Vay tiền mua condotel thời sốt giá: Giờ nhà đầu tư ra sao?

Vay tới 90% giá trị tài sản để mua condotel từng là câu chuyện rất phổ biến giai đoạn sốt giá 2017–2019. Đến nay, sau thanh lọc mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn đang chịu áp lực nợ vay, trong khi thanh khoản thị trường chưa thực sự hồi phục.

Một thời “ôm condotel” vì lợi nhuận 10–12%/năm

Ở giai đoạn cao trào, các dự án nghỉ dưỡng ven biển tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc hay Quy Nhơn được quảng bá là kênh đầu tư “vừa nghỉ dưỡng, vừa sinh lời”. Lời hứa lợi nhuận 10–12%/năm, hỗ trợ vay tới 90–100% giá trị tài sản khiến dòng tiền đổ vào condotel, biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng tăng mạnh.

Ông Trần Minh Lâm, một nhà đầu tư tại Hà Nội, đã dồn gần 7,2 tỷ đồng mua hai căn condotel tại quận Ngũ Hành Sơn vào năm 2019. Theo mô hình “đầu tư 0 đồng”, ông vay tới 90% giá trị tài sản với kỳ vọng nhận cam kết lợi nhuận 11–12%/năm từ chủ đầu tư.

Vì sao dòng tiền bị đứt gãy?

Chỉ một năm sau, đại dịch bùng phát, du lịch gần như đóng băng và chủ đầu tư thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận với lý do bất khả kháng. Từ 2023 đến nay, công suất cho thuê chỉ quanh 30–50%, không đủ trả lãi ngân hàng và phí bảo trì, marketing.

Đầu tháng 6/2025, ông Lâm buộc phải bán lỗ một căn, mất gần 800 triệu đồng. Căn còn lại đã rao bán gần 1 năm nhưng vẫn chưa có giao dịch, vì khách trả giá rất thấp rồi bỏ đi.

Thị trường quý I/2026 vẫn trầm lắng

Dữ liệu thị trường cho thấy khó khăn chưa chấm dứt. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng quý I/2026 ghi nhận nguồn cung mới khoảng 6.500 sản phẩm, giảm 22% so với quý IV/2025.

Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 45%, giảm 7 điểm % so với quý trước. Tổng lượng giao dịch toàn thị trường chỉ khoảng hơn 2.900 sản phẩm, giảm tới 30% so với quý liền kề.

Riêng condotel và biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục rất yếu: giao dịch condotel giảm tới 87%, còn biệt thự nghỉ dưỡng giảm hơn 81% so với quý trước. Nguồn cung mới gần như biến mất, thị trường chủ yếu tiêu thụ hàng tồn kho từ các dự án cũ.

Giá vẫn neo cao, thanh khoản chưa cải thiện

Dù nhiều chủ đầu tư đã tung ra hỗ trợ lãi suất, chia sẻ doanh thu hay kéo giãn tiến độ thanh toán, thanh khoản vẫn chưa cải thiện đáng kể. Điều này cho thấy vấn đề hiện nay không chỉ nằm ở giá bán hay ưu đãi, mà còn ở niềm tin thị trường.

Mặt bằng giá sơ cấp vẫn ở mức cao: sản phẩm cao tầng nghỉ dưỡng dao động từ 39–200 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ. Phân khúc thấp tầng phổ biến từ 8–170 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 9%.

Nghịch lý là thanh khoản giảm mạnh nhưng giá chưa điều chỉnh tương ứng, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái “không bán được, giữ cũng khó”.

Pháp lý vẫn là nút thắt lớn

Một phần nguyên nhân khiến dòng tiền chưa quay lại là câu chuyện pháp lý kéo dài nhiều năm. Dù Nghị quyết 29 của Quốc hội có hiệu lực từ ngày 1/5/2026 đã mở ra cơ chế cấp giấy chứng nhận cho một số dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” như condotel hay officetel, nhưng phạm vi tháo gỡ vẫn được đánh giá là khá hạn chế.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP.HCM, Nghị quyết 29 chủ yếu xử lý các trường hợp đã được cấp sổ hồng không đúng quy định. Trong khi đó, nhiều dự án vướng hiện nay lại nằm ở nhóm chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc đã bị thu hồi pháp lý trước đó.

Với nhà đầu tư cá nhân, sổ hồng không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay vốn, sang nhượng và định giá tài sản. Khi pháp lý chưa rõ ràng, thị trường thứ cấp gần như đóng băng.

Triển vọng 2026: Thanh lọc mạnh, chọn lọc hơn

Bước sang quý II/2026, triển vọng phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được đánh giá thận trọng. Room tín dụng chưa thực sự nới rộng, mặt bằng lãi suất còn cao, trong khi tâm lý nhà đầu tư vẫn dè dặt sau giai đoạn thua lỗ kéo dài.

Các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc mạnh. Dòng tiền không biến mất, nhưng chọn lọc hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, vận hành thực chất, vị trí chiến lược và gắn với hệ sinh thái du lịch rõ ràng.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường chuyển từ cuộc đua số lượng sang cạnh tranh chất lượng. Những chủ đầu tư biết tái định vị sản phẩm, nâng cấp vận hành, gắn dự án với chiến lược phát triển điểm đến sẽ có cơ hội dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới.

Ngược lại, các dự án thiếu bản sắc, vận hành yếu hoặc chỉ dựa vào cam kết lợi nhuận sẽ ngày càng khó tồn tại. Áp lực thanh khoản trong thời gian tới có thể buộc nhiều dự án phải tái cấu trúc hoặc rời khỏi thị trường.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá và thanh khoản của condotel hiện nay? Comment bên dưới nhé!