Thị trường bất động sản: cơ - nguy trong bối cảnh mới

Thị trường bất động sản đang ở thế giằng co: nguồn cung tăng nhưng lãi suất neo cao khiến thanh khoản đi lùi, giá có nhịp giảm cục bộ.

Thị trường đối diện nhiều nguy cơ

Từ năm 2021, khi nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn suy giảm mạnh, thị trường dần cô đặc khi một số “ông lớn” chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng nguồn cung. Có giai đoạn, nhóm chủ đầu tư như Vingroup, Sun Group, MIK Group, Masterise Group, Sunshine Group… chiếm tới hơn 50%.

Điều này kéo theo hai hệ lụy lớn: cung - cầu lệch pha sâu hơn và thị trường phụ thuộc nhiều vào lực cầu đầu tư, thay vì cầu thực.

Vì sao nhà ở bình dân gần như biến mất?

Các chủ đầu tư lớn tập trung vào phân khúc cao cấp - hạng sang để tối ưu biên lợi nhuận. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá tăng hàng chục %/năm khiến sản phẩm có giá lên tới cả trăm triệu đồng/m2 dần trở thành điều quen thuộc.

Hệ quả là nhà ở bình dân, nhà ở giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền gần như “tuyệt chủng”, còn nhà ở trung cấp dưới 50 triệu đồng/m2 cũng ngày càng khan hiếm.

Trong một thị trường giá cao, gấp 20 - 25 lần, thậm chí gấp 25 - 30 lần thu nhập bình quân, lực cầu thực bị xói mòn. Thanh khoản vì thế phụ thuộc nhiều hơn vào đầu tư, đầu cơ và chu kỳ tiền rẻ kéo dài từ đầu 2023 đến cuối 2025.

Lãi suất tăng đã tác động ra sao?

Cuối năm 2025 và đầu năm 2026, khi lãi suất tăng mạnh, thị trường lập tức chịu áp lực. Không còn khoản vay 6% - 8%, không còn các chương trình đảo nợ, người mua đối diện lãi suất cố định 10% - 11% trong 12 - 24 tháng, còn lãi thả nổi lên 13% - 15%.

Khi động lực đầu tư suy yếu, dòng tiền bị rút ra, thanh khoản giảm mạnh và thị trường rơi vào cảnh khó buôn, khó bán.

Để kích cầu, chủ đầu tư phải tung ra chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, tặng quà… Điều này tạo ra mặt bằng “giảm giá” trên thị trường sơ cấp, kéo theo giá thứ cấp giảm và thúc đẩy xu hướng cắt lỗ ở nhóm lướt sóng.

Nguồn cung tăng có làm thị trường “bội thực”?

Sau nhiều năm bị kìm hãm, thị trường đang đón hàng trăm dự án được gỡ vướng và sẵn sàng bung hàng. Nguồn cung lớn dồn vào trong thời gian ngắn khiến thị trường khó hấp thụ kịp, thanh khoản vì thế càng yếu hơn.

Tìm cơ trong nguy

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho biết thị trường đang phân hóa rõ theo địa bàn, phân khúc và sản phẩm.

Phân khúc nào vẫn có giao dịch?

Tại Hà Nội, chung cư giá cao trên 100 triệu đồng/m2, nhất là ở khu vực rìa trung tâm, đang giảm sức hấp dẫn. Dòng thấp tầng như biệt thự, liền kề, nhà phố ở các khu vực từng bị “làm giá” cũng không còn hút dòng tiền.

Ngược lại, chung cư giá vừa phải và đất nền vùng ven ở khu vực không bị “đánh sóng” mạnh vẫn duy trì giao dịch.

Ông Quyết cho biết: chung cư ở Láng - Hòa Lạc giá khoảng 40 triệu đồng/m2 vẫn thanh khoản tốt. Đất nền ngoại ô Hà Nội như Sóc Sơn - Hà Nội, Từ Sơn - Bắc Ninh, Phủ Lý - Hà Nam, Hòa Bình… có giá bình ổn 40 - 50 triệu đồng/m2, hấp thụ vừa phải. Tại các tỉnh, chung cư ở Vĩnh Phúc, Việt Trì, Bắc Ninh, Bắc Giang vẫn bán được vì giá 30 - 50 triệu đồng/m2 phù hợp nhu cầu thực và cho thuê thực. Chỉ những sản phẩm bị đẩy lên 80 - 90 triệu đồng/m2 mới khó bán.

Khách mua đang quan tâm điều gì?

Khách hàng hiện chú trọng hơn đến giá trị thực của sản phẩm thay vì kỳ vọng tăng giá mạnh. Giá đã tăng sốc trong thời gian qua, trong khi lực cầu yếu khiến kỳ vọng lãi hàng chục % hay bằng lần trở nên khó hơn.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư lớn cũng đang thận trọng hơn, làm hiệu ứng FOMO suy giảm rõ rệt.

Vì vậy, khách mua đang tìm lợi nhuận từ chính sách ưu đãi, dòng tiền khai thác của sản phẩm và phương án thanh toán linh hoạt để giảm áp lực vốn.

Chủ đầu tư đang cạnh tranh bằng gì?

Vingroup đã triển khai hỗ trợ lãi suất tới 5 năm cho khách hàng: lãi suất 3,3%/năm với gói vay 18 tháng, 5,3%/năm với gói vay 24 tháng, 7,8%/năm cho gói vay 36 tháng và không quá 9% trong 24 tháng tiếp theo. Ngoài ra còn có các chương trình như giãn xây, giãn thanh toán dài hạn.

Một số chủ đầu tư khác chọn cách vào tiền thấp, chỉ 20%, thậm chí 15% giá trị sản phẩm, kết hợp trả góp trong 3 - 5 năm.

Ví dụ, Đất Xanh Miền Bắc bán chung cư tại Bình Dương với chính sách vào tiền 20% được nhận nhà, thanh toán 80% còn lại trong 3 năm. Một dự án chung cư ở Thái Nguyên áp dụng tỷ lệ vào tiền 50%, 50% còn lại trả dần trong 18 tháng.

Cách làm này gần với mô hình “thuê mua”: khách không phải gánh lãi suất trực tiếp, còn chủ đầu tư cũng giảm áp lực làm việc với ngân hàng.

Dù khó khăn, thị trường vẫn còn cơ hội cho nhà đầu tư có vốn và theo chiến lược ăn chắc mặc bền. Vấn đề là người tham gia có sẵn sàng thay đổi cách nhìn và cách chơi hay không.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá và thanh khoản hiện tại? Comment bên dưới nhé!