Tín dụng bất động sản ưu tiên dự án thanh khoản cao, pháp lý rõ

Tín dụng bất động sản đang dịch chuyển rõ rệt về các dự án có thanh khoản cao, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng thu hồi vốn tốt.

Vốn đang tập trung vào đâu?

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng, tính đến 28/2/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.235.305 tỷ đồng, tăng khoảng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó:

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở: 783.940 tỷ đồng
- Dự án văn phòng cho thuê: 70.547 tỷ đồng
- Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất: 139.095 tỷ đồng
- Dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng: 84.281 tỷ đồng
- Dự án nhà hàng, khách sạn: 77.442 tỷ đồng
- Cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê: 157.970 tỷ đồng
- Cho vay mua quyền sử dụng đất: 255.352 tỷ đồng
- Đầu tư kinh doanh bất động sản khác: 666.678 tỷ đồng

Vì sao khu đô thị, nhà ở hút vốn nhiều nhất?

Bộ Xây dựng cho biết, nguồn vốn đang tập trung nhiều nhất vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở, với tỷ trọng 35% so với tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản, tăng 24,1% so với quý IV/2025.

Điều này cho thấy nhiều chủ đầu tư đang tăng tốc triển khai dự án, qua đó có thể góp phần cải thiện nguồn cung trong thời gian tới.

Tín dụng đang chọn lọc hơn

Bên cạnh nhóm nhà ở và khu đô thị, các phân khúc như khu công nghiệp, nghỉ dưỡng và quyền sử dụng đất cũng tăng nhưng với tốc độ thấp hơn. Điều này phản ánh xu hướng tín dụng ưu tiên các lĩnh vực có tính thanh khoản và khả năng thu hồi vốn tốt hơn.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, cuối năm 2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt hơn 4,74 triệu tỷ đồng. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,16 triệu tỷ đồng.

VARS cũng ghi nhận tăng trưởng tín dụng bất động sản 2 tháng đầu năm 2026 có dấu hiệu chậm lại và giảm tốc so với cuối năm 2025.

Đáng chú ý, dòng vốn tiếp tục ưu tiên cho nhu cầu ở thực và các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, trong khi các phân khúc rủi ro cao bị hạn chế tiếp cận vốn.

Thị trường sẽ chịu tác động gì?

Ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng dòng vốn tín dụng đang tác động rõ tới thị trường.

Thứ nhất, khả năng tiếp cận vốn bị thu hẹp, buộc chủ đầu tư phải huy động thêm vốn tự có và các kênh khác.

Thứ hai, thị trường phân hóa mạnh hơn: dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín vẫn vay được; dự án rủi ro cao, pháp lý chưa hoàn thiện sẽ khó tiếp cận vốn.

Thứ ba, tiến độ dự án có thể bị ảnh hưởng khi việc triển khai dự án mới chậm lại, kéo theo xu hướng giãn tiến độ hoặc chia nhỏ giai đoạn phát triển.

Theo ông Chung, hoạt động cấp tín dụng của hệ thống ngân hàng hiện đang được điều tiết theo hướng cân đối hơn giữa các lĩnh vực, nhằm tối ưu hóa phân bổ nguồn lực và đảm bảo an toàn hệ thống tài chính.

Ngân hàng nhìn nhận thế nào?

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 của SHB, Chủ tịch Đỗ Quang Hiển cho biết ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản tương đối lớn nhưng vẫn đảm bảo các tỷ lệ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và các chuẩn mực an toàn.

Ông cho biết các Bộ, ngành và địa phương đang tháo gỡ nhiều dự án vướng mắc, giúp hạn chế lãng phí nguồn lực.

Theo ông Hiển, bất động sản phát triển có tác động lan tỏa tới 41 ngành kinh tế. SHB hiện tài trợ cho nhiều dự án hạ tầng quốc gia, các dự án động lực tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM và khu vực lân cận.

Đây là những dự án có tính thanh khoản cao, đồng thời hỗ trợ nhu cầu mua nhà, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ, cũng như các phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp.

Những dự án này cũng được kỳ vọng đóng góp tích cực vào tăng trưởng lợi nhuận của ngân hàng trong năm 2026 và các năm tiếp theo.

Góc nhìn từ doanh nghiệp

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Eras Land, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Theo bà Hương, mỗi loại hình bất động sản đều phục vụ những nhu cầu khác nhau, nhưng cốt lõi vẫn là dự án phải tạo ra giá trị thực, đáp ứng nhu cầu thật và đảm bảo dòng tiền bền vững.

Bà cũng lưu ý khó khăn của thị trường bất động sản không chỉ tác động đến doanh nghiệp trong ngành, mà còn lan sang nhiều lĩnh vực liên quan, đặc biệt là xây dựng. Đầu năm nay, hoạt động xây dựng đã có dấu hiệu chững lại do thiếu nguồn việc từ các dự án bất động sản.

Bà Hương kỳ vọng các cơ quan quản lý sớm có điều chỉnh phù hợp trong chính sách tín dụng để vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào khi tín dụng ngày càng chọn lọc hơn? Comment bên dưới nhé!