Vì sao nhiều bất động sản đua nhau cắt lỗ?
Nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao, lãi suất tăng và thanh khoản chậm đang khiến nhiều bất động sản phải giảm giá để thoát hàng.
Thị trường bất động sản cắt lỗ đang xuất hiện ở nhiều phân khúc, từ nhà thổ cư, chung cư đến đất nền. Điểm chung là áp lực dòng tiền tăng lên khi lãi suất đi lên và thanh khoản thứ cấp chậm lại.
Nhà đầu tư buộc phải giảm kỳ vọng để thoát hàng
Đầu năm 2025, anh Nguyễn Văn Hưng (Hà Nội) mua 5 căn nhà thổ cư tại phường Vĩnh Hưng và phường Lĩnh Nam. Thời điểm đó, giá vẫn leo thang, mỗi căn tăng từ 2 - 4 tỷ đồng chỉ sau hơn 1 năm.
Nhờ chính sách ân hạn nợ gốc, anh chỉ bỏ ra khoảng 20 - 30% vốn tự có. Nhưng đến cuối năm 2025, khi lãi suất tiền gửi tăng 0,8 - 1,2 điểm % và khoản vay bắt đầu vào giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi, áp lực tài chính tăng mạnh.
Giá nhà thổ cư lúc này cũng không còn tăng như trước, thậm chí một số căn giảm 100 - 300 triệu đồng. Vì vậy, anh Hưng quyết định hạ kỳ vọng lợi nhuận ở 2 căn để tìm người mua.
Cụ thể anh Hưng đang rao bán thế nào?
Nhà mặt phố: cuối năm ngoái dự tính thu về 15,5 tỷ đồng, từng có khách trả 14,5 tỷ đồng nhưng anh chưa bán. Hiện anh chấp nhận giảm còn 14 tỷ đồng để có tiền trả ngân hàng.
Nhà trong ngõ: anh cũng dự tính giảm giá chào bán thêm 300 triệu đồng so với trước Tết để tăng khả năng thanh khoản.
Căn chung cư 6,6 tỷ đồng cũng phải giảm giá
Chị Nguyễn Ngọc Lan (phường Vĩnh Hưng, Hà Nội) đang sang nhượng căn chung cư 70 m² tại huyện Gia Lâm (cũ), giá 6,6 tỷ đồng.
Chị từng chi tới 300 triệu đồng tiền chênh để lấy căn hộ, kỳ vọng sang tay trước khi ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng và thị trường chậm thanh khoản, chị quyết định rao bán còn 6,4 tỷ đồng, thấp hơn 200 triệu đồng so với lúc mua.
Đến đầu tháng 4, vì áp lực nợ lớn, chị tiếp tục giảm thêm 100 triệu đồng, còn 6,3 tỷ đồng. Chị cho biết tính cả tiền chênh, mức lỗ lên tới 600 triệu đồng, nhưng vẫn phải chấp nhận để tránh áp lực gốc và lãi.
VARS nói gì về làn sóng cắt lỗ?
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết số lượng sản phẩm cần “thoát hàng” đang tăng, nhất là ở nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. VARS nêu thực tế: hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Nguyên nhân chính là gì?
Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE, tình trạng này chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường lúc tăng nóng, dùng đòn bẩy lớn và có các khoản vay được ân hạn nợ gốc.
Khi đến kỳ trả nợ, lãi suất tăng lên, họ buộc phải bán để cơ cấu dòng tiền. Ngoài ra, cũng có không ít trường hợp FOMO, mua chênh giá, nhưng “lướt sóng” không như kỳ vọng nên đành cắt lỗ. Trong khi đó, nguồn cung rao bán tăng khiến người mua quan sát nhiều hơn, làm thanh khoản thứ cấp chậm lại.
Thị trường đang đổi cách chơi như thế nào?
VARS cho rằng đây không phải xu hướng bao trùm toàn thị trường, nhưng việc nguồn cung rao bán tăng và người mua thận trọng có thể khiến thanh khoản chậm cục bộ ở một số khu vực.
Trước đây, trong giai đoạn COVID-19, chiến lược mua nhà rồi cho thuê để bù đắp khoản vay từng khá hiệu quả nhờ lãi suất thấp và tỷ suất cho thuê tốt. Nhưng hiện nay, giá nhà đã tăng cao, lãi suất thế chấp đi lên và tiêu chuẩn cho vay khắt khe hơn, khiến chiến lược này kém khả thi hơn trước.
Theo VARS, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký từ năm 2023 sau 2–3 năm hưởng lãi suất thấp và ân hạn nợ gốc sẽ dần chuyển sang lãi suất thả nổi. Khi đó, chi phí thực tế có thể tăng mạnh so với tính toán ban đầu, nhất là với người vay nhiều.
Rủi ro còn lớn hơn nếu dự án chậm bàn giao: nhà đầu tư vừa phải trả lãi cao, vừa chưa thể có dòng tiền cho thuê để bù đắp.
Người mua nên lưu ý gì?
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng thị trường hiện đã qua giai đoạn lướt sóng chung cư ăn chênh trăm triệu đồng, và nhiều nhà đầu tư mua ở đỉnh cuối năm ngoái đang bị mắc kẹt.
TS. Nguyễn Trí Hiếu khuyến nghị người mua chỉ nên vay ở mức hợp lý so với giá trị tài sản. Khoản trả nợ hàng tháng tốt nhất không vượt quá một nửa thu nhập ròng, đồng thời nên có quỹ dự phòng đủ chi trả ít nhất 6-12 tháng tiền gốc và lãi.
Trong bối cảnh lãi suất phổ biến khoảng 12-14%/năm, nếu tổng tiền gốc và lãi hàng tháng vượt quá 50% thu nhập, việc cơ cấu lại tài sản, thậm chí chấp nhận cắt lỗ nhẹ để giữ thanh khoản, là điều cần cân nhắc.
Với người vẫn muốn mua hoặc giữ tài sản, ưu tiên nên là các dự án đã hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và giao thông thuận tiện vì nhóm này thường có khả năng giữ giá tốt hơn.
Bạn nghĩ sao về làn sóng cắt lỗ này? Comment bên dưới nhé!