Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Triển vọng sắp tới sẽ thế nào, niềm tin nhà đầu tư có trở lại?

Giá tăng nhưng giao dịch giảm

Điểm sáng rõ ràng nhất của phân khúc nghỉ dưỡng hiện nay là ngành du lịch. Sau khi mở cửa hoàn toàn từ 2023, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng nhanh và đến 2025 đã tiệm cận mức trước dịch. Công suất phòng khách sạn tại nhiều điểm đến trọng điểm như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long đã phục hồi đáng kể, đặc biệt trong các mùa cao điểm.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lại phục hồi chậm hơn du lịch. Điều này không quá bất ngờ, bởi bất động sản luôn có độ trễ so với ngành vận hành dịch vụ. Trong giai đoạn khó khăn vừa qua, phân khúc condotel, biệt thự biển chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vì phụ thuộc vào dòng tiền đầu tư thứ cấp và niềm tin lợi nhuận cho thuê.

Một trong những cú sốc lớn của thị trường là việc nhiều dự án condotel trước đây không thể thực hiện cam kết lợi nhuận, khiến niềm tin nhà đầu tư bị tổn thương sâu sắc. Theo các chuyên gia, đây là “vết sẹo tâm lý” khiến dòng tiền đầu tư vào phân khúc này chưa thể quay lại mạnh mẽ.

Theo Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý I/2026, thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 6.500 sản phẩm mới, giảm 22% so với quý trước.

Giao dịch cũng giảm tương ứng. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 45%, giảm 7 điểm phần trăm so với quý trước. Tổng lượng giao dịch đạt hơn 2.900 sản phẩm, giảm hơn 30% so với quý IV/2025. Điều an ủi là nguồn cung và lượng giao dịch trong quý I/2026 vẫn cao hơn lần lượt 6 lần và 7 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Dữ liệu của DKRA Consulting cũng cho thấy, trong quý I/2026, condotel ghi nhận 5.231 căn nguồn cung sơ cấp, tiêu thụ 175 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 3%, giảm 85% so với quý trước. Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng có 3.626 căn nguồn cung nhưng chỉ tiêu thụ 20 căn, tương đương khoảng 1%, giảm hơn 87%.

Dù giao dịch giảm sâu, mặt bằng giá sơ cấp trong quý I/2026 vẫn tăng so với cùng kỳ. Theo DKRA, biệt thự nghỉ dưỡng tăng trung bình khoảng 10% theo năm, shophouse nghỉ dưỡng tăng khoảng 13% và condotel tăng khoảng 14%.

Sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản cho thấy thị trường đang rơi vào trạng thái giằng co. Trong khi chi phí đầu vào và áp lực tài chính khiến nhiều chủ đầu tư khó điều chỉnh giá bán, thì phía người mua lại trở nên thận trọng hơn, chưa sẵn sàng xuống tiền.

Triển vọng quý II sẽ ra sao

Sau giai đoạn giao dịch sụt giảm mạnh trong quý I/2026, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo chưa thể sớm phục hồi trong ngắn hạn. Theo giới chuyên gia, các yếu tố cản trở như khung pháp lý chưa hoàn thiện, thanh khoản thị trường yếu và chi phí vốn vẫn ở mức cao tiếp tục khiến nhà đầu tư thận trọng.

Trong bối cảnh đó, khả năng hấp thụ của các dự án mới trong quý II nhiều khả năng vẫn ở mức thấp và khó xuất hiện lực đẩy đủ mạnh để tạo sự bứt phá cho phân khúc này.

Đáng chú ý, yếu tố lớn nhất chính là sự suy giảm niềm tin sau giai đoạn khủng hoảng condotel. Trong thời kỳ tăng trưởng nóng trước đây, nhiều dự án nghỉ dưỡng được bán với cam kết lợi nhuận hấp dẫn, phổ biến từ 8–12% mỗi năm.

Tuy nhiên, khi dịch bệnh xảy ra, du lịch đóng băng, công suất phòng sụt giảm và dòng tiền khai thác không đạt kỳ vọng, không ít chủ đầu tư đã phải điều chỉnh hoặc dừng chi trả cam kết lợi nhuận. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư nhận ra rằng lợi nhuận trong bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc rất lớn vào hiệu quả vận hành thực tế chứ không phải lời hứa trên hợp đồng. Sự thay đổi nhận thức này khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn rất nhiều trước khi xuống tiền.

Bên cạnh đó, tính thanh khoản thấp của bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục là rào cản lớn. Khác với chung cư hay đất nền có nhu cầu ở thực rõ ràng, sản phẩm nghỉ dưỡng chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư và khai thác cho thuê. Khi thị trường trầm lắng, việc bán lại trở nên khó khăn, thậm chí nhiều sản phẩm phải “neo” trên thị trường thứ cấp trong thời gian dài mà không có giao dịch.

Ngoài ra, khẩu vị đầu tư của thị trường đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây, nhà đầu tư bị thu hút bởi các cam kết lợi nhuận cao và kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay họ chú trọng nhiều hơn đến hiệu quả khai thác thực tế, pháp lý dự án, năng lực vận hành và tiềm năng tăng trưởng dài hạn của điểm đến du lịch. Quá trình chuyển đổi tư duy này khiến quyết định đầu tư trở nên chậm và kỹ lưỡng hơn, kéo dài thời gian phục hồi của thị trường.

Trong bối cảnh đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, trong quý II/2026, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ đi ngang, thậm chí có thể giảm ở một số phân khúc. Dữ liệu của DKRA cho biết nguồn cung mới tiếp tục duy trì ở mức thấp. Cụ thể, condotel dự kiến chỉ có khoảng 200–250 căn mở bán mới, biệt thự nghỉ dưỡng cũng dao động khoảng 200–250 căn, trong khi nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng chỉ khoảng 100–150 căn trên toàn thị trường. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu tại các khu vực quen thuộc, đặc biệt là miền Trung.

Thanh khoản thị trường cũng được dự báo tiếp tục suy giảm so với quý I/2026. Ở một số phân khúc thị trường kém thuận lợi, lượng giao dịch có thể chỉ bằng 50-60% so với quý I/2026 và khoảng 20-30% so với cùng kỳ năm trước.