Tin vui cho người mua đất giấy tay trước 2024

Đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua giấy tay giai đoạn 2014-2024 đang thu hút nhiều sự quan tâm, vì có thể gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt giao dịch tồn tại lâu nay.

Vì sao đề xuất này được chú ý?

Theo dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 do Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng, nội dung đáng chú ý là đề xuất công nhận quyền sử dụng đất đối với các giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay trong giai đoạn 2014-2024.

Mục tiêu là bảo vệ quyền lợi người dân, đưa các giao dịch tồn đọng vào hệ thống quản lý chính thức và giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn.

Thực tế đang vướng ở đâu?

Dù quy định pháp luật ngày càng chặt chẽ, hơn một thập niên qua vẫn tồn tại lượng lớn giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay, không công chứng, chứng thực hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý.

Hệ quả là nhiều người mua không thể làm sổ đỏ, gặp khó khi thế chấp vay vốn, chuyển nhượng hoặc luôn đối mặt nguy cơ tranh chấp.

Thực tế ở nhiều địa phương ra sao?

Bà Ngọc, một môi giới bất động sản tại tỉnh Lâm Đồng, cho biết tại nhiều địa phương khu vực Tây Nguyên, tình trạng mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn khá phổ biến, đặc biệt với đất nông nghiệp.

Nhiều hộ đồng bào dân tộc thiểu số ngại tiếp xúc cơ quan hành chính hoặc không quen thủ tục pháp lý nên giao dịch đơn giản bằng giấy tay. Người bán viết giấy chuyển nhượng, còn người mua sau đó tự đi làm sổ đỏ.

Không ít trường hợp đất đã qua nhiều lần mua bán bằng giấy tay nhưng đến nay vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục pháp lý.

Pháp lý cần hiểu đúng thế nào?

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng cần hiểu đúng bản chất các giao dịch này để tránh nhầm lẫn khi áp dụng pháp luật.

“Đất giấy tay” chỉ là cách gọi thông thường, chưa phản ánh đầy đủ khái niệm pháp lý. Theo ông, phải xem từng trường hợp sử dụng đất cụ thể theo quy định pháp luật.

3 nhóm trường hợp đang được xem xét

Theo phân tích của luật sư Phượng từ các quy định qua Luật Đất đai 2003, 2013 và 2024, hiện có thể chia thành 3 nhóm:

1. Người sử dụng đất đang có một trong các giấy tờ được quy định trong Luật Đất đai các thời kỳ: đủ điều kiện đăng ký đất đai lần đầu và được cấp giấy chứng nhận.

2. Người nhận chuyển nhượng từ người có giấy tờ hợp lệ theo quy định: theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024, vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận nếu có giấy tờ chứng minh việc mua bán, chuyển nhượng. Đây là nhóm giao dịch mà người dân thường gọi là “giấy tay”, tức hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực, nhưng phải có giấy tờ cụ thể chứ không chấp nhận thỏa thuận bằng lời nói.

3. Người sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào theo quy định, kể cả người sử dụng trước đó: vẫn có thể đăng ký đất đai lần đầu và xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định theo từng giai đoạn.

Giấy tay có phải cứ mua là sang tên được không?

Luật sư Phượng nhấn mạnh nhiều người đang hiểu chưa đúng rằng chỉ cần mua bán bằng giấy tay là có thể sang tên, cập nhật biến động trên giấy chứng nhận.

Đây là cách hiểu không chính xác và có thể làm phát sinh thêm tranh chấp. Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có sổ đỏ nhưng không công chứng hoặc chứng thực vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật hiện hành.

Mốc 1-7-2014 có đủ để xử lý hết tồn đọng?

Nếu Luật Đất đai sửa đổi theo hướng mở rộng thời gian công nhận việc đăng ký đất đai đối với trường hợp không có giấy tờ, luật sư Phượng cho rằng không nên chỉ dừng ở mốc 1-7-2014.

Theo ông, nên cân nhắc mở rộng đến thời điểm gần hơn, chẳng hạn 1-1-2026, để giải quyết dứt điểm lượng lớn giao dịch thực tế đang tồn tại.

Tranh chấp là điều khó tránh, nhưng không thể bỏ qua quyền đăng ký

Một số ý kiến lo ngại việc hợp thức hóa giao dịch giấy tay sẽ kéo theo nguy cơ vi phạm hoặc tranh chấp. Tuy nhiên, theo luật sư Trần Đức Phượng, tranh chấp đất đai là vấn đề khó tránh khỏi trong thực tế.

Không thể vì lo ngại đó mà hạn chế quyền đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho người dân. Quan trọng hơn, đưa các giao dịch đang tồn tại ngoài thực tế vào khuôn khổ quản lý sẽ giúp khai thông nguồn lực đất đai đang bị “đóng băng” nhiều năm qua do không đủ điều kiện pháp lý.

Khi quyền sử dụng đất được công nhận đầy đủ, người dân sẽ thuận lợi hơn trong giao dịch, vay vốn, đầu tư sản xuất, đồng thời góp phần giúp thị trường bất động sản minh bạch và ổn định hơn.

Bạn đang quan tâm trường hợp đất giấy tay nào? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!