“Ông trùm” Hoàng Quân (HQC) đang ở đâu với lời hứa làm 50.000 căn NOXH: Doanh thu “nhỏ giọt” so với tham vọng, lợi nhuận đang “che khuất” rủi ro thanh khoản?

Doanh thu chưa bằng 0,5% mục tiêu

Theo Báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất quý I/2026, HQC ghi nhận doanh thu gần như biến mất. Cụ thể, doanh thu thuần quý I/2026 chỉ đạt 5,2 tỷ đồng, giảm gần 89% so với mức 48,9 tỷ đồng của quý I/2025. Đặc biệt hơn là lợi nhuận vẫn dương không phải vì công ty bán được hàng, mà vì doanh thu hoạt động tài chính đạt 15,8 tỷ đồng, phần lớn đến từ các khoản lãi cho vay nội bộ và lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết. Điều này có nghĩa, HQC đang sống nhờ lãi thu từ chính hệ sinh thái của mình, không phải từ bán bất động sản ra thị trường. Đây là nền tảng lợi nhuận rất mong manh.

Kết thúc quý I/2026, Hoàng Quân ghi nhận lợi nhuận sau thuế 5,4 tỷ đồng.

Với con số trên nếu nhìn vào mục tiêu doanh thu và lợi nhuận thì “ông trùm” NOXH này mới chỉ thực hiện được một phần rất nhỏ.

Cụ thể, ĐHĐCĐ năm 2026 HQC đã thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2026 với doanh thu mục tiêu 1.200 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 90 tỷ đồng. Như vậy, sau quý đầu năm HQC mới chỉ thực hiện được 0,43% doanh thu và 6% lợi nhuận.

Điều này đặt ra nhiều dấu hỏi lớn về năng lực thực sự so với tham vọng của Hoàng Quân.

Cũng nên nhớ rằng, dù sớm lấn sân sang lĩnh vực nhà ở xã hội, kết quả kinh doanh thực tế của HQC lại cách khá xa viễn cảnh từng được ban lãnh đạo kỳ vọng.

Trong giai đoạn 2013 - 2024, doanh nghiệp chỉ duy nhất năm 2015 hoàn thành kế hoạch đề ra, còn lại nhiều năm lợi nhuận đạt chưa tới 20% chỉ tiêu. Tổng lãi ròng sau hơn một thập kỷ chưa đến 300 tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với mức kỳ vọng 500 - 600 tỷ đồng mỗi năm. Ngay cả năm 2015 với khoản lãi đột biến hơn 640 tỷ đồng, phần lớn cũng đến từ các yếu tố bất thường từ chuyển nhượng vốn và mua rẻ công ty con.

Về tình hình triển khai các dự án nhà ở xã hội, riêng tại TP. HCM, Hoàng Quân đã hoàn thành 4 dự án NOXH với gần 4.000 căn hộ. Trên phạm vi cả nước, doanh nghiệp cho biết đã bàn giao khoảng 10.000 căn, trong đó riêng năm 2025 kỳ vọng đưa vào sử dụng ít nhất 5.000 căn.

Giai đoạn từ nay đến năm 2030, Hoàng Quân đã đăng ký và cam kết với Thủ tướng Chính phủ phát triển 50.000 căn NOXH, đóng góp vào mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở công nhân trên toàn quốc.

“Cạn” tiền mặt, không trích lập dự phòng dù tồn kho lớn?

Tại thời điểm cuối quý I/2026, nợ ngắn hạn của Hoàng Quân lên đến 2.897,3 tỷ đồng, chiếm đến gần 82% tổng nợ phải trả là 3.540,2 tỷ đồng. So với thời điểm đầu năm, nợ ngắn hạn ở quý này tăng mạnh đến 400 tỷ đồng, tương đương tăng 16% so với mức 2.496,5 tỷ đồng ngày 01/01/2026.

Đáng chú ý, tính đến ngày 31/3/2026, tiền mặt của Địa ốc Hoàng Quân gần cạn trong khi đó có rất nhiều khoản nợ đến hạn phải trả. Về thanh khoản, toàn bộ tiền và các khoản tương đương tiền của công ty chỉ còn 28 tỷ đồng.

Trong quý vừa qua, HQC cũng đã trả nợ gốc 92,5 tỷ nhưng chỉ vay mới được 1,4 tỷ, khiến dòng tiền từ hoạt động tài chính âm tới 91 tỷ đồng.

Thêm một điểm đáng lưu ý trong BCTC quý I/2026, đó là hàng tồn kho đã vượt mức 1.500 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp không trích một đồng dự phòng nào. Theo đó, hàng tồn kho trong quý này của công ty đạt gần 1.506 tỷ đồng, gần như toàn bộ là chi phí dở dang của hàng loạt dự án bất động sản như: Golden City (792 tỷ đồng), chung cư Hoàng Quân Plaza (145,3 tỷ đồng), HQC Tân Hương (64 tỷ đồng), Nhà ở xã hội Trà Vinh (65,4 tỷ đồng)...

Đáng lo ngại là nhiều dự án có số dư chi phí hoàn toàn không thay đổi so với đầu năm, nghĩa là không phát sinh thêm hoạt động xây dựng nào đáng chú ý. Quan trọng hơn, không có một đồng dự phòng giảm giá hàng tồn kho nào tại thời điểm được trích lập, trong khi chất lượng và khả năng thu hồi thực tế của những dự án đình trệ này là điều hoàn toàn chưa được kiểm chứng.

Nhìn tổng thể bức tranh tài chính quý I/2026 của HQC có thể thấy, đây là trường hợp điển hình của lợi nhuận kế toán che khuất rủi ro thanh khoản. Công ty có lãi trên giấy tờ nhưng gần như không bán được hàng, tiền mặt gần cạn, nợ hàng tỷ đồng đang đến hạn, và phần lớn tài sản là bất động sản dang dở hoặc phải thu nội bộ, đều là những loại tài sản khó chuyển đổi thành tiền nhanh.

Phát hành 50 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ

Trong bối cảnh tình hình tài chính bấp bênh, thời điểm cuối tháng 3/2026, Địa ốc Hoàng Quân đã hoàn tất phân phối 50 triệu cổ phiếu cho 4 chủ nợ để hoán đổi khoản nợ phải trả giá trị 500 tỷ đồng. Ngày dự kiến chuyển giao cổ phiếu trong quý II/2026.

Tỷ lệ hoán đổi nợ là 10.000 đồng: 1 cổ phiếu, tức 10.000 đồng nợ sẽ được hoán đổi thành 1 cổ phiếu phổ thông mới phát hành. Cổ phiếu bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm kể từ ngày kết thúc đợt phát hành.

Địa ốc Hoàng Quân cũng đã công khai danh sách hoán đổi nợ gồm 4 bên là CTCP Đầu tư Hải Phát (MCK: HPX, sàn HoSE) sẽ hoán đổi 212 tỷ đồng nợ lấy 21,2 triệu cổ phiếu HQC; Công ty TNHH Tư vấn thiết kế Xây dựng VDC sẽ hoán đổi 19 tỷ đồng để lấy 1,9 triệu cổ phiếu.

Bên cạnh đó, ông Trương Anh Tuấn- Chủ tịch HĐQT của Địa ốc Hoàng Quân, sẽ hoán đổi 236 tỷ đồng lấy 23,6 triệu cổ phiếu; bà Nguyễn Thị Diệu Phương- vợ ông Trương Anh Tuấn, sẽ hoán đổi 33 tỷ đồng lấy 3,3 triệu cổ phiếu.

Sau khi hoàn tất đợt phát hành cổ phiếu nêu trên, tổng số lượng cổ phiếu của Địa ốc Hoàng Quân tăng từ 576,6 triệu cổ phiếu lên 626,6 triệu cổ phiếu, tương đương vốn điều lệ tăng từ 5.766 tỷ đồng lên 6.266 tỷ đồng.

Mục tiêu đưa cổ phiếu về mệnh giá

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu HQC “nổi sóng” ngay sau ĐHĐCĐ thường niên 2026 diễn ra ngày 30/5. Tại đây, cổ đông đặt câu hỏi với ban lãnh đạo về việc có định hướng đưa giá trị cổ phiếu HQC về tương ứng với giá trị sổ sách hoặc ít nhất là mệnh giá 10.000 đồng hay không? (Theo báo cáo tài chính quý I/2026, vốn chủ sở hữu của HQC tại ngày 31/3 là 5.469 tỷ đồng, tương ứng giá trị sổ sách trên 8.700 đồng/cp, cao hơn nhiều lần giá thị trường).

“Giá cổ phiếu HQC hiện chỉ quanh hơn 2.400 đồng/cp phản ánh thực trạng hoạt động của doanh nghiệp. Chúng tôi thừa nhận đây là trách nhiệm của ban điều hành”, Chủ tịch Trương Anh Tuấn nói.

Theo lãnh đạo Hoàng Quân, đây không phải vấn đề có thể giải quyết trong thời gian ngắn bởi là hệ quả tích tụ trong nhiều năm. Để cải thiện giá trị doanh nghiệp và lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, công ty cần tập trung vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh, đảm bảo lợi nhuận, quản trị tốt dòng tiền và tạo ra dòng tiền bền vững từ hoạt động cốt lõi.