Thị trường bán lẻ TP. HCM: tỷ lệ lấp đầy 94,7%, thiếu mặt bằng tốt

Thị trường bán lẻ TP. HCM đang cho thấy một tín hiệu rất rõ: gần như không thiếu khách thuê, mà đang thiếu mặt bằng tốt. Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy trung bình quý I/2026 đã lên tới 94,7%.

TP. HCM gần kín chỗ, vì sao?

Quý I/2026, thị trường không ghi nhận dự án bán lẻ mới nào gia nhập. Tổng nguồn cung duy trì khoảng 1,21 triệu m2 sàn, gần như đi ngang so với quý trước và chỉ tăng nhẹ 0,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi nguồn cung đứng yên, nhu cầu thuê lại tiếp tục cải thiện. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tăng 0,6 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý I/2025.

Điều này cho thấy bài toán hiện tại không còn là có khách thuê hay không, mà là tìm được mặt bằng đáp ứng đúng nhu cầu: vị trí tốt, lưu lượng khách lớn và kết nối thuận tiện.

Loại hình nào đang dẫn dắt thị trường?

Sự phân hóa giữa các loại hình bán lẻ đang ngày càng rõ.

- Trung tâm thương mại: tỷ lệ lấp đầy khoảng 95,2%
- Cửa hàng bách hóa: tỷ lệ lấp đầy lên tới 98,9%
- Khối đế bán lẻ tại dự án nhà ở: chỉ khoảng 86,2%

Nhóm thuê mới trong quý I tập trung vào thời trang, mỹ phẩm, đồ chơi sưu tầm, ẩm thực và phong cách sống. Điều này cho thấy người tiêu dùng đang ưu tiên những điểm đến có thể kết hợp mua sắm, ăn uống, giải trí và trải nghiệm.

Nói cách khác, thị trường bán lẻ TP. HCM đang dịch chuyển từ mô hình “không gian mua sắm” sang “không gian trải nghiệm”.

Nguồn cung tương lai đang nghiêng về ngoài trung tâm

Theo Cushman & Wakefield, từ nay đến năm 2029, TP. HCM dự kiến đón thêm khoảng 286.500 m2 diện tích bán lẻ mới.

Đáng chú ý, chỉ khoảng 17% nguồn cung này nằm tại khu vực trung tâm, còn tới 83% sẽ tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm.

Đây là thay đổi rất đáng chú ý trong nhiều năm trở lại đây. Khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, chi phí phát triển tăng cao, trong khi các khu đô thị mới tiếp tục hình thành ở phía Đông và phía Bắc, việc dịch chuyển ra ngoài lõi đô thị là xu hướng dễ hiểu.

Những dự án nào cho thấy xu hướng này?

Các dự án quy mô lớn như Central Mall tại TP. Thủ Đức cũ hay AEON Mall Hóc Môn đang cho thấy nhà phát triển không còn đặt toàn bộ kỳ vọng vào khu vực trung tâm. Thay vào đó, họ đi theo dòng dịch chuyển dân cư và sự mở rộng của các đại đô thị mới.

Thị trường đang bước vào chu kỳ mới?

Sự thay đổi của thị trường bán lẻ TP. HCM phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian đô thị. Ở nhiều thành phố lớn trong khu vực như Bangkok, Kuala Lumpur hay Seoul, mô hình trung tâm thương mại thế hệ mới thường gắn với đại đô thị, giao thông công cộng và khu dân cư mới.

TP. HCM cũng đang đi theo xu hướng tương tự, khi khu vực TP. Thủ Đức cũ dần trở thành cực tăng trưởng mới, cùng với sự phát triển của các khu vực phía Bắc và Tây Bắc thành phố.

Dữ liệu quý I/2026 cho thấy thị trường chưa bùng nổ mạnh, nhưng đang tăng trưởng theo hướng bền vững hơn: nguồn cung được kiểm soát, tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê ổn định và nhu cầu từ các thương hiệu vẫn tiếp tục xuất hiện.

Điểm đáng chú ý nhất lúc này không chỉ là con số 94,7%, mà là sự dịch chuyển địa lý của thị trường. Bán lẻ TP. HCM đang mở rộng theo hướng đa cực, gắn với các khu đô thị mới và hạ tầng giao thông hiện đại.

Bạn nghĩ sao về xu hướng bán lẻ đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm TP. HCM? Comment bên dưới nhé!