Vietcap: Thị trường phục hồi, bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản nhà ở sẽ tích cực hơn

Theo Báo cáo Chiến lược đầu tư 6 tháng cuối năm 2026 của CTCP Chứng khoán Vietcap, đà tăng trưởng của ngành bất động sản sẽ được củng cố trong nửa cuối năm 2026 nhờ hoạt động mở bán sôi động hơn, mặt bằng lãi suất và dòng vốn FDI ổn định cùng bức tranh thương mại rõ ràng.

Đối với phân khúc bất động sản nhà ở, Vietcap nhận định lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2026, với xu hướng rõ nét hơn vào nửa cuối năm khi mặt bằng lãi suất dần ổn định. Động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu ở thực, nguồn cung mới gia tăng, hạ tầng hoàn thiện và các chính sách bán hàng ưu đãi.

Với Vinhomes (VHM) có các dự án sắp triển khai như Global Gate Hạ Long và Saigon Park tiếp tục là động lực chính trong phần còn lại của năm.

Với Vincom Retail (VRE) ghi nhận điểm sáng từ mảng cho thuê bán lẻ. Tỷ lệ lấp đầy của VRE được kỳ vọng cải thiện lên 89% trong năm nay nhờ tệp khách thuê vững chắc và đóng góp từ các trung tâm thương mại mới khai trương.

Ở nhóm vốn hóa trung bình, Nhà Khang Điền (KDH) hưởng lợi từ quỹ đất hơn 500ha tại TP.HCM, đặc biệt là tiến độ bán hàng tại phân khu thấp tầng dự án Gladia by the Waters.

Đối với Nam Long (NLG), doanh số bán bất động sản dự phóng tăng 21% trong năm 2026, được hỗ trợ bởi nguồn thu từ cụm dự án tại Đồng Nai, Southgate, Mizuki Park và Sol Garden.

Trong khi đó, Đất Xanh (DXG) dự kiến có lợi nhuận đi ngang trong năm 2026 nhưng sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2027 nhờ hoạt động bàn giao tại dự án The Privé.

Riêng Novaland (NVL) thì tiến trình tái cấu trúc mang lại kỳ vọng khởi động lại chu kỳ phục hồi doanh số bán hàng, tập trung vào việc mở bán các sản phẩm còn lại tại Aqua City và NovaWorld.

Cuộc đua thanh khoản sẽ khốc liệt hơn?

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá.

Nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều diễn biến đáng chú ý khi nguồn cung mới tăng mạnh, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao, trong khi sức hấp thụ không còn duy trì như giai đoạn tăng trưởng nóng 2024-2025.

Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục mở rộng nhưng thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, diễn biến của thị trường trong 6 tháng cuối năm được kỳ vọng sẽ cho thấy rõ hơn xu hướng vận động của giá bán, sức cầu và dòng tiền đầu tư.

Dòng tiền sẽ phân hóa mạnh

Thị trường hiện nay đang phân hóa khá rõ theo từng nhóm khách hàng.

Đối với những dự án nằm trong khu vực nội đô hoặc có vị trí cốt lõi, thanh khoản vẫn sẽ tốt hơn các khu vực khác bởi đây là những sản phẩm luôn có tệp khách hàng ổn định, bao gồm cả người mua để ở và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, ngay cả những dự án có vị trí rất đẹp cũng không thể chỉ dựa vào lợi thế vị trí.

Chính sách bán hàng đang trở thành yếu tố quan trọng trong việc quyết định người mua có xuống tiền hay không.

Đối với các dự án ngoài khu vực trung tâm, câu chuyện này càng rõ nét hơn. Những yếu tố như tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ưu đãi tài chính hay chính sách dành cho khách hàng sẽ quyết định rất lớn đến khả năng bán hàng.

Ngoài ra, người mua hiện cũng có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư đã có thương hiệu, có lịch sử phát triển dự án và uy tín trên thị trường. Những doanh nghiệp này thường sở hữu tệp khách hàng ổn định hơn so với các chủ đầu tư mới hoặc quy mô nhỏ.