Soi quỹ đất của Novaland, Nam Long quanh Long Thành - Nhơn Trạch bước vào chu kỳ định giá mới

Đồng Nai chính thức lên thành phố trực thuộc Trung ương, và thị trường đang nhìn lại loạt quỹ đất lớn quanh Long Thành - Nhơn Trạch, nơi Izumi City, Aqua City cùng nhiều đại dự án bước vào một chu kỳ định giá mới.

Đồng Nai bước sang một giai đoạn mới

Tối 18/5, tại Quảng trường Long Hưng, Đồng Nai tổ chức lễ công bố Nghị quyết của Quốc hội về việc thành lập Thành phố Đồng Nai – dấu mốc đưa địa phương này trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 của Việt Nam.

Việc “lên thành phố trực thuộc Trung ương” mở ra kỳ vọng về một chu kỳ phát triển mới của Đồng Nai.

Trong nhiều năm, Đồng Nai thường được nhìn như một “vùng đệm” công nghiệp của TP.HCM. Nhưng khi sân bay Long Thành dần hiện hữu, Vành đai 3 tăng tốc, cao tốc Biên Hoà - Vũng Tàu định hình cùng hàng loạt trục kết nối liên vùng, Đồng Nai đang được định vị thành một cực tăng trưởng mới phía Nam.

Thị trường cũng bắt đầu nhìn lại giá trị của những quỹ đất lớn đã nằm ở đây từ nhiều năm trước. Từ Long Hưng, Nhơn Trạch cho tới khu vực quanh sân bay Long Thành, hàng loạt đại đô thị từng được xem là “đặt cược dài hạn” nay đứng trước kỳ vọng bước vào một chu kỳ mới.

Izumi City: quỹ đất gần 170ha của Nam Long ở tâm điểm

Trong số đó, Izumi City của Nam Long Group (NLG) là một trong những dự án được nhắc tới nhiều nhất.

Nằm tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa cũ, Izumi City có quy mô gần 170ha, phát triển theo mô hình đô thị tích hợp với sự tham gia của các đối tác Nhật Bản như Hankyu Hanshin và Nishi Nippon Railroad.

Theo quy hoạch, Izumi City có khoảng 13.500 sản phẩm với quy mô dân số dự kiến khoảng 25.000 người.

Điểm đáng chú ý của Izumi không chỉ nằm ở quy mô, mà ở vị trí khi dự án nằm ngay trục kết nối giữa TP.HCM – Biên Hòa – Long Thành, đồng thời ở sát cụm đại đô thị Aqua City của Novaland (NVL).

Nếu nhìn rộng hơn, đây không còn đơn thuần là câu chuyện của một dự án nhà ở. Thị trường đang kỳ vọng khu vực phía Đông TP.HCM sẽ hình thành một chuỗi đô thị vệ tinh mới xoay quanh sân bay Long Thành, hạ tầng liên vùng và dòng dịch chuyển dân cư.

Các tuyến hạ tầng như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu hay sân bay Long Thành đang dần tạo ra một “bản đồ đô thị” khác cho khu Đông Nam Bộ. Và Izumi City là một trong những dự án nằm đúng tâm điểm của câu chuyện đó.

Nam Long đang ở trạng thái tài chính nào?

Tuy nhiên, điều khiến Nam Long được chú ý không chỉ là quỹ đất.

Sau giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, nhà đầu tư bắt đầu nhìn kỹ hơn vào sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư, thay vì chỉ nhìn vào quy mô dự án hay tổng diện tích đất sở hữu.

Ở góc độ này, Nam Long được xem là một trong số ít doanh nghiệp vẫn duy trì trạng thái tài chính tương đối ổn định hơn mặt bằng chung ngành địa ốc.

Tính đến cuối quý I/2026, doanh nghiệp ghi nhận tổng tài sản gần 26.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, tiền, tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn hơn 7.358 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng vay nợ tài chính khoảng 5.487 tỷ đồng – mức tương đối thấp so với quy mô tổng tài sản gần 25.900 tỷ đồng và mức tiền mặt hơn 7.300 tỷ đồng.

Song song sức khỏe tài chính, Nam Long cũng đang ghi nhận hơn 8.000 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho, chủ yếu nằm ở các đại dự án như Waterpoint, Izumi City hay các khu đô thị tích hợp khác.

Đây vừa là điểm mạnh, vừa là áp lực của Nam Long.

