Nới tín dụng cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp: NHNN điều chỉnh cách tính

NHNN nới cách tính dư nợ tín dụng cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất từ ngày 1-1 đến hết 31-12-2026. Đây được xem là động thái giúp khơi thông vốn vào các phân khúc bất động sản thiết thực, thay vì dồn quá mạnh vào BĐS thương mại hay đầu cơ.

Những phân khúc nào được hưởng lợi?

Theo văn bản NHNN gửi 25 ngân hàng thương mại, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 của 3 lĩnh vực trên sẽ không được tính vào dư nợ tín dụng BĐS khi xác định và kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng.

Điều này tạo thêm dư địa để các ngân hàng đẩy mạnh cho vay các dự án nhà ở xã hội và hạ tầng sản xuất, qua đó hỗ trợ an sinh xã hội, phát triển công nghiệp và thu hút đầu tư.

Vì sao chính sách này đáng chú ý?

Bà Huỳnh Thị Thu Thảo, chuyên viên phân tích của Mirae Asset Việt Nam (MAS), cho rằng việc nới cách tính dư nợ không chỉ hỗ trợ dòng vốn cho các phân khúc ưu tiên mà còn góp phần cải thiện thanh khoản toàn thị trường.

Theo bà, dòng vốn được định hướng vào các lĩnh vực phục vụ sản xuất, thu hút FDI và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, thay vì chảy mạnh vào BĐS thương mại hay đầu cơ.

Tín dụng toàn hệ thống đang tăng ra sao?

Số liệu từ NHNN cho thấy đến ngày 31-5-2026, tín dụng toàn hệ thống tăng 10,4% so với cuối năm trước, trong khi cùng kỳ năm 2025 chỉ tăng 7,1%.

Dù vậy, cơ quan quản lý vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm khoảng 19%, nhằm tạo dư địa cho nền kinh tế tiếp cận vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên.

Ngân hàng vẫn phải giữ trong hạn mức

Dù được nới cách tính với một số phân khúc ưu tiên, các ngân hàng vẫn phải tuân thủ chặt chẽ hạn mức tăng trưởng tín dụng chung do NHNN giao từ đầu năm.

Theo Công văn số 11686 ngày 31-12-2025, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của từng ngân hàng được xác định dựa trên điểm xếp hạng theo thang điểm từ 1 đến 5, nhân với hệ số áp dụng chung năm 2026 là 2,6%.

Ví dụ, nếu một ngân hàng được giao mức tăng trưởng tín dụng tối đa 13% trong năm 2026 thì tổng dư nợ cho vay, bao gồm cả BĐS, cũng chỉ được tăng tương ứng 13% so với cuối năm trước. Nếu dư nợ cho vay BĐS cuối năm 2025 là 100 tỉ đồng thì mức tối đa trong năm 2026 chỉ khoảng 113 tỉ đồng.

Doanh nghiệp nhìn nhