Vì sao Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực đã phải sửa?

Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 nhưng đã được đưa vào diện sửa đổi toàn diện tại kỳ họp cuối năm. Lý do nằm ở hàng loạt điểm chưa còn phù hợp với thực tiễn, từ mô hình chính quyền 2 cấp đến câu chuyện định giá đất, bồi thường, quy hoạch.

Mới ban hành đã phải sửa vì đâu?

Theo chuyên gia, việc sửa Luật Đất đai là yêu cầu cấp bách vì luật hiện hành đã không còn phù hợp với bối cảnh mới. Đặc biệt, từ ngày 1/7/2025, cả nước áp dụng mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và xã/phường, trong khi Luật Đất đai 2024 vẫn thiết kế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo 3 cấp: quốc gia, tỉnh, huyện.

Sự lệch pha này khiến nhiều thủ tục không còn nơi thực hiện, phát sinh chồng chéo và thiếu đồng bộ với các lĩnh vực khác sau khi bỏ cấp huyện.

3 biến số lớn khiến luật phải điều chỉnh sớm

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng thông thường Luật Đất đai có chu kỳ sửa đổi khoảng 10 năm. Nhưng giai đoạn 2024 - 2026 có 3 biến số lớn:

1. Chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp, bỏ cấp huyện/quận.
2. Yêu cầu thể chế hóa Nghị quyết 18 và Nghị quyết 69 của Trung ương về quản lý đất đai, nhất là cơ chế tài chính đất đai, định giá và bồi thường.
3. Áp lực giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng trọng điểm ngày càng lớn.

Nếu không có cơ chế đặc thù minh bạch, tiến độ dự án sẽ tiếp tục chậm.

Nút thắt lớn nhất vẫn là giá bồi thường

Ông Châu cho biết bảng giá đất của Nhà nước hiện dùng để tính thuế, tính tiền thuê đất là hợp lý. Nhưng khi thu hồi đất, người dân mong muốn mức bồi thường tiệm cận giá thị trường.

Giải pháp không phải chọn một trong hai cực, mà là xây dựng cơ chế định giá bồi thường độc lập, có phương pháp rõ ràng, dữ liệu giao dịch được số hóa và kiểm chứng, hội đồng định giá có sự tham gia của đại diện người dân.

Mục tiêu là tạo đồng thuận, hạn chế khiếu kiện kéo dài, đồng thời bảo đảm kỷ luật tài khóa cho địa phương.

Vì sao địa phương vẫn vướng khi triển khai?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, ngoài việc chưa phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất, đồng bộ.

Bên cạnh đó, các dự án đầu tư công hay dự án quan trọng, cấp bách, đặc thù phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch.

Luật hiện hành cũng thiếu quy định về thu hồi đất cho những công trình phục vụ APEC, dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế...; đồng thời chưa xử lý dứt điểm trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được phần diện tích còn lại khiến dự án bị treo, lãng phí nguồn lực và chậm tiến độ.

Những điểm nghẽn đang gây bức xúc

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) nhận định, dù Luật Đất đai có nhiều đổi mới, nhưng thực tế vẫn còn không ít vướng mắc ở cấp địa phương.

Ông cho rằng định giá đất, thu hồi và bồi thường đất là những nội dung thường xuyên gây kiến nghị, bất đồng trong dư luận.

Phương pháp định giá đất hiện nay vẫn phức tạp, phụ thuộc nhiều vào tư vấn độc lập, trong khi cơ quan nhà nước vừa phải thẩm định, vừa chịu trách nhiệm pháp lý.

Với đất khu công nghiệp hay đất sản xuất kinh doanh, tiền sử dụng đất chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư, nhưng doanh nghiệp có thể mất 6 đến 12 tháng chỉ để chờ xác định giá. Thời gian chờ làm đội chi phí cơ hội, trong khi chênh lệch giá trị giữa các phương án định giá thường không đáng kể.

Ngoài ra, nhiều điều khoản trong luật và nghị định mới dừng ở nguyên tắc. Ví dụ, quy định cho phép tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất không cần giáp đường giao thông, chỉ cần có lối đi hợp pháp là chủ trương đúng, sát thực tiễn đô thị hóa. Nhưng thế nào là lối đi hợp pháp, chiều rộng tối thiểu bao nhiêu, cơ chế xác lập ra sao thì luật chưa quy định cụ thể.

Kết quả là nhiều địa phương chọn phương án an toàn là tạm dừng giải quyết hồ sơ.

Dự thảo sửa đổi sẽ tập trung vào đâu?

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai dự kiến tập trung vào 2 nhóm nội dung lớn:

Nhóm 1: Gỡ khó để đáp ứng yêu cầu phát triển mới

Bộ đề xuất luật hóa các quy định tại Nghị quyết của Quốc hội và Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ về:

- Giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
- Thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Đăng ký, cấp giấy chứng nhận
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, lựa chọn hình thức thuê đất, tách thửa đất, hợp thửa đất
- Chế độ sử dụng một số loại đất
- Hệ thống thông tin về đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai

Đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trồng lúa; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014; bồi thường trong trường hợp đặc thù; chế độ sử dụng đất của một số loại đất.

Nhóm 2: Phù hợp mô hình chính quyền 2 cấp

Nhóm này sẽ sửa các quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, cùng với cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Bộ cũng đề xuất bổ sung một điều mới về thẩm quyền thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai; sửa đổi các thủ tục hành chính liên quan đến cấp tỉnh; rà soát để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật với các luật và nghị quyết khác.

Vì sao câu chuyện đất đai luôn nóng?

Bởi đây là lĩnh vực tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp và ngân sách địa phương. Chỉ cần vướng ở một khâu như định giá, bồi thường hay thủ tục chuyển mục đích là cả dự án có thể chậm lại nhiều tháng.

Bạn nghĩ sao về việc Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực đã phải sửa đổi? Comment bên dưới nhé!