Sandbox định giá đất tại 8 tỉnh thành: Hà Nội, TP.HCM có gì mới?

Sandbox định giá đất giai đoạn 2026 - 2028 đang được đề xuất thí điểm tại 8 địa phương, gồm Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ và một số tỉnh, thành khác.

Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản đang bị chậm triển khai vì vướng khâu xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính.

Vì sao giá đất chậm xác định lại ảnh hưởng mạnh đến thị trường?

Tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” ngày 12/6, ông Nguyễn Thế Hào, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho rằng vướng mắc kéo dài trong xác định giá đất đang tạo ra hiệu ứng dây chuyền lên toàn thị trường.

Nhiều dự án không thể triển khai hoặc bị kéo dài thời gian chỉ vì chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai. Điều này làm nguồn cung dự án mới sụt giảm, chi phí đầu vào tăng và cuối cùng được cộng vào giá bán, khiến người dân khó tiếp cận nhà ở hơn.

Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cũng cho biết các địa phương đang chịu áp lực rất lớn khi phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định mới trong thời gian ngắn.

Hiện nay, nhiều nơi đang trong tình trạng vừa làm, vừa nghiên cứu, vừa học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau. Điều này cho thấy khoảng trống về dữ liệu, phương pháp và năng lực thực thi vẫn là thách thức lớn khi triển khai Luật Đất đai mới.

Sandbox định giá đất sẽ làm gì?

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đề xuất xây dựng cơ chế thí điểm (sandbox) về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026 - 2028.

Theo đề xuất, chương trình sẽ tập trung vào:

- Xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế
- Phát triển bản đồ giá đất số
- Ứng dụng công cụ định giá tự động có kiểm chứng
- Tổ chức thẩm định bởi nhiều đơn vị độc lập

Bên cạnh đó, các mức giá tham chiếu sẽ được công khai theo từng khu vực, từng loại hình bất động sản và từng thời điểm cụ thể để tăng tính minh bạch và khả năng dự báo cho thị trường.

Nếu triển khai hiệu quả, cơ chế này có thể là bước đệm giúp Việt Nam hình thành hệ thống định giá đất hiện đại, dựa trên dữ liệu thị trường thay vì phụ thuộc quá nhiều vào phương pháp thủ công như hiện nay.

Có cần bộ tiêu chuẩn riêng cho từng loại hình bất động sản?

Nhiều chuyên gia cho rằng nên xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng phân khúc, vì mỗi loại hình đều có đặc điểm khai thác, vận hành và khả năng tạo dòng tiền khác nhau.

Các loại hình được nhắc tới gồm: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại và bất động sản nông nghiệp.

Việc áp dụng chung một phương pháp cho tất cả các loại hình có thể dẫn đến sai lệch, làm giảm độ chính xác và phát sinh tranh cãi trong quá trình thực hiện.

Đề xuất thêm: giá tham chiếu và biên độ dao động

Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế áp dụng giá tham chiếu kết hợp biên độ dao động thay vì chỉ dùng một mức giá cố định như hiện nay.

Cách tiếp cận này được kỳ vọng phản ánh sát hơn biến động thị trường và tạo thêm dư địa cho cơ quan quản lý trong quá trình điều tiết.

Giải pháp nào để giảm tình trạng dự án bị đình trệ?

Các chuyên gia đề xuất cho phép tạm tính giá đất đối với các dự án đã được giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, để doanh nghiệp có thể sớm triển khai và quyết toán sau khi giá chính thức được phê duyệt.

Giải pháp này được kỳ vọng sẽ giảm tình trạng dự án đình trệ và bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế bảo vệ các tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá và thành viên hội đồng định giá khi làm đúng quy trình, nhằm giảm tâm lý e ngại trách nhiệm và đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất.

Nhà ở xã hội và nhà ở công nhân có cần cơ chế riêng?

Đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho thuê dài hạn, các chuyên gia kiến nghị xây dựng cơ chế định giá riêng theo mục tiêu an sinh xã hội.

Theo các đại biểu, việc hoàn thiện cơ chế định giá đất minh bạch, khoa học và sát thực tiễn là điều kiện quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy đầu tư và tăng nguồn cung bất động sản.

Bạn nghĩ sao về đề xuất sandbox định giá đất tại 8 tỉnh thành này? Comment bên dưới nhé!