Thị trường bất động sản 2025: Giao dịch tăng, áp lực vốn vẫn lớn

Thị trường bất động sản đang ấm lên về giao dịch, nhưng áp lực vốn với doanh nghiệp vẫn chưa hề giảm. Năm 2025 có 579.718 giao dịch, tăng 7,7% so với năm 2024, trong khi tồn kho vẫn khoảng 32.894 căn.

Giao dịch tăng, nhưng dòng tiền chưa thật sự thông suốt

Theo Bộ Xây dựng, thanh khoản có cải thiện nhưng chưa đủ mạnh để giải tỏa áp lực vốn. Hàng tồn còn lớn đồng nghĩa dòng tiền vẫn bị chôn trong dự án, còn doanh nghiệp tiếp tục gánh lãi vay, chi phí tài chính và áp lực tái cơ cấu nguồn vốn.

Điểm đáng chú ý là khó khăn hiện nay không đến từ một biến số đơn lẻ. Từ chi phí vốn, giá vật liệu, chi phí thi công, chi phí quản lý dự án đến thời gian hoàn thiện pháp lý và tốc độ hấp thụ thị trường, tất cả đang cộng hưởng tạo sức ép lên phương án tài chính của dự án.

Vì sao lãi suất giảm nhưng doanh nghiệp vẫn khó?

Lãi suất đã hạ nhiệt, nhưng với bất động sản thì vẫn chưa thật sự “rẻ”. Ngoài mức lãi suất, doanh nghiệp còn vướng ở khả năng tiếp cận vốn, kỳ hạn vay, điều kiện giải ngân và sức chịu đựng dòng tiền khi dự án bị kéo dài.

Trong bối cảnh đó, câu chuyện không chỉ là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và đi qua chu kỳ mà không làm đứt gãy kế hoạch tài chính.

Áp lực đầu vào đang bào mòn biên lợi nhuận

Báo cáo kinh tế - xã hội năm 2025 cho thấy CPI bình quân tăng 3,31%, nhưng riêng nhóm nhà ở, điện nước, chất đốt và vật liệu xây dựng tăng tới 6,08%.

Điều này rất quan trọng với doanh nghiệp bất động sản, vì áp lực không nằm ở lạm phát chung, mà nằm trực tiếp ở những cấu phần có tốc độ tăng giá cao nhất trong vòng đời dự án. Biên lợi nhuận danh nghĩa có thể vẫn còn, nhưng biên lợi nhuận thực tế sau khi trừ toàn bộ chi phí đang bị co lại nhanh hơn.

Thực tế thị trường vật liệu xây dựng cũng cho thấy áp lực đầu vào đã trở thành vấn đề điều hành ở cấp vĩ mô. Trong các phản hồi cử tri đầu năm 2026, Bộ Xây dựng thừa nhận tình trạng khan hiếm, thiếu ổn định nguồn cung vật liệu ở một số nơi.

Doanh nghiệp bất động sản đang tái cấu trúc theo 4 hướng

1. Giữ dòng tiền là ưu tiên số một

Nhiều doanh nghiệp không còn đặt trọng tâm vào mở rộng bằng đòn bẩy cao như trước. Thay vào đó, họ ưu tiên dự án có pháp lý rõ hơn, tiến độ nhanh hơn, khả năng bán hàng tốt hơn và thu tiền sớm hơn.

Đây là sự chuyển dịch từ tư duy “nắm tài sản để chờ chu kỳ” sang tư duy “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.

2. Cơ cấu lại sản phẩm theo sức mua thật

Giai đoạn tiền rẻ từng giúp nhiều doanh nghiệp theo đuổi phân khúc cao cấp hoặc các dự án có tổng giá trị lớn. Nhưng hiện tại, sản phẩm quá xa khả năng chi trả hoặc phụ thuộc nhiều vào nhà đầu cơ sẽ hấp thụ chậm hơn.

Ngược lại, những phân khúc gắn với nhu cầu thực, giá trị phù hợp hơn, pháp lý rõ ràng hơn sẽ có cơ hội quay vòng vốn tốt hơn. Bộ Xây dựng cũng cho biết năm 2026 mục tiêu hoàn thành khoảng 158.700 căn nhà ở xã hội, đồng thời từ đầu năm đã khởi công 28 dự án với quy mô 20.964 căn.

3. Siết quản trị chi phí

Khi thị trường tăng nóng, nhiều sai số về chi phí có thể bị che lấp. Nhưng trong giai đoạn giá vật liệu biến động, lãi suất chưa thật sự thuận lợi và người mua thận trọng hơn, doanh nghiệp không kiểm soát tốt định mức vật tư, tiến độ thi công, hợp đồng nhà thầu và cấu trúc chi phí tài chính sẽ rất dễ đánh mất lợi nhuận.

Tiêu chuẩn cạnh tranh lúc này không còn là “ai giữ nhiều đất hơn”, mà là ai quản trị dự án tốt hơn.

4. Thận trọng hơn với cấu trúc vốn

Doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao, phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngắn hạn để nuôi tài sản dài hạn sẽ chịu sức ép lớn hơn. Ngược lại, doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu tốt hơn, nợ được kiểm soát chặt hơn và huy động vốn đa dạng hơn sẽ có dư địa xoay xở tốt hơn.

Thị trường lúc này đang sàng lọc không chỉ theo sản phẩm hay quỹ đất, mà còn theo chất lượng bảng cân đối tài sản.

Sức bền tài chính sẽ quyết định ai đi tiếp

Với áp lực vốn đắt và đầu vào leo thang, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ thanh lọc mới. Quá trình này có thể gây đau trong ngắn hạn, nhưng cần thiết để ngành đi theo hướng bền vững hơn.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn cho thấy niềm tin nhất định vào bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, dòng vốn này đang chọn lọc hơn, nhìn kỹ vào tính minh bạch, khả năng triển khai, sức khỏe tài chính doanh nghiệp và sức hấp thụ thật của từng phân khúc.

Vì vậy, điều doanh nghiệp cần làm lúc này không phải chờ một chu kỳ tăng giá mới để giải quyết mọi yếu kém cũ, mà là chấp nhận một chuẩn phát triển mới: dòng tiền là trung tâm, chi phí phải kiểm soát, vốn phải bền và dự án phải bám nhu cầu thực.

Bạn nghĩ sao về giai đoạn tái cấu trúc này của thị trường bất động sản? Comment bên dưới nhé!

(*) Nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả - Bộ Tài chính