Điểm mạnh nằm ở việc doanh nghiệp vẫn sở hữu quỹ đất lớn đã được chuẩn bị từ nhiều năm trước, đặc biệt ở các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng. Tuy nhiên, áp lực nằm ở chỗ chu kỳ triển khai các đại đô thị thường kéo dài, khiến dòng tiền và tốc độ ghi nhận lợi nhuận phụ thuộc mạnh vào tiến độ pháp lý, xây dựng và bàn giao.

Nói cách khác, giá trị quỹ đất của Nam Long có thể rất lớn, nhưng điều thị trường chờ đợi là khả năng chuyển hóa quỹ đất đó thành dòng tiền thực.

Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư đang theo dõi sát Izumi City trong bối cảnh Đồng Nai bước vào một giai đoạn phát triển mới.

Với các doanh nghiệp bất động sản, việc một địa phương được nâng cấp về mặt hành chính không chỉ mang ý nghĩa biểu tượng. Điều thị trường kỳ vọng là tốc độ đô thị hóa sẽ mạnh hơn, hạ tầng được ưu tiên hơn, khả năng thu hút dân cư – dịch vụ – thương mại lớn hơn, từ đó tác động trực tiếp tới giá trị đất và sức hấp thụ của các dự án quy mô lớn.

Trong bối cảnh đó, Izumi City có thể trở thành một trong những “quân bài chiến lược” quan trọng nhất của Nam Long trong chu kỳ tiếp theo.

Aqua City của Novaland đang ở đâu trong chu kỳ này?

Ngay cạnh Izumi City là Aqua City – đại đô thị quy mô khoảng 1.000ha từng được xem là một trong những dự án chiến lược nhất của Novaland.

Có giai đoạn, Aqua City gần như trở thành biểu tượng cho làn sóng đại đô thị phía Đông TP.HCM, khi thị trường kỳ vọng mạnh vào câu chuyện sân bay Long Thành và xu hướng giãn dân khỏi khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, khác với Nam Long, Novaland lại đang đi qua một chu kỳ khó khăn hơn nhiều.

Áp lực nợ vay lớn, tái cấu trúc tài chính kéo dài cùng các vấn đề pháp lý khiến doanh nghiệp nhiều lần phải điều chỉnh tiến độ triển khai dự án. Điều này cũng khiến Aqua City trải qua giai đoạn trầm lắng đáng kể so với kỳ vọng ban đầu của thị trường.

Nếu Nam Long được nhìn nhận là doanh nghiệp vẫn giữ được trạng thái tài chính tương đối “an toàn”, thì Novaland lại đang ở phía ngược lại của chu kỳ – nơi bài toán lớn nhất là khả năng tái khởi động dòng tiền và khôi phục tiến độ dự án.

Dù vậy, Aqua City vẫn được đánh giá là một trong những quỹ đất có vị trí chiến lược lớn nhất khu vực phía Đông. Trong trường hợp thị trường bất động sản hồi phục rõ nét hơn, hạ tầng đồng loạt hoàn thiện và Đồng Nai bước vào giai đoạn tăng tốc đô thị hóa mới, Aqua City vẫn có thể là tài sản mang tính “đòn bẩy” đối với Novaland.

Long Thành - Nhơn Trạch: cuộc đua quỹ đất mới

Không chỉ Nam Long hay Novaland, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng đã đặt cược vào khu vực Đồng Nai từ nhiều năm trước.

Dat Xanh Group (DXG) với Gem Sky World là một ví dụ. Dự án này nằm gần sân bay Long Thành và được định vị theo xu hướng đô thị sân bay, đón nhu cầu ở thực và dịch chuyển dân cư trong tương lai.

Ngoài ra, thị trường còn có sự hiện diện của hàng loạt dự án lớn khác tại Nhơn Trạch và Long Hưng như SwanBay, DIC Đại Phước hay Eco Village Saigon River.

Điểm chung của các dự án này là đều đang chờ một cú hích đủ lớn từ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa.

Trong nhiều năm, câu chuyện Long Thành từng được nhắc đến rất nhiều như một “kỳ vọng tương lai”. Nhưng hiện tại, khi sân bay dần thành hình và các tuyến kết nối trọng điểm bắt đầu rõ tiến độ hơn, thị trường cũng bắt đầu chuyển từ trạng thái “kể câu chuyện” sang đánh giá khả năng hiện thực hóa.

Và có lẽ, điều quan trọng nhất trong chu kỳ mới là doanh nghiệp nào đủ sức biến quỹ đất đó thành dòng tiền, cư dân và một đô thị thực sự vận hành.

Bạn nghĩ sao về chu kỳ định giá mới của Đồng Nai? Comment bên dưới nhé!