Tín dụng bất động sản ưu tiên nhà ở xã hội, khu công nghiệp

Tín dụng bất động sản đang đổi hướng: từ ngày 1/1 đến hết 31/12/2026, phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất sẽ không tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi xác định và kiểm soát tăng trưởng tín dụng.

Điều chỉnh này có ý nghĩa gì?

Ngân hàng Nhà nước vừa gửi văn bản đến 25 ngân hàng thương mại, cho thấy dòng vốn đang được định hướng rõ hơn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và sản xuất.

Đây không phải là nới lỏng tín dụng bất động sản trên diện rộng, mà là bước điều chỉnh để phân bổ vốn có trọng tâm hơn. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng nhanh hơn mức tăng chung của toàn hệ thống, chính sách mới được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa cho các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân vào nhóm ưu tiên.

Theo bà Huỳnh Thị Thu Thảo, chuyên viên phân tích Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS), việc điều chỉnh cách tính dư nợ sẽ giúp phân bổ nguồn lực tín dụng hiệu quả hơn, vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính.

Các khoản vay nào được ưu tiên?

Ba lĩnh vực được loại khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản gồm:

- Nhà ở xã hội
- Khu công nghiệp
- Khu chế xuất

Chính sách này được kỳ vọng góp phần khơi thông dòng vốn cho những phân khúc có nhu cầu thực sự, đặc biệt là nhà ở xã hội, trong khi vẫn duy trì kiểm soát rủi ro đối với bất động sản thương mại và hoạt động đầu cơ.

Ngân hàng có được cho vay không giới hạn?

Không. Dù ba lĩnh vực ưu tiên được loại khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản, các ngân hàng vẫn phải tuân thủ hạn mức tăng trưởng tín dụng tổng thể do Ngân hàng Nhà nước giao.

Điều đó có nghĩa là việc thay đổi phương pháp tính không đồng nghĩa với việc các tổ chức tín dụng được mở rộng cho vay không giới hạn. Tổng dư nợ vẫn phải nằm trong room tín dụng được cấp cho từng ngân hàng.

Các chuyên gia cũng cho rằng điều đáng quan tâm hiện nay không chỉ là quy mô tín dụng mà là chất lượng khoản vay. Nếu khâu thẩm định không chặt chẽ, dòng vốn ưu tiên vẫn có thể đi lệch sang hoạt động đầu cơ hoặc dự án thiếu hiệu quả.

Vì vậy, ngân hàng cần nâng cao năng lực đánh giá dòng tiền, tính khả thi của dự án và sức khỏe tài chính của chủ đầu tư, thay vì quá phụ thuộc vào tài sản bảo đảm.

Thị trường vẫn còn bài toán vốn dài hạn

Tại tọa đàm “Tín dụng bất động sản - Kiểm soát thế nào để phát triển”, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính Quốc tế TP. HCM (IFC-HCM) cho rằng thị trường vẫn đối mặt nhiều rủi ro khi môi trường kinh tế quốc tế biến động.

Theo ông, căng thẳng địa chính trị có thể làm tăng giá năng lượng và nguyên liệu đầu vào, kéo theo nguy cơ lạm phát. Khi đó, dư địa duy trì mặt bằng lãi suất thấp sẽ bị thu hẹp, trong khi áp lực tỷ giá cũng có xu hướng tăng lên. Đây sẽ là thách thức lớn với doanh nghiệp bất động sản - nhóm phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng.

Ông Huân nhận định các doanh nghiệp hiện đã chuẩn bị tốt hơn sau giai đoạn khó khăn năm 2022, nhưng áp lực thanh khoản vẫn có thể quay trở lại nếu chính sách tiền tệ chuyển sang thận trọng hơn.

Điểm yếu lớn nhất nằm ở đâu?

Điểm yếu lớn nhất của thị trường hiện nay là cấu trúc vốn thiếu bền vững khi doanh nghiệp chủ yếu dùng vốn vay ngân hàng để tài trợ cho các dự án có vòng đời dài.

Dẫn cảnh báo của Ngân hàng Thế giới (World Bank) về tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam ở mức cao, ông Huân cho rằng việc giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng là yêu cầu cấp thiết.

Thị trường cần thêm các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư, thị trường chứng khoán, đồng thời từng bước nghiên cứu các mô hình mới như token hóa tài sản thông qua cơ chế thử nghiệm tại Trung tâm Tài chính Quốc tế TP. HCM.

Kết luận

Ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất là bước đi phù hợp để tái cơ cấu dòng vốn theo hướng hiệu quả hơn. Nhưng để thị trường phát triển bền vững, chính sách tín dụng cần đi cùng tháo gỡ pháp lý dự án, cải thiện môi trường đầu tư và mở rộng các kênh vốn dài hạn ngoài ngân hàng.

Bạn nghĩ sao về hướng điều chỉnh này? Comment bên dưới nhé!