Năm mới 2026, phân khúc nào sẽ “rộng cửa” hút dòng vốn đầu tư

Chung cư: Trụ cột của dòng tiền

Trong bối cảnh giá nhà liền thổ ngày càng vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị, căn hộ chung cư – đặc biệt là phân khúc trung cấp – tiếp tục giữ vai trò trung tâm.

Theo đánh giá từ CBRE Việt Nam, nhu cầu mua để ở vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM. Sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, tốc độ đô thị hóa cao và xu hướng sống trong các khu đô thị tích hợp tiện ích khiến căn hộ trở thành lựa chọn hợp lý nhất.

Trước hết, cầu ở thực là nền tảng vững chắc nhất giúp chung cư duy trì sức hút. Tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam vẫn tăng đều, trong khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và giá nhà liền thổ vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Một căn hộ trung cấp với tổng giá trị 2,5–4 tỷ đồng dễ tiếp cận hơn nhiều so với nhà phố có giá gấp ba, gấp bốn lần. Điều này khiến căn hộ trở thành lựa chọn tối ưu của tầng lớp trung lưu – nhóm dân số đang gia tăng nhanh chóng. Khi cầu ở thực chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch, thị trường căn hộ ít bị chi phối bởi tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Thứ hai, khả năng tạo dòng tiền cho thuê giúp chung cư hấp dẫn hơn trong giai đoạn lãi suất biến động. Tại các đô thị lớn, lợi suất cho thuê căn hộ phổ biến ở mức 4–6%/năm, thậm chí cao hơn tại khu vực có đông chuyên gia nước ngoài hoặc gần trung tâm hành chính – thương mại. So với việc gửi tiết kiệm, đầu tư căn hộ có thể mang lại lợi nhuận tương đương, đồng thời còn tiềm năng tăng giá tài sản theo thời gian. Khi thị trường ưu tiên sự an toàn và ổn định, dòng tiền tự nhiên sẽ tìm đến tài sản có khả năng sinh lời kép: vừa tăng giá, vừa tạo thu nhập định kỳ.

Thứ ba, yếu tố hạ tầng và quy hoạch đóng vai trò đòn bẩy quan trọng. Các tuyến vành đai, metro, cao tốc kết nối vùng không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị mà còn nâng cao giá trị các dự án căn hộ nằm trong bán kính hưởng lợi. Nhà đầu tư dài hạn có xu hướng lựa chọn khu vực đã có kế hoạch hạ tầng rõ ràng, tiến độ triển khai thực tế thay vì chạy theo tin đồn. Khi hạ tầng hoàn thiện, giá trị căn hộ tăng lên một cách tự nhiên nhờ sự cải thiện về kết nối và tiện ích sống.

Bên cạnh đó, sự sàng lọc thị trường những năm gần đây cũng góp phần củng cố vị thế của chung cư. Chủ đầu tư yếu kém dần bị loại bỏ, nhường chỗ cho doanh nghiệp có năng lực tài chính và quản trị tốt hơn. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, tiến độ xây dựng và chất lượng vận hành. Điều này giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn, giảm rủi ro cho dòng vốn dài hạn.

Đất nền: Không còn là “vua”, nhưng vẫn còn cơ hội

Đất nền từng là phân khúc dẫn dắt thị trường trong nhiều năm, song hiện nay dòng vốn vào phân khúc này đã thận trọng hơn nhiều. Các khu vực từng sốt nóng nhưng thiếu hạ tầng hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh đang mất dần sức hút.

Tuy nhiên, đất nền tại khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đang triển khai thực tế và gắn với nhu cầu dân cư vẫn có tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Nhà đầu tư cần tránh tâm lý “lướt sóng”, thay vào đó hướng đến chiến lược tích lũy trung – dài hạn.

Trước hết, cần nhìn nhận thực tế rằng đất nền là phân khúc nhạy cảm nhất với chu kỳ tín dụng và tâm lý thị trường. Khi dòng tiền rẻ dồi dào, nhà đầu tư sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”. Ngược lại, khi lãi suất tăng và ngân hàng thận trọng hơn, thanh khoản đất nền thường sụt giảm mạnh do không tạo ra dòng tiền khai thác ngay. Chính đặc điểm này khiến đất nền không còn là “vua” trong giai đoạn thị trường ưu tiên an toàn và giá trị thực.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn sở hữu những lợi thế mà ít phân khúc khác có được. Thứ nhất, tính hữu hạn của đất đai tại các khu vực có tiềm năng phát triển là yếu tố cốt lõi tạo nên giá trị. Khi đô thị mở rộng, dân số tăng và hạ tầng hoàn thiện, giá trị đất thường tăng theo thời gian. Thứ hai, đất nền có biên độ tăng giá cao hơn nếu nằm đúng vị trí chiến lược, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh của đô thị lớn.

Một yếu tố quan trọng khác là sự thay đổi trong cấu trúc dòng tiền. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận 30–40%/năm trong thời gian ngắn, nhà đầu tư đất nền hiện chấp nhận mức tăng giá 8–15%/năm trong chu kỳ 3–5 năm. Đây là mức sinh lời hợp lý nếu xét trong bối cảnh thị trường ổn định và ít biến động mạnh. Chiến lược “mua và chờ” (buy and hold) đang dần thay thế chiến lược lướt sóng.

Dẫu vậy, rủi ro vẫn tồn tại nếu lựa chọn sai vị trí hoặc pháp lý không rõ ràng. Nhiều khu vực từng sốt nóng nhưng thiếu hạ tầng, dân cư thưa thớt đang rơi vào trạng thái “đóng băng” kéo dài. Do đó, nhà đầu tư cần ưu tiên các yếu tố: sổ đỏ đầy đủ, quy hoạch minh bạch, kết nối giao thông thực tế và khả năng khai thác sử dụng (xây nhà ở, cho thuê, kinh doanh). Đất nền chỉ thực sự có giá trị khi gắn với nhu cầu phát triển đô thị thực.

Tổng thể, đất nền không còn là “vua” dẫn dắt thị trường như trước, nhưng vẫn là kênh đầu tư tiềm năng nếu được tiếp cận bằng tư duy dài hạn và chọn lọc kỹ lưỡng. Trong chu kỳ mới, cơ hội không nằm ở sự tăng giá ồ ạt, mà ở khả năng nhận diện đúng khu vực phát triển thực chất, đồng hành cùng tiến trình hạ tầng và đô thị hóa. Với chiến lược thận trọng, đất nền vẫn có chỗ đứng trong danh mục đầu tư – không ồn ào, nhưng bền bỉ theo thời gian.