TS Lê Xuân Nghĩa: Không có chuyện bất động sản sẽ đóng băng

Không có chuyện bất động sản đóng băng, nhưng cũng khó lặp lại các đợt tăng giá 20-30% trên diện rộng như trước, theo TS Lê Xuân Nghĩa.

Bất động sản 2026 sẽ vận động ra sao?

Tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản những năm tới vẫn được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế.

Tuy vậy, ông nhận định thị trường sẽ không tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng, chứ không dồn hết vào bất động sản.

Vì sao khó có tăng giá nóng?

Theo ông Nghĩa, nhiều số liệu hiện nay chưa phản ánh đầy đủ thực chất của dòng vốn đầu tư. FDI có dự án đăng ký lớn nhưng giải ngân kéo dài nhiều năm. Đầu tư công cũng không phải toàn bộ đều đi ngay vào nền kinh tế thực vì một phần vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng chờ giải ngân.

Ở khu vực tư nhân, việc tăng vốn hay công bố quy mô đầu tư lớn cũng thường theo lộ trình nhiều năm. Bên cạnh đó, tiền gửi dân cư gần đây sụt giảm, một phần do kỳ vọng lãi suất thấp, một phần do siết quản lý thuế và kê khai tài sản khiến dòng tiền dịch chuyển khỏi ngân hàng.

Ông dẫn chứng: dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong hơn 2 năm qua, thị trường vẫn tăng nhờ dòng tiền trong nước. Điều này cho thấy một lượng vốn đáng kể từ dân cư đang tìm kênh đầu tư thay thế, trong đó có chứng khoán và bất động sản.

Nguồn cung cải thiện, nhưng thị trường sẽ phân hóa

TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá nguồn cung bất động sản đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội. Trong khi đó, nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, ông cho rằng sẽ không có chuyện tăng giá quá nóng như giai đoạn trước. “Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra”, ông nói.

Theo ông, thị trường sẽ phát triển lành mạnh hơn, nhưng một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.

Dòng vốn sẽ đi đâu?

TS Nghĩa cho biết tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện vào khoảng 34% GDP, trong khi mục tiêu những năm tới có thể nâng lên gần 40% GDP để phục vụ tăng trưởng cao. Điều này đồng nghĩa nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ rất lớn.

Ông cũng lưu ý việc biến nguồn tiết kiệm trong dân thành vốn đầu tư hiệu quả không dễ, và Việt Nam cần các cơ chế tài chính mới để khơi thông nguồn lực đang nằm trong dân cư, включая các mô hình huy động vàng hoặc tài sản tích lũy vào đầu tư sản xuất kinh doanh.

TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, nhưng phải có cơ chế giám sát chặt chẽ để bảo đảm an toàn cho người dân và hệ thống tài chính.

Nhà đầu tư cẩn trọng điều gì?

Nhìn về năm 2026, TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng thị trường có nhiều cơ sở để nhận diện xu hướng vận động.

Ông nêu 5 điểm nhà đầu tư cần chú ý:

1. Kinh tế phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó quay lại giai đoạn vốn rẻ như trước.

2. Tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt hơn, ưu tiên chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các phân khúc như bất động sản công nghiệp và logistics.

3. Thị trường vốn cho bất động sản vẫn còn hạn chế, nên cần quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

4. Mất cân đối cung - cầu chưa được khắc phục hoàn toàn; nhà ở phù hợp khả năng chi trả còn thiếu, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

5. Dòng tiền sẽ dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực.

Pháp lý sẽ là yếu tố quyết định

Theo TS Ngô Trí Long, pháp lý sẽ trở thành tài sản quan trọng nhất của một dự án bất động sản. Dự án có hồ sơ minh bạch sẽ được đánh giá cao, còn tài sản có rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị.

Ông cũng cho rằng thị trường sẽ phân hóa sâu hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn, trong khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ không còn là lợi thế như các chu kỳ trước.

Nhà đầu tư cá nhân nên nhớ gì?

TS Ngô Trí Long khuyến nghị:

- Không mua bất động sản chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, tránh tranh chấp, quy hoạch hoặc rủi ro tiềm ẩn.
- Ưu tiên khả năng tạo dòng tiền, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
- Chỉ dùng đòn bẩy trong giới hạn có thể kiểm soát.
- Không nhìn giá chào bán, mà phải xem giá giao dịch thực tế.

Ông đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh, đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở lớn. Nhưng giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh, ưu tiên tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả.

Bạn nghĩ sao về nhận định “không đóng băng, không tăng nóng diện rộng” này? Comment bên dưới nhé!