Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản có phải nộp thuế TNCN?

Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu người được ủy quyền có quyền định đoạt, chuyển nhượng như chủ sở hữu. Trường hợp này có thể thuộc diện kê khai, nộp thuế TNCN 2% đối với mỗi lần giao dịch.

Cục Thuế vừa lưu ý gì?

Mới đây, Cục Thuế ban hành Công văn số 2696/CT-CS ngày 28/4/2026 để hướng dẫn Thuế thành phố Hà Nội về nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp ủy quyền quản lý, chuyển nhượng bất động sản.

Theo công văn, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải kê khai, nộp thuế khi chuyển nhượng. Nếu cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản ủy quyền quản lý cho người khác, mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có quyền như người sở hữu, thì:

• Người được ủy quyền kê khai, nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
• Người ủy quyền kê khai, nộp thuế đối với hoạt động ủy quyền bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 111/2013/TT-BTC

Việc miễn thuế TNCN thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12.

Điểm quan trọng: xem bản chất giao dịch, không chỉ nhìn tên hợp đồng

Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, cơ quan thuế nhấn mạnh nguyên tắc: xác định nghĩa vụ thuế không chỉ dựa vào tên gọi “hợp đồng ủy quyền”, mà phải xem xét bản chất thực tế của giao dịch.

Cụ thể, nếu người được ủy quyền có quyền định đoạt, chuyển nhượng bất động sản như chủ sở hữu thì giao dịch này có thể bị xem là phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và thuộc diện kê khai, nộp thuế TNCN 2% đối với mỗi lần giao dịch.

Trường hợp nào vẫn được miễn thuế?

Nếu việc chuyển nhượng thuộc quan hệ miễn thuế giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột… thì vẫn được áp dụng chính sách miễn thuế theo quy định.

Vì sao hợp đồng ủy quyền toàn phần cần lưu ý?

Luật sư Cường cho biết, trong thực tiễn hiện nay, nhiều trường hợp chọn “ủy quyền toàn phần” thay vì ký hợp đồng mua bán để tránh thủ tục hoặc nghĩa vụ tài chính.

Cách làm này có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua vì hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt hiệu lực, đồng thời phát sinh rủi ro về tranh chấp, nghĩa vụ tài chính và việc thực hiện thủ tục sang tên sau này.

Ông nhấn mạnh: “Về mặt bản chất, chúng ta cần hiểu rằng 'uỷ quyền' tức là 'thay mặt và nhân danh' chủ tài sản, còn tài sản vẫn là của chủ đất”.

Bạn nghĩ sao về cách nhìn này của cơ quan thuế? Comment bên dưới nhé!