Thị trường BĐS 2026: Không còn chỗ cho dự án chỉ có cam kết
OneHousing cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, nơi năng lực triển khai và vận hành mới là thước đo quan trọng.
Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi có chọn lọc, và theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, các dự án chỉ dựa vào cam kết hay “bánh vẽ” để bán hàng sẽ không còn được chấp nhận.
Tư duy chủ đầu tư đã đổi khác
Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, ông Trần Quang Trung cho biết tiêu chuẩn đánh giá năng lực chủ đầu tư hiện nay đã cao hơn rất nhiều so với trước đây.
Nếu trước kia chỉ cần có quỹ đất là có thể phát triển dự án, thì hiện nay điều đó không còn đủ. Chủ đầu tư phải thực sự am hiểu khách hàng, nghiên cứu hành vi và chân dung người mua để tạo ra sản phẩm đúng nhu cầu thị trường.
Ông Trung cho biết nhiều chủ đầu tư đã lập bộ phận chuyên nghiên cứu khách hàng, phân tích kỹ từng nhóm người mua để xem sản phẩm có đáp ứng đúng kỳ vọng, nhu cầu và xu hướng trong tương lai hay không.
Không chỉ bán căn hộ, mà phải bán được chất lượng sống
Theo ông Trung, tư duy phát triển dự án cũng đã thay đổi đáng kể. Người mua hiện không chỉ quan tâm đến căn hộ mà còn đánh giá toàn bộ chất lượng sống sau khi nhận nhà.
“Thị trường giờ đây không chỉ cần hệ thống tiện ích mà yêu cầu những khu đô thị hoàn chỉnh, nơi cư dân có thể sinh sống lâu dài với chất lượng sống cao hơn”, ông nói.
Ở mỗi giai đoạn phát triển, tư duy của chủ đầu tư phải thay đổi theo hướng lấy khách hàng làm trung tâm. Nếu định vị ở phân khúc cao cấp, doanh nghiệp phải có năng lực phát triển quỹ đất phù hợp, triển khai dự án, thiết kế kiến trúc và cảnh quan đồng bộ.
Vận hành sau bàn giao là “bài kiểm tra” lớn nhất
Một yếu tố được nhấn mạnh tại hội thảo là năng lực vận hành và quản lý sau bàn giao. Theo ông Trần Quang Trung, thời điểm cư dân về ở mới là lúc quyết định mức độ hài lòng của khách hàng cũng như giá trị bền vững của dự án.
Bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam - cũng cho rằng khả năng thực thi của chủ đầu tư và công tác quản lý sau bán hàng mới là yếu tố quyết định thanh khoản cũng như khả năng gia tăng giá trị bất động sản trong dài hạn.
Thực tế thị trường vẫn có nhiều dự án bàn giao từ 8-10 năm trước nhưng giao dịch thứ cấp vẫn sôi động, giá trị bất động sản tiếp tục tăng nhờ vận hành ổn định và cộng đồng cư dân bền vững.
Điều này cho thấy giá trị của một dự án không chỉ nằm ở thời điểm mở bán, mà còn được tạo dựng trong suốt quá trình khai thác và vận hành.
Pháp lý và tài chính: điều kiện bắt buộc, không còn là lợi thế
Ông Trần Quang Trung cho rằng tuân thủ pháp luật và bảo đảm đầy đủ hồ sơ pháp lý hiện không còn là lợi thế cạnh tranh, mà đã trở thành điều kiện bắt buộc đối với mọi dự án.
Ông nhấn mạnh: “Thị trường không còn chấp nhận những dự án chỉ dựa trên các cam kết hay ‘bánh vẽ’ để bán hàng”.
Bên cạnh đó, quản trị tài chính cũng trở thành yếu tố quyết định vị thế của doanh nghiệp trong chu kỳ mới. Theo ông Trung, không ít doanh nghiệp triển khai quá nhiều dự án trong khi nguồn lực tài chính hạn chế, dẫn tới đứt gãy dòng tiền, chậm tiến độ hoặc buộc phải điều chỉnh chất lượng sản phẩm.
Vì vậy, chủ đầu tư cần cân đối giữa quy mô quỹ đất, kế hoạch phát triển dự án và năng lực tài chính để tránh tình trạng cam kết lớn khi mở bán nhưng không đủ nguồn lực để hoàn thiện đúng kỳ vọng của khách hàng.
Dòng tiền sẽ chọn dự án có giá trị sống thật
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định nguồn cung tại các khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, nên dòng tiền sẽ tiếp tục dịch chuyển sang các địa bàn mới.
Tuy nhiên, khác với những chu kỳ trước, nhà đầu tư hiện không còn chạy theo tâm lý “đón sóng” hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Yếu tố được quan tâm là khả năng hình thành một đô thị thực sự, nơi có cư dân sinh sống, có hoạt động thương mại, việc làm, hệ thống dịch vụ và tiện ích đủ để tạo nên sức sống lâu dài.
Những dự án có thể thu hút cộng đồng dân cư, tạo ra hoạt động kinh doanh và hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh sẽ có nền tảng tăng giá bền vững hơn, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác cho thuê và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Theo các chuyên gia, chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản sẽ không còn là cuộc đua về quy mô quỹ đất hay tốc độ mở bán, mà là cuộc cạnh tranh về năng lực phát triển, năng lực vận hành và khả năng tạo dựng giá trị sống bền vững cho cư dân.
Bạn nghĩ sao về tiêu chuẩn mới của thị trường BĐS hiện nay? Comment bên dưới nhé!