Chung cư Hà Nội cắt lỗ sâu, giảm mạnh 500 - 700 triệu đồng

Giá căn hộ mới tại Hà Nội đang lên tới khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi thị trường chung cư thứ cấp lại ghi nhận xu hướng giảm giá, cắt lỗ và thanh khoản suy giảm rõ rệt.

Giá bán mới tiếp tục lập mặt bằng cao

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư mở bán mới vẫn duy trì đà tăng ở mức cao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí nguyên vật liệu, chi phí tài chính và giá đất đầu vào tăng.

Đáng chú ý, Hà Nội đã vượt TPHCM về giá bán căn hộ sơ cấp. Giá bán trung bình căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi tại TPHCM khoảng 112 triệu đồng/m2.

Khảo sát thực tế cho thấy nhiều dự án chuẩn bị mở bán tại Hà Nội tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Dự án Lumière Hà Nội Seasons Garden (đường Nguyễn Trãi) công bố mức giá dự kiến từ 120-180 triệu đồng/m2.

Chung cư thứ cấp bắt đầu giảm nhiệt

Trái ngược với thị trường sơ cấp, phân khúc chung cư thứ cấp tại Hà Nội đang giảm nhiệt. Từ cuối năm 2025 đến nay, nhiều căn hộ chuyển nhượng ghi nhận tình trạng giảm giá để tìm thanh khoản, thậm chí có nơi xuất hiện dấu hiệu “cắt lỗ” vài trăm triệu đồng.

Anh Đỗ Thanh (Ninh Bình), người đang tìm mua căn hộ quanh khu vực vành đai 3, cho biết một căn hộ 75m2 trên đường Nguyễn Xiển cuối năm 2025 rao bán 6,7 tỷ đồng, hiện giảm còn khoảng 6-6,2 tỷ đồng. Một căn khác diện tích 67m2 cũng giảm từ 6 tỷ xuống còn 5-5,3 tỷ đồng.

Tương tự, anh Hà D. - một nhà đầu tư tại Hà Nội - cho biết căn studio tại một dự án phía Tây thành phố trước đây được rao khoảng 3-3,1 tỷ đồng, nay nhiều căn chỉ còn khoảng 2,6 tỷ đồng, thậm chí có giao dịch xuống khoảng 2,5 tỷ đồng.

Khảo sát trên các nền tảng mua bán bất động sản cũng cho thấy nhiều căn hộ trên đường Phạm Hùng đang được chào bán giảm 5% so với tháng 12/2025. Trên thị trường, nhiều căn hộ tại dự án này được rao bán thấp hơn trước đó từ 5-10%.

Thanh khoản giảm mạnh trong quý I/2026

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2026, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, phân khúc căn hộ giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% theo quý và giảm 26% theo năm.

Vì sao thị trường đang điều chỉnh?

Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, cho biết tình trạng giao dịch giảm sâu không phải hiện tượng nhất thời mà đã xuất hiện từ sau Tết Nguyên đán đến nay.

Ông cho rằng nhiều sàn môi giới gần như không phát sinh giao dịch trong nhiều tháng, trong khi người mua ngày càng thận trọng. Giá bán vẫn neo cao khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm mạnh.

Theo ông Cao, vấn đề lớn nhất hiện nay không hẳn là dư cung tuyệt đối mà là khoảng cách quá lớn giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế. Khi dòng tiền đầu cơ chững lại, thị trường bắt đầu quay về giá trị thật.

Ông cũng nhận định quá trình điều chỉnh đang diễn ra rõ nét giữa các nhóm sản phẩm. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng đảm bảo và tiện ích hoàn thiện vẫn giữ được thanh khoản tương đối ổn định. Ngược lại, các dự án từng bị đẩy giá quá cao, đặc biệt ở khu vực xa trung tâm hoặc thiếu hạ tầng đồng bộ, đang chịu áp lực giảm giá lớn hơn.

“Có những khu vực giá căn hộ tăng rất nhanh trong hai năm qua dù chưa hình thành cộng đồng cư dân thực sự. Những nơi này hiện bắt đầu xuất hiện áp lực điều chỉnh rõ rệt”, ông nói thêm.

Thị trường sẽ cạnh tranh bằng gì?

Theo ông Cao, đây có thể là giai đoạn tạo cơ hội cho nhóm khách hàng mua ở thực sau thời gian dài bị đẩy ra ngoài thị trường vì giá tăng quá nhanh.

Sau nhịp điều chỉnh, nhiều chủ nhà đã thực tế hơn trong việc chào giá. Một số chủ đầu tư cũng điều chỉnh chính sách bán hàng, tăng ưu đãi và giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.

Vị chuyên gia cho rằng thời gian tới, thị trường sẽ cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và năng lực thực thi thay vì chỉ dựa vào truyền thông hay kỳ vọng tăng giá.

Doanh nghiệp muốn bán được hàng phải chứng minh giá trị thật của sản phẩm thông qua chất lượng xây dựng, pháp lý, tiến độ và trải nghiệm sống thực tế.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá căn hộ Hà Nội hiện nay? Comment bên dưới nhé!