Năm 2026, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Giá và thanh khoản phục hồi trên diện rộng

Chia sẻ tại lễ công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 và dự báo năm 2026, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm DatXanh Services, ví bức tranh thị trường năm 2025 như “ánh bình minh” sau thời gian dài trầm lắng.

Theo dữ liệu từ DatXanh Services, mặt bằng giá bất động sản năm 2025 tăng ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, nhà thấp tầng ghi nhận mức tăng trung bình 5-10%, còn căn hộ tiếp tục là động lực tăng trưởng chính của thị trường.

Tại miền Bắc, nhiều dự án căn hộ tăng giá từ 20-30%, riêng khu vực trung tâm Hà Nội có nơi ghi nhận mức tăng lên tới 50% so với giai đoạn trước. Trong khi đó, thị trường miền Nam phục hồi theo hướng chọn lọc và bền vững hơn, với mức tăng giá căn hộ phổ biến trong khoảng 15-25%.

Không chỉ giá bán, thanh khoản thị trường cũng cải thiện rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường năm 2025 đạt khoảng 45-50%, cao gấp hơn hai lần so với năm 2024 và vượt xa mức đáy của năm 2023. Đáng chú ý, thời gian khách hàng ra quyết định giao dịch đã rút ngắn khoảng ba lần so với giai đoạn thị trường khó khăn nhất.

Một điểm nhấn đáng chú ý trong năm qua là sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền đầu tư từ miền Bắc vào thị trường phía Nam. Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, hiện tượng “Nam tiến” này đã trở thành một trong những động lực quan trọng thúc đẩy đà phục hồi và tạo sức nóng cho giao dịch bất động sản khu vực phía Nam.

Thống kê cho thấy, dòng vốn từ nhà đầu tư miền Bắc chiếm khoảng 30-35% tổng lượng giao dịch bất động sản phía Nam trong năm 2025. Không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, ngày càng nhiều nhà đầu tư trẻ tại Hà Nội quan tâm tới các sản phẩm có mức giá vừa túi tiền tại các khu vực mới sáp nhập như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Khảo sát của One Mount Group cho biết, gần một nửa nhà đầu tư miền Bắc bày tỏ sự quan tâm tới phân khúc căn hộ tại TP.HCM, trong đó khoảng 20-30% sẵn sàng xuống tiền. Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cũng ghi nhận, lượng khách hàng phía Bắc tìm mua bất động sản tại TP.HCM trong năm qua tăng gấp ba lần so với năm 2023.

Dòng tiền đầu tư có xu hướng vào các sản phẩm giá trị thực trong năm 2026

Dự báo cho năm 2026, DatXanh Services cho rằng thị trường sẽ rời xa đáy chữ U và tiến gần hơn đến quỹ đạo tăng trưởng ổn định, song khó lặp lại giai đoạn tăng nóng như 2016-2019. Đơn vị này đưa ra ba kịch bản cho thị trường, trong đó kịch bản kỳ vọng được đánh giá khả thi nhất với lãi suất 10-12%/năm, nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%, tương đương hơn 80.000 giao dịch.

Nhận định về năm 2026, ông Nguyễn Thái Bình - Tổng giám đốc Đông Tây Land cho rằng, năm nay sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo phân khúc, khu vực và uy tín chủ đầu tư. Dòng tiền đầu tư có xu hướng tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền tốt và pháp lý minh bạch.

Cụ thể, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo tại TP.HCM, đặc biệt ở khu vực trung tâm và Bình Dương – nơi có nguồn cung lớn, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, cho thuê và tích sản. Phân khúc thấp tầng tại Long An, Đồng Nai vẫn được quan tâm, song khách hàng ưu tiên các dự án có hệ sinh thái tiện ích đồng bộ và chủ đầu tư uy tín.

Riêng bất động sản nghỉ dưỡng, khả năng hấp thụ tốt trong năm 2026 được dự báo sẽ tập trung tại các khu vực gần TP.HCM, với điều kiện dự án được vận hành bởi các đơn vị lớn và có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh.

Ngược lại, những sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy, chỉ kỳ vọng tăng giá mà không tạo ra dòng tiền, sẽ tiếp tục đối mặt nhiều thách thức khi tín dụng vẫn được kiểm soát chặt chẽ.