Căn hộ trung tâm Sài Gòn "lên đỉnh" lịch sử, dòng tiền dịch ra vùng ven

TP.HCM trung tâm: giá lập đỉnh, thanh khoản lại giảm

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy khu vực lõi chỉ có khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và thấp hơn 47% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới tại đây gần như bị chi phối bởi sản phẩm cao cấp và hạng sang, với tỷ trọng lần lượt 28% và 72%. Phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

Vì sao giá vẫn tăng dù hàng ít?

Do nguồn cung khan hiếm và cơ cấu sản phẩm lệch về phân khúc cao cấp, giá sơ cấp trung bình tại trung tâm tăng 19% theo quý và tăng 53% so với cùng kỳ, đạt gần 7.300 USD/m2 - mức cao nhất từ trước đến nay. Đây mới là giá niêm yết, chưa tính các chương trình ưu đãi hoặc chiết khấu thanh toán.

Nhưng mặt bằng giá này cũng khiến sức mua thực bị chặn lại. Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết quý I chỉ ghi nhận chưa tới 1.000 giao dịch thành công, tương đương khoảng 25% lượng hàng mở bán mới và giảm tới 74% so với quý trước.

Nói cách khác, thị trường trung tâm đang ở thế nghịch lý: giá liên tục lập đỉnh nhưng thanh khoản lại đi xuống.

Vùng ven TP.HCM: nguồn cung dồi dào, giao dịch tốt hơn

Trái ngược với nội đô, các thị trường vùng ven thuộc TP.HCM mở rộng ghi nhận 7.017 căn hộ mở bán mới và tiêu thụ thành công 6.118 căn trong quý I/2026.

Trong đó, Bình Dương (cũ) đóng vai trò dẫn dắt với 6.430 căn mở bán mới, chiếm hơn 91% nguồn cung vùng ven. Các dự án tập trung nhiều tại Thuận An và Dĩ An, nơi có tốc độ đô thị hóa cao và kết nối giao thông sát TP.HCM.

Dự án lớn nào đang hút dòng tiền?

Thị trường vùng ven được củng cố bởi sự xuất hiện của các dự án như Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon (căn hộ hàng hiệu vận hành bởi WorldHotels), Emerald Garden View hay Green Skyline...

Nhờ đó, Bình Dương (cũ) tiêu thụ tới 5.484 căn trong quý, đạt tỷ lệ hấp thụ 76,6%.

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), sau giai đoạn trầm lắng 2023 - 2024, quý I năm nay địa phương này đóng góp 587 căn hộ mới từ tháp tiếp theo của dự án Maison Grand (Phú Mỹ). Lượng giao dịch đạt 634 căn, bao gồm cả hàng tồn kho.

Dòng tiền đang dịch chuyển vì điều gì?

Theo Cushman & Wakefield, dòng tiền trên thị trường đang chuyển từ trung tâm ra các đô thị vệ tinh không chỉ vì khan hiếm nguồn cung, mà còn vì bài toán giá.

Trong khi khu vực lõi TP.HCM chỉ có khoảng 1.200 căn mở bán mới trong quý I/2026, thì các thị trường vệ tinh cung cấp tới 7.017 sản phẩm. Ở khía cạnh thanh khoản, vùng ven ghi nhận 6.118 giao dịch thành công, vượt xa con số chưa tới 1.000 căn của trung tâm.

Mức giá tại các đô thị vệ tinh vẫn dễ tiếp cận hơn với nhóm trung lưu và người lao động trẻ, trong khi khu vực lõi ngày càng trở thành sân chơi của dòng vốn lớn.

Mặt bằng giá vùng ven hiện ra sao?

Tại Bình Dương (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 1.886 USD/m2 (khoảng 48 triệu đồng/m2), tăng 16,9% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng giảm 7,4% so với quý trước.

Theo Cushman & Wakefield, mức giảm theo quý này không phải vì thị trường mất giá, mà do quý vừa qua cơ cấu nguồn cung nghiêng về phân khúc trung cấp, sau khi dòng sản phẩm cao cấp đã được hấp thụ mạnh ở quý trước.

Trong khi đó, giá sơ cấp tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đạt 1.373 USD/m2 (khoảng 35 triệu đồng/m2), tăng cả theo quý và theo năm nhờ lực cầu cải thiện rõ rệt.

Triển vọng sắp tới của thị trường căn hộ TP.HCM

Cushman & Wakefield đánh giá giá sơ cấp tại trung tâm TP.HCM vẫn sẽ neo ở mức cao do chi phí đầu vào và lãi suất vay mua nhà chưa hạ nhiệt. Khu vực lõi sẽ tiếp tục là sân chơi riêng của giới siêu giàu hoặc dòng vốn dài hạn từ phía Bắc đổ vào.

Ngược lại, nguồn cung tương lai giai đoạn 2026 - 2029 dự kiến sẽ dồn về vùng ven. Riêng Bình Dương (cũ) có thể bổ sung khoảng 31.816 căn hộ, tập trung tại Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một.

Với Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), nguồn cung sẽ chọn lọc hơn tại các vị trí trọng điểm, trước mắt là khoảng 1.000 căn từ dự án Beacon Tower (Blanca City) trong năm nay.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá căn hộ TP.HCM hiện nay? Comment bên dưới nhé!