Tín dụng bất động sản siết chặt, doanh nghiệp chạy đua trái phiếu

Tín dụng bất động sản từ năm 2026 bị siết chặt, nên nhiều doanh nghiệp địa ốc đang đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu.

Doanh nghiệp BĐS liên tục phát hành trái phiếu

Ngày 6/5, CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (công ty con Vinhomes) hoàn tất phát hành lô trái phiếu 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 12,5%/năm.

Trước đó, ngày 23/4, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An phát hành 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 7.500 tỷ đồng, kỳ hạn lần lượt 12 và 30 tháng, lãi suất 10 - 10,5%/năm. Doanh nghiệp này đang triển khai các dự án lớn ở Hà Nội là Cao Xà Lá và Marriott Cổ Loa.

Cùng ngày, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng phát hành lô trái phiếu gần 1.065 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 11%/năm. Đây là đối tác đang tham gia phát triển dự án NovaWorld Phan Thiet với Delta Valley - Bình Thuận (công ty con Novaland).

Văn Phú Invest (mã: VPI) phát hành lô trái phiếu 150 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn vào 23/4/2029, lãi suất 11,5%/năm.

CTCP Bất động sản Bcons PS (thành viên Tập đoàn Bcons) phát hành lô trái phiếu 276 tỷ đồng, kỳ hạn 4 năm, đáo hạn vào 16/4/2030, lãi suất 11,5%/năm.

Vinhomes (mã: VHM) cũng phát hành 6.000 tỷ đồng trái phiếu vào ngày 15/4, kỳ hạn 30 tháng, lãi suất 12,5%/năm. Trước đó, ngày 19/1, doanh nghiệp đã huy động thêm 4.500 tỷ trái phiếu, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 12%/năm.

CTCP Thời Đại Mới T&T huy động 8.000 tỷ trái phiếu, kỳ hạn 48 tháng, đáo hạn vào 31/3/2030, lãi suất 10,5%/năm. Doanh nghiệp này từng là công ty con cũ của Tân Hoàng Minh, là chủ đầu tư công trình hỗn hợp thương mại, văn phòng và nhà ở tại số 22 - 24 Hàng Bài và số 25 - 27 Hai Bà Trưng (The Grand HaNoi), đồng thời đang sở hữu một phần dự án Vinhomes Global Gate ở huyện Đông Anh cũ.

Ngày 26/3, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt huy động 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 5.600 tỷ đồng, kỳ hạn 12 - 24 tháng, lãi suất 11%/năm. Doanh nghiệp này đang hợp tác phát triển một số dự án của Vinhomes như Vinhomes Ocean Park 3, Grand World Phú Quốc, Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh.

Trong các ngày 3/12/2025 và 6/1/2026, Khải Hoàn Land (mã: KHG) đã phát hành 3 lô trái phiếu với tổng giá trị 460 tỷ đồng, lãi suất 13,5%/năm, kỳ hạn 60 tháng.

Ngày 30/12/2025, CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh hoàn tất phát hành lô trái phiếu trị giá 1.500 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, lãi suất 9,75%/năm. Động thái này diễn ra trong bối cảnh Đại Quang Minh đứng đầu liên danh nhà đầu tư vừa khởi công dự án Trục Đại lộ Cảnh quan sông Hồng ở Hà Nội.

Vì sao trái phiếu đang quay lại?

Theo thống kê của Chứng khoán Shinhan, năm ngoái giá trị phát hành trái phiếu BĐS đạt 124.000 tỷ đồng, tăng gần 35% so với cùng kỳ, nhưng chỉ bằng khoảng 41% so với đỉnh điểm ngành địa ốc năm 2021 (ở mức 304.000 tỷ đồng).

Trước đây, chính sách tài khóa nới lỏng và mặt bằng lãi suất thấp khiến doanh nghiệp BĐS ưu tiên vay ngân hàng hơn phát hành trái phiếu.

Nhưng bước vào năm 2026, chính sách đã điều chỉnh: tín dụng lĩnh vực BĐS tăng trưởng không được vượt quá tổng tăng trưởng tín dụng chung, còn định hướng tăng trưởng tín dụng sẽ ưu tiên lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS, dư nợ trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm.

Trái phiếu sẽ trở thành kênh vốn quan trọng?

Trong bối cảnh này, Shinhan dự báo kênh phát hành trái phiếu sẽ đóng vai trò quan trọng với các doanh nghiệp BĐS có thể huy động nguồn vốn thay thế. Giá trị phát hành trái phiếu giai đoạn tới được kỳ vọng tăng trưởng tốt để đáp ứng nhu cầu phát triển dự án, đồng thời giúp doanh nghiệp giảm bớt phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, áp lực đáo hạn vẫn còn cao: giá trị đáo hạn 2026/2027 khoảng 80.700 tỷ đồng/64.600 tỷ đồng. Các khoản đáo hạn tập trung lớn nhất vào 3 quý cuối của năm 2026, có thể gây áp lực lên dòng tiền hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Shinhan nhận định: khi siết tăng trưởng tín dụng BĐS, trái phiếu sẽ trở thành kênh góp vốn quan trọng. Vì vậy, việc doanh nghiệp cam kết hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trái phiếu trong giai đoạn tới sẽ ảnh hưởng đáng kể đến khả năng phát hành thành công trái phiếu.

Bạn nghĩ sao về làn sóng huy động trái phiếu này? Comment bên dưới nhé!