Văn phòng ngoài trung tâm TP.HCM hấp thụ gần 200.000m2 trong 10 năm
Knight Frank ghi nhận văn phòng ngoài CBD TP.HCM hấp thụ gần 200.000m2/10 năm, giá thuê vẫn thấp hơn nhiều so với trung tâm.
Văn phòng ngoài trung tâm TP. HCM đang hút nhu cầu thuê rõ rệt: gần 200.000m2 hấp thụ ròng trong 10 năm, cao hơn khoảng 50% so với khu CBD.
Vì sao doanh nghiệp chọn ngoài trung tâm?
Theo Knight Frank Việt Nam, thị trường văn phòng TP. HCM đang chứng kiến sự dịch chuyển đáng chú ý. Nếu trước đây khu trung tâm gần như là lựa chọn mặc định, thì hiện nay các khu vực ngoài trung tâm đã trở thành điểm đến quan trọng hơn nhờ giá thuê cạnh tranh, hạ tầng cải thiện và khả năng đáp ứng vận hành linh hoạt.
Ông Alex Crane - Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam, cho biết các khu vực ngoài trung tâm không còn là lựa chọn thứ cấp. Trong 10 năm qua, khách thuê ngày càng sẵn sàng xây dựng chiến lược dài hạn ngoài khu CBD khi giá thuê, chỗ đậu xe, thời gian di chuyển và tiêu chuẩn tòa nhà phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
Giá thuê ngoài trung tâm tăng nhưng vẫn thấp hơn CBD
Dữ liệu Knight Frank cho thấy giá thuê trung bình tại khu vực ngoài trung tâm đã tăng từ khoảng 18 USD/m2/tháng, tương đương 474.000 đồng/m2, vào năm 2015 lên 26 USD/m2/tháng, tương đương 685.000 đồng/m2, trong quý I/2026.
Trong khi đó, giá thuê tại các tòa nhà hạng A khu trung tâm đã vượt 50 USD/m2/tháng, tương đương khoảng 1,317 triệu đồng/m2. Khoảng cách này đang tạo động lực rõ cho làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp, nhất là khi chi phí vận hành ngày càng được kiểm soát chặt chẽ.
Những khu vực nào đang hưởng lợi?
Không chỉ có lợi thế về giá, các khu vực ngoài trung tâm còn hưởng lợi từ quá trình mở rộng đô thị và đầu tư hạ tầng. Những khu vực địa giới hành chính cũ như Tân Phú, Phú Nhuận, Bình Thạnh và Quận 7 đang ghi nhận nhu cầu thuê tăng từ các nhóm doanh nghiệp công nghệ, logistics, dịch vụ chuyên nghiệp và sản xuất.
Đây là các ngành cần không gian làm việc linh hoạt, diện tích sàn rộng, khả năng tiếp cận nhân sự thuận tiện và chi phí vận hành hợp lý.
Mô hình “hub-and-spoke” ngày càng phổ biến
Một xu hướng đáng chú ý khác là mô hình hub-and-spoke. Theo đó, các tập đoàn đa quốc gia vẫn duy trì văn phòng đại diện hoặc bộ phận đối ngoại tại khu CBD, còn bộ phận vận hành, hỗ trợ, hành chính hoặc kỹ thuật được bố trí tại các khu vực ngoài trung tâm.
Cách làm này giúp doanh nghiệp vừa giữ hiện diện tại trung tâm tài chính - thương mại của thành phố, vừa tối ưu chi phí thuê, chi phí di chuyển và hiệu quả vận hành.
Tỷ lệ trống tăng, nhưng sức hấp thụ vẫn ổn định
Dù nguồn cung văn phòng ngoài trung tâm tăng mạnh trong 10 năm qua, tỷ lệ trống vẫn được kiểm soát. Theo Knight Frank, tỷ lệ trống đã tăng từ 7% năm 2015 lên 13% năm 2025, nhưng tổng diện tích trống vẫn thấp hơn đáng kể so với khu CBD.
Điều này cho thấy phân khúc văn phòng ngoài trung tâm vẫn có sức hấp thụ tương đối ổn định, được hỗ trợ bởi sự thay đổi trong chiến lược vận hành của doanh nghiệp.
Thị trường văn phòng TP. HCM đang phân hóa rõ hơn
Knight Frank cho rằng câu chuyện văn phòng ngoài trung tâm tại TP. HCM hiện không còn là một phương án thay thế, mà phản ánh sự trưởng thành của thị trường. Hạ tầng phát triển, mô hình làm việc thay đổi và áp lực tối ưu chi phí đang tái định hình bản đồ văn phòng của thành phố.
Trong bối cảnh giá thuê văn phòng CBD TP. HCM thuộc nhóm cao tại Đông Nam Á, các dự án ngoài trung tâm có tiêu chuẩn hiện đại, kết nối thuận tiện và hiệu quả vận hành tốt đang có cơ hội thu hút sự quan tâm lớn hơn.
Bạn nghĩ sao về xu hướng dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm ở TP. HCM? Comment bên dưới nhé!
CBD: Central Business District – khu vực trong trung tâm. Non CBD: khu vực ngoài trung tâm.