cách để vượt qua giai đoạn khó khăn mà còn là nền tảng để tận dụng cơ hội trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường.