Siết room tín dụng bất động sản: Novaland cảnh báo ảnh hưởng dây chuyền đến dự án và người mua

Siết room tín dụng bất động sản không chỉ tác động đến chủ đầu tư, mà còn lan sang người mua nhà và tiến độ bàn giao dự án. Đây là nhận định được ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính kế toán CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), nêu tại hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17/4.

Theo ông Đức, từ đầu năm 2026, lãi suất cho vay với các đối tượng tham gia thị trường bất động sản tăng bất ngờ, mức tăng từ 20 - 30%. Cùng lúc, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá mức chung của nền kinh tế, khoảng 15%, sau khi lĩnh vực này tăng hơn 24% trong năm 2025. Điều này đang tạo thêm sức ép rõ rệt lên thị trường địa ốc.

Ông Đức cho biết, với các dự án đã ký hợp đồng tín dụng từ năm 2025, chủ đầu tư đã lên kế hoạch xin room, triển khai giải ngân và tổ chức dòng tiền theo tiến độ dài 5 - 6 năm, trong đó thường thời gian giải ngân kéo dài 2 - 3 năm. Tuy nhiên sang 2026, nhiều ngân hàng lại thông báo giải ngân cầm chừng, chỉ khoảng 10 - 20%, hoặc chưa sắp xếp được room.

Điều này khiến toàn bộ bài toán tài chính của dự án bị xáo trộn. Tiến độ bán hàng, tiến độ giao nhà vốn đã được hoạch định từ trước có thể phải điều chỉnh. Việc thanh toán cho nhà thầu, kế hoạch xây dựng, cũng như các cam kết với khách hàng đều bị ảnh hưởng. Theo ông Đức, nhà đầu tư buộc phải đàm phán lại với các bên, khiến kế hoạch nhận nhà, giao nhà thay đổi so với ban đầu.

Không chỉ doanh nghiệp chịu áp lực, người mua nhà cũng đang đối mặt với khó khăn mới. Nhiều hợp đồng đang được triển khai theo tiến độ xây dựng, và phần lớn khách hàng đã tính toán khả năng thanh toán dựa trên mặt bằng lãi suất từ năm 2025 trở về trước. Khi lãi vay tăng mạnh, người mua nhà có thể mất kênh vay mua nhà hoặc khả năng chi trả bị thu hẹp đáng kể.

Ông Đức đánh giá việc "siết" room tín dụng không còn là câu chuyện riêng của từng dự án, mà đã tạo ra tác động dây chuyền đến toàn thị trường. Dự án chưa được cấp hạn mức dù đã làm việc sơ bộ với ngân hàng, được đánh giá tốt và khả thi, vẫn rất khó có room cho vay trong năm nay. Ngay cả các dự án đã được cấp room cũng chưa chắc giải ngân được đúng tiến độ.

Ông cho biết hiện có những trường hợp dự án được cam kết nhưng thực tế chỉ giải ngân được 2 - 3 đồng trên 10 đồng, khiến các kế hoạch triển khai, bán hàng và bàn giao đều bị ảnh hưởng. Với các dự án mới, việc bàn bạc lại càng khó khăn hơn khi nguồn vốn tín dụng trở nên thận trọng hơn.

Từ thực tế đó, đại diện Novaland kiến nghị ngân hàng xem xét hạ nhiệt lãi suất để phù hợp hơn với nhu cầu mua nhà thực của người dân. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần có cách điều hành room tín dụng linh hoạt hơn. Theo ông Đức, trước đây room tín dụng được phân theo năm, còn hiện nay phân theo quý khiến khoảng thời gian quá ngắn, làm ngân hàng bị động, doanh nghiệp bị động và người mua nhà cũng bị động theo.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Eras Land, cho rằng khi lãi suất tăng, chi phí tài chính đội lên trong khi giá nguyên vật liệu cũng biến động, bài toán hiệu quả của dự án sẽ trở nên khó hơn. Đặc biệt, với những dự án đã ký hợp đồng với khách hàng, việc chi phí tăng đột biến có thể tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp.

Bà Hương nhấn mạnh lãi suất cần có tính ổn định và phù hợp với đặc thù trung, dài hạn của thị trường bất động sản. Nếu biến động quá mạnh, không chỉ doanh nghiệp mà cả người mua nhà đều bị ảnh hưởng trực tiếp.

Về triển vọng thị trường, bà Hương kỳ vọng các cơ quan quản lý sớm có điều chỉnh phù hợp trong chính sách tín dụng để vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường địa ốc phát triển ổn định và bền vững. Theo bà, nếu ngay từ đầu quý II có những điều chỉnh kịp thời, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi tốt hơn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân.

Tóm lại: khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, tác động không chỉ nằm ở câu chuyện vốn vay của doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến tiến độ dự án, khả năng thanh toán của người mua và thanh khoản chung của thị trường.

Bạn đang theo dõi phân khúc nào? Nhà ở thực, căn hộ hay đất nền? Comment bên dưới để cùng bàn thêm nhé.