Khang Điền thế chấp KCN Lê Minh Xuân mở rộng đảm bảo cho khoản vay 3.035 tỷ tại MB thay cho OCB

KCN Lê Minh Xuân mở rộng của Khang Điền đang có chuyển động mới sau hơn một thập kỷ, với quy mô 109,9ha tại huyện Bình Chánh, TP.HCM và đang bảo đảm cho khoản vay xấp xỉ 3.035 tỷ đồng tại MB.

Thông tin chính về dự án

Khu công nghiệp (KCN) Lê Minh Xuân mở rộng là một trong những tài sản đáng chú ý của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) sau thương vụ thâu tóm BCCI.

Dự án nằm liền kề KCN và TTCN Lê Minh Xuân hiện hữu tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, với quy mô lao động dự kiến 10.000 người.

Vì sao dự án này được chú ý?

KCN Lê Minh Xuân mở rộng bắt đầu xuất hiện trong báo cáo tài chính của Khang Điền từ năm 2015, sau khi Công ty tiếp nhận hơn 20 dự án từ M&A với BCCI. Đến nay, dự án vẫn chủ yếu ở giai đoạn hoàn thiện pháp lý, bồi thường và đầu tư hạ tầng.

Trong cơ cấu tài sản, dự án nằm trong hàng tồn kho và được hạch toán chủ yếu vào chi phí xây dựng cơ bản dở dang, phù hợp định hướng phát triển bất động sản công nghiệp và cho thuê hạ tầng.

Chi phí dở dang tăng mạnh qua các năm

Chi phí dở dang của dự án tăng từ 222,4 tỷ đồng năm 2016 lên 271.6 tỷ đồng năm 2017; 426,6 tỷ đồng năm 2018; 629,5 tỷ đồng năm 2019; 694.5 tỷ đồng năm 2020; 746,8 tỷ đồng năm 2022 và gần 1.735 tỷ đồng vào cuối năm 2025. Đến cuối quý 1/2026, giá trị dở dang tiếp tục tăng lên hơn 1.842 tỷ đồng.

Trong giai đoạn đầu, Khang Điền chủ yếu triển khai các hạng mục hạ tầng cơ bản. Năm 2016, Công ty phát sinh hơn 783 tỷ đồng cam kết đầu tư phục vụ xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại khu công nghiệp. Đến năm 2022, một phần chi phí đầu tư hơn 48 tỷ đồng đã được quyết toán và chuyển sang tài sản cố định hữu hình.

Doanh thu và dòng tiền ghi nhận thế nào?

Dự án cũng ghi nhận doanh thu từ hoạt động cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp theo cả hai phương thức ghi nhận một lần và phân bổ theo thời gian thuê.

Năm 2017, Khang Điền ghi nhận 202.3 tỷ đồng doanh thu từ KCN Lê Minh Xuân; năm 2019 tiếp tục có thêm 52.8 tỷ đồng doanh thu một lần.

Bên cạnh đó, khoản doanh thu chưa thực hiện liên quan đến tiền thuê đất trả trước giảm dần theo tiến độ hạch toán doanh thu. Nếu cuối năm 2016 số dư còn hơn 210 tỷ đồng thì đến cuối quý 1/2026 chỉ còn khoảng 25,9 tỷ đồng, chủ yếu là phần dài hạn, bên cạnh chi phí cải tạo khu công nghiệp đang chờ phân bổ khoảng 1,1 tỷ đồng.

Tài sản bảo đảm trong cấu trúc vốn của Khang Điền

Vai trò của KCN Lê Minh Xuân mở rộng trong cấu trúc tài chính của Khang Điền đã thay đổi đáng kể: từ một dự án hạ tầng cơ bản trở thành tài sản bảo đảm cho các khoản vay hàng ngàn tỷ đồng tại ngân hàng.

Giai đoạn 2014-2015, dự án chủ yếu liên quan đến khoản vay phục vụ Nhà máy xử lý nước thải tập trung tại KCN. Khi đó, Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM (HFIC) là bên cho vay, còn Sacombank phát hành thư bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của Khang Điền. Để được bảo lãnh, Công ty phải ký quỹ 4.3 tỷ đồng tiền gửi tại Sacombank. Khoản vay này có dư nợ khoảng 2.6 tỷ đồng cuối năm 2015 với lãi suất 8.2%/năm.

Bước sang giai đoạn 2016-2022, khi dự án mở rộng được đẩy mạnh, quyền sử dụng đất tại KCN bắt đầu được dùng làm tài sản thế chấp trực tiếp để huy động vốn đầu tư hạ tầng. OCB trở thành bên cấp tín dụng chính cho dự án. Năm 2017, 109.91ha đất thuộc KCN Lê Minh Xuân mở rộng được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại OCB – Chi nhánh Quận 4. Đến năm 2020, dư nợ liên quan đến dự án tại OCB tăng lên 650 tỷ đồng.

Từ năm 2021 trở đi, hình thức bảo đảm thay đổi khi các báo cáo bắt đầu ghi nhận “quyền tài sản phát sinh từ dự án” thay cho việc chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Dự án cũng đã bắt đầu hình thành các quyền lợi kinh tế và dòng tiền tương lai từ hoạt động cho thuê hạ tầng công nghiệp.

Đáng chú ý, trong giai đoạn 2025 – quý I/2026, MB (MBB) thay thế OCB trở thành ngân hàng nhận thế chấp chính của dự án. Tính đến ngày 31/03/2026, KCN Lê Minh Xuân mở rộng đang bảo đảm cho khoản vay dài hạn lên tới xấp xỉ 3.035 tỷ đồng tại MB – Chi nhánh Sở Giao dịch 2.

Khác với giai đoạn trước, tài sản bảo đảm hiện nay ngoài quyền sử dụng đất còn có toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng giai đoạn 1. Khoản tín dụng này đồng thời phục vụ tài trợ cho nhiều dự án khác của Khang Điền như Khu dân cư 11A và Tân Tạo A.

Kế hoạch triển khai giai đoạn 1 ra sao?

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, ông Vương Văn Minh - Tổng Giám đốc KDH cho biết KCN Lê Minh Xuân mở rộng giai đoạn 1 với diện tích 89ha đã hoàn tất thủ tục pháp lý, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện Công ty đang triển khai xây dựng hạ tầng. Dự án có kết nối thông qua trục Trần Đại Nghĩa và cách tuyến Vành đai 3 khoảng 3km, tuyến này dự kiến hoàn thành vào năm 2026.

Khang Điền đang làm việc với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thu hút đầu tư nhà máy, nhà xưởng và kho bãi, kỳ vọng ghi nhận kết quả kinh doanh từ cuối năm 2026 và đầu năm 2027.

Bạn nghĩ sao về việc KCN Lê Minh Xuân mở rộng đang được đẩy mạnh vai trò trong cấu trúc tài chính của Khang Điền? Comment bên dưới nhé!