Năm 2026 có thể là năm “đầy hàng” nhà ở

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh “giỏ hàng” dồi dào là một chu kỳ tái cấu trúc sâu hơn của thị trường. Số lượng sản phẩm gia tăng nhanh chóng, song yếu tố quyết định không chỉ nằm ở “lượng” mà ở “chất” dự án và khả năng hấp thụ thực tế – những biến số vẫn còn nhiều ẩn số.

Hơn 136.000 sản phẩm mới gia nhập thị trường

Theo dự báo của Dat Xanh Services, năm 2026 thị trường có thể đón thêm khoảng 136.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng hơn 40% so với năm trước. Nếu kịch bản này thành hiện thực, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường sẽ tiến sát mốc 200.000 sản phẩm.

Đà tăng này chủ yếu đến từ việc nhiều dự án từng “đóng băng” được tái khởi động, đồng thời phản ánh sự trở lại của niềm tin ở nhóm chủ đầu tư lớn vào triển vọng trung – dài hạn.

Về phân bổ vùng miền, miền Bắc dẫn đầu về số lượng dự án triển khai; miền Nam chiếm ưu thế về quy mô sản phẩm; còn miền Trung và miền Tây dù quy mô khiêm tốn hơn nhưng đã cải thiện rõ rệt so với giai đoạn 2023–2024.

Căn hộ chung cư tiếp tục là “xương sống” của thị trường, cả ở sơ cấp lẫn thứ cấp, khi nhiều dự án đến thời điểm bàn giao trong năm 2026. Xu hướng phát triển khu đô thị tích hợp, đô thị xanh, quy hoạch đồng bộ và đầy đủ tiện ích ngày càng rõ nét, cho thấy thị hiếu người mua đang dịch chuyển sang những không gian sống bài bản, có giá trị sử dụng lâu dài.

TP.HCM bứt tốc, nguồn cung lan ra vệ tinh

Khảo sát của BHS Property cho thấy năm 2026 có thể là giai đoạn TP.HCM ghi nhận lượng căn hộ mới lớn nhất trong nhiều năm, sau thời gian dài bị kìm hãm bởi thủ tục pháp lý. Dự kiến, thành phố này bổ sung khoảng 47.000 căn hộ mới, vượt xa Hà Nội – nơi nguồn cung ước khoảng 23.000 căn, chủ yếu tập trung tại các khu vực vành đai, nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng đang được đầu tư mạnh.

Không chỉ hai đô thị trung tâm, làn sóng phát triển căn hộ đang lan sang các địa phương vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Đồng Nai, Tây Ninh. Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị, đặc biệt khi hạ tầng liên vùng được thúc đẩy.

Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, nhất là tại TP.HCM và các khu vực có kết nối thuận lợi. Điều này cho thấy một bộ phận người mua vẫn ưu tiên không gian sống ổn định, lâu dài thay vì chỉ chú trọng tính thanh khoản ngắn hạn.

Nguồn cung lớn nhưng không “dễ bán”

Dù bức tranh nguồn hàng khá tích cực, các đơn vị nghiên cứu nhận định tỷ lệ hấp thụ năm 2026 nhiều khả năng chỉ dao động quanh mức 45–50%. Giao dịch dự kiến tập trung vào nhóm khách hàng mua để ở và nhà đầu tư trung – dài hạn.

Bối cảnh thị trường minh bạch hơn, dòng vốn được kiểm soát chặt và tâm lý người mua thận trọng khiến hoạt động đầu cơ ngắn hạn khó còn “đất diễn”.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group, cho biết sức cầu tại phía Nam đã cải thiện mạnh trong năm 2025, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng quan trọng của thị trường. Động lực trung hạn đến từ sự phát triển hạ tầng, đặc biệt là các trục kết nối giữa TP.HCM với Bình Dương, Đồng Nai – những khu vực từng ít được chú ý nay trở thành điểm đến của các dự án quy mô lớn.

Một đặc điểm nổi bật của chu kỳ mới là vai trò chi phối của các đại đô thị và các tập đoàn lớn. Theo dữ liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phần lớn thị phần nguồn cung đang thuộc về các doanh nghiệp như Vingroup, Masterise Homes, Sun Group, MIK Group, Ecopark. Với lợi thế quỹ đất, tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án, nhóm này tiếp tục định hình chuẩn mực mới cho thị trường.

Ở góc độ quản lý, ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng năm 2026 thị trường có thể sôi động hơn nhưng vẫn trong trạng thái thận trọng. Phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, sẽ đóng vai trò dẫn dắt nhờ sự hỗ trợ từ chính sách.

Cùng với đó, việc hoàn thiện thể chế đất đai, cải cách thủ tục hành chính, minh bạch hóa giao dịch và thúc đẩy đầu tư hạ tầng đang dần tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm.

Cạnh tranh khốc liệt, giá khó tăng nóng

Dù triển vọng nguồn cung tích cực, áp lực cạnh tranh trong năm 2026 được dự báo rất lớn. Trong bối cảnh “giỏ hàng” phong phú, chỉ những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, do chủ đầu tư có năng lực triển khai và đặt trong môi trường pháp lý minh bạch mới có thể duy trì thanh khoản tốt.

Giá nhà được dự báo có thể không tăng nóng như năm 2025 khi nguồn cung gia tăng mạnh. Tuy nhiên, về dài hạn, bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư gắn với triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế.

Giới chuyên gia lưu ý, thị trường không thể tiếp tục phát triển dựa chủ yếu vào đòn bẩy tín dụng và kỳ vọng đầu cơ. Doanh nghiệp cần tái cấu trúc nguồn vốn, tập trung vào sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực thay vì mở rộng dàn trải.