Năm 2026, môi trường đầu tư bất động sản có nhiều thay đổi khiến chiến lược “lướt sóng” không còn dễ dàng như trước

Cùng với đó, nguồn cung mới bắt đầu quay trở lại khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong năm 2026 có thể xuất hiện khoảng 136.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 200.000 căn nếu tính cả hàng sơ cấp và thứ cấp. Khi lựa chọn của người mua trở nên đa dạng hơn, khả năng “bán nhanh” để chốt lời trong thời gian ngắn cũng trở nên khó khăn hơn.

Không chỉ đối mặt với rủi ro thị trường, nhiều nhà đầu tư lướt sóng còn vướng phải các tranh chấp pháp lý. Một vụ việc từng xảy ra tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy những rủi ro này. Một nhà đầu tư tin vào lời môi giới rằng lô đất tại Bình Phước có thể sang tay chỉ sau vài tuần để hưởng chênh lệch. Người này đã đặt cọc tổng cộng 100 triệu đồng nhưng chỉ nhận phiếu thu, không có hợp đồng rõ ràng. Khi quá thời hạn cam kết mà giao dịch không thành, nhà đầu tư nhiều lần yêu cầu hoàn tiền nhưng không được giải quyết. Vụ việc sau đó phải đưa ra tòa và kéo dài nhiều năm trước khi doanh nghiệp liên quan bị buộc hoàn trả khoản tiền cọc.

Trường hợp trên phản ánh thực tế khá phổ biến trong các thương vụ lướt sóng, khi một bộ phận nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro pháp lý để đổi lấy kỳ vọng lợi nhuận nhanh. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, những thỏa thuận miệng, phiếu đặt cọc đơn giản hay các cam kết “mua lại” thường được xem là bình thường. Tuy nhiên, khi thị trường đảo chiều, những lỗ hổng này lại trở thành rủi ro lớn.

Dù vậy, dòng tiền đầu cơ vẫn chưa hoàn toàn rút khỏi thị trường. Khảo sát của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) cho thấy tỷ lệ người mua bất động sản với mục đích đầu tư đã tăng lên 28% trong năm 2025. Trong đó, nhóm đầu tư ngắn hạn chiếm gần 12%, cao hơn đáng kể so với các năm trước.

Cơ cấu nhu cầu vì thế đang có sự thay đổi đáng chú ý. Tỷ lệ mua để ở hoặc tích lũy dài hạn giảm xuống, trong khi nhu cầu đầu tư tăng lên. Đáng chú ý, khoảng 10% nhà đầu tư vẫn sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Dù không phải con số lớn, nhóm này có thể đối mặt với áp lực lớn khi thanh khoản thị trường suy giảm, bởi chi phí vay vốn ngày càng tăng.

Một yếu tố mới được kỳ vọng tác động đến thị trường trong năm 2026 là việc tăng cường minh bạch thông tin giao dịch. Hệ thống mã định danh bất động sản bắt đầu được triển khai từ tháng 3/2026 nhằm kiểm soát tốt hơn dữ liệu pháp lý cũng như lịch sử giao dịch của từng tài sản.

Khi dữ liệu được chuẩn hóa và công khai, khả năng “thổi giá” dựa trên tin đồn sẽ bị hạn chế đáng kể. Điều này có thể khiến dòng tiền đầu cơ giảm trong ngắn hạn, nhưng lại giúp thị trường vận hành minh bạch và bền vững hơn.

Theo nhiều chuyên gia, giai đoạn “mua đâu cũng có lãi” của thị trường địa ốc đã qua. Thanh khoản ngày càng mang tính chọn lọc, buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá, nhiều người bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến giá trị khai thác thực tế của bất động sản như cho thuê hoặc sử dụng lâu dài.

Thị trường vì thế đang bước sang một giai đoạn mới, nơi dòng tiền đầu cơ dần bị sàng lọc và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn sẽ chiếm ưu thế.