Trái phiếu bất động sản nóng lại: 54.400 tỷ đồng trong 4 tháng đầu năm 2026

Trong 4 tháng đầu năm 2026, trái phiếu bất động sản phát hành mới đạt khoảng 54.400 tỷ đồng, chiếm 58,3% toàn thị trường. Nhưng phía sau là áp lực đáo hạn và chậm trả đang tăng rõ rệt.

Trái phiếu bất động sản nóng trở lại

Theo thống kê của Chứng khoán MBS, riêng tháng 4/2026, nhóm bất động sản chiếm gần 60% tổng giá trị phát hành trái phiếu mới toàn thị trường, tương đương khoảng 30.400 tỷ đồng.

So với cùng kỳ năm 2025, giá trị phát hành của nhóm địa ốc trong 4 tháng đầu năm nay tăng tới 278%. Điều này cho thấy doanh nghiệp bất động sản đang quay lại mạnh hơn với kênh trái phiếu khi tín dụng ngân hàng vẫn chưa thật sự nới lỏng.

Những thương vụ đáng chú ý

Công ty cổ phần Đầu tư Minh An phát hành 7.500 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10-10,5%/năm.

Vinhomes cũng phát hành 7.500 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 4 với lãi suất lên tới 12,5%, trước khi tiếp tục tung thêm hai lô trái phiếu trị giá 3.000 tỷ đồng vào giữa tháng 5.

Diễn biến này phản ánh thực tế rằng trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn trung và dài hạn gần như không thể thay thế của nhiều chủ đầu tư lúc này.

Vì sao doanh nghiệp vẫn phải quay lại trái phiếu?

VIS Rating cho biết cơ quan điều hành vẫn duy trì định hướng kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản quanh mặt bằng tăng trưởng chung của toàn hệ thống ngân hàng, khoảng 15% trong năm 2026.

Điều đó đồng nghĩa khả năng tiếp cận vốn vay của các chủ đầu tư vẫn bị giới hạn đáng kể. Trong khi đó, doanh nghiệp lại cần tiền để triển khai dự án mới, hoàn thiện pháp lý, tái khởi động công trường và xử lý nghĩa vụ nợ đến hạn.

VIS Rating ước tính năm nay có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn. Một phần dòng vốn mới thực chất đang được dùng để đảo nợ, tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính hoặc kéo giãn áp lực thanh khoản.

Áp lực trả nợ vẫn rất lớn

Quý I/2026 chỉ ghi nhận khoảng 11.300 tỷ đồng trái phiếu được mua lại trước hạn, giảm 58% so với cùng kỳ và xuống mức thấp nhất trong 4 năm.

Cùng lúc, tổng giá trị gốc và lãi trái phiếu chậm trả mới trong quý I lên tới 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý trước, nhưng mới chỉ có khoảng 57 tỷ đồng được thanh toán.

Đây là tín hiệu cho thấy khả năng chủ động xử lý nợ của nhiều doanh nghiệp đang suy yếu rõ rệt.

Những trường hợp gây chú ý

CTCP Đầu tư Địa ốc Phương Đông tiếp tục chậm thanh toán hàng chục tỷ đồng tiền lãi trái phiếu đến hạn trong năm 2026, sau nhiều lần phải đàm phán giãn nợ, kéo dài kỳ hạn trái phiếu thêm hai năm.

Doanh nghiệp này cũng bị xử phạt vì vi phạm nghĩa vụ công bố thông tin, làm gia tăng rủi ro minh bạch trên thị trường.

Với TNR Holdings Việt Nam, tổng nợ phải trả cuối năm 2025 gần 12.900 tỷ đồng, gấp khoảng 6 lần vốn chủ sở hữu. Riêng dư nợ trái phiếu đã hơn 8.800 tỷ đồng. Dù chi hơn 358 tỷ đồng trả lãi vay trong năm qua, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt khoảng 1,1 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp như May – Diêm Sài Gòn, Đầu tư Phát triển BĐS Thành Vinh hay TNI Nam Quang cũng có bức tranh tương tự: nợ lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng, nhưng lợi nhuận rất thấp.

Novaland và bài toán thanh khoản

Novaland vừa công bố chậm thanh toán lô trái phiếu mã NVLH2123014 với tổng nghĩa vụ hơn 638 tỷ đồng đến hạn ngày 18/5/2026.

Doanh nghiệp mới chỉ thanh toán được hơn 6,6 tỷ đồng tiền gốc, phần còn lại tiếp tục chậm trả với lý do chưa thu xếp đủ nguồn tiền.

Theo báo cáo tài chính quý I/2026, tổng dư nợ vay và nợ thuê tài chính của Novaland đã lên tới khoảng 68.900 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu khoảng 23.800 tỷ đồng, vay ngân hàng gần 29.900 tỷ đồng và khoảng 15.000 tỷ đồng vay từ cá nhân cùng bên thứ ba.

Câu chuyện này cho thấy một nghịch lý của thị trường: doanh nghiệp có thể sở hữu quỹ đất lớn, dự án quy mô và triển vọng dài hạn, nhưng vẫn rơi vào vòng xoáy thanh khoản nếu dòng tiền bán hàng không hồi phục kịp tốc độ đáo hạn nợ.

Điểm tích cực và điều đáng theo dõi

Việc trái phiếu bất động sản phát hành trở lại là tín hiệu tích cực, cho thấy niềm tin nhà đầu tư đã phần nào cải thiện và doanh nghiệp có thêm nguồn lực để duy trì hoạt động.

Tuy vậy, sự phục hồi này sẽ khó bền vững nếu chỉ dựa trên việc vay mới để xử lý nghĩa vụ cũ. Thị trường vốn chỉ có thể phát triển lành mạnh khi đi cùng minh bạch thông tin, quản trị tài chính thận trọng và khả năng tạo dòng tiền thực chất từ hoạt động kinh doanh.

Bạn nghĩ sao về bức tranh trái phiếu bất động sản hiện nay? Comment bên dưới nhé!