Năm 2026 là năm bản lề của thị trường bất động sản: Giá nhà vẫn tăng nhưng sẽ chậm

Năm bản lề

Năm 2026 được dự báo sẽ là năm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam, đánh dấu bước chuyển quan trọng từ giai đoạn phục hồi thăm dò sang trạng thái tăng trưởng ổn định và chọn lọc hơn. Sau quãng thời gian nhiều biến động từ 2022 đến 2024 với áp lực thanh khoản, siết tín dụng và khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp, thị trường đã dần tái cân bằng trong năm 2025 nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý và điều chỉnh lãi suất. Tuy nhiên, sự hồi phục này chưa đủ mạnh để tạo ra một chu kỳ tăng nóng mới, mà thiên về củng cố nền tảng dài hạn. Chính vì vậy, năm 2026 được xem là điểm trung chuyển – nơi các yếu tố tích cực và thách thức cùng tồn tại, định hình cấu trúc thị trường trong nhiều năm tiếp theo.

Một trong những đặc điểm nổi bật của năm bản lề 2026 là sự thay đổi về chất trong hành vi của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Nếu như giai đoạn trước đây thị trường bị chi phối bởi tâm lý “lướt sóng” và kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay yếu tố pháp lý minh bạch, tiến độ thi công và năng lực chủ đầu tư trở thành tiêu chí then chốt. Người mua nhà ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thực, cân nhắc kỹ khả năng tài chính và dòng tiền dài hạn thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào đòn bẩy tín dụng. Sự thay đổi này giúp thị trường giảm bớt tính đầu cơ, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững hơn.

Ở góc độ nguồn cung, năm 2026 có thể chứng kiến sự cải thiện rõ nét hơn khi nhiều dự án được khơi thông pháp lý từ giai đoạn trước bắt đầu tung sản phẩm ra thị trường. Tuy vậy, tổng cung khó có thể bùng nổ ngay lập tức do quá trình chuẩn bị đầu tư, hoàn thiện thủ tục vẫn cần thời gian. Điều này khiến giá nhà khó giảm sâu, bởi chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng và lãi vay vẫn neo ở mức cao. Tuy nhiên, thay vì tăng mạnh đồng loạt, giá bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ tăng ở nhịp độ chậm hơn và phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.

Phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở phục vụ nhu cầu thực được đánh giá sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ lực, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi tốc độ đô thị hóa và tăng dân số cơ học còn cao. Trong khi đó, đất nền mang tính đầu cơ hoặc các sản phẩm nghỉ dưỡng phụ thuộc vào dòng tiền ngắn hạn sẽ phục hồi chậm hơn. Dòng vốn đầu tư trong năm bản lề có xu hướng ưu tiên những dự án có khả năng khai thác thực tế, tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định hoặc nằm trong khu vực có hạ tầng hoàn thiện.

Yếu tố tín dụng và lãi suất cũng đóng vai trò quyết định. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ổn định, niềm tin thị trường sẽ được củng cố, nhưng khả năng nới lỏng mạnh để kích cầu là không cao do cơ quan quản lý vẫn đặt ưu tiên kiểm soát rủi ro hệ thống. Điều này khiến thị trường năm 2026 tăng trưởng theo hướng thực chất hơn, dựa vào sức mua thật thay vì dòng tiền đầu cơ ồ ạt.

Giá nhà sẽ ổn định

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, năm 2026 là một trong những giai đoạn đáng chú ý nhất của thị trường BĐS Việt Nam trong chu kỳ hiện nay. Theo các phân tích và thống kê từ nhiều đơn vị nghiên cứu, nguồn cung mới có thể tăng tới khoảng 40% so với năm 2025, với tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc dao động từ 200.000–300.000 sản phẩm.

Đây là con số rất đáng kể nếu so với giai đoạn trước đó, khi thị trường rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài do vướng mắc pháp lý, ách tắc thủ tục đầu tư và những biến động về dòng vốn. Việc nguồn cung gia tăng mạnh mẽ không chỉ mang ý nghĩa về số lượng mà còn cho thấy thị trường đang dần trở lại trạng thái vận hành bình thường, ổn định và minh bạch hơn.

Khi nguồn cung tăng, áp lực tăng giá quá nóng sẽ giảm bớt.

“Theo tôi, năm 2026 khó lặp lại đà tăng mạnh từng ghi nhận trong giai đoạn 2023–2025. Giá nhà có thể tiếp tục tăng nhưng theo xu hướng chậm và ổn định hơn, đây là tín hiệu tích cực. Thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh để phát triển bền vững thay vì tăng trưởng nóng. Người mua nhà có thêm lựa chọn, còn chủ đầu tư buộc phải định giá sản phẩm sát thực tế hơn”, ông Điệp chia sẻ.

Thanh khoản cũng sẽ có sự phân hóa rõ rệt, những sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực, giá hợp lý, vị trí tốt sẽ vẫn có khả năng hấp thụ cao. Trong khi đó, các sản phẩm cao cấp, giá quá cao so với mặt bằng thu nhập có thể gặp khó khăn hơn.

Thực tế từ cuối năm 2025 đã cho thấy dấu hiệu lệch pha giữa cung và cầu ở một số phân khúc, xu hướng này có thể tiếp diễn trong năm 2026. Tuy nhiên, về trung hạn, việc tăng cung sẽ giúp giảm tình trạng khan hiếm kéo dài nhiều năm, từ đó tạo nền tảng cân bằng hơn cho thị trường.

Tổng hòa các yếu tố cho thấy giá nhà năm 2026 khó giảm sâu do áp lực chi phí và nguồn cung chưa dồi dào. Tuy nhiên, tốc độ tăng sẽ chậm hơn, mang tính chọn lọc. Dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, tiện ích hoàn chỉnh vẫn có thể ghi nhận mức tăng 8–12%. Trong khi đó, sản phẩm xa trung tâm, thiếu hạ tầng hoặc chủ đầu tư yếu có thể đi ngang, thậm chí giảm giá để kích cầu.

Điều này phản ánh sự chuyển đổi từ thị trường “tăng đồng loạt” sang thị trường “tăng theo giá trị thực”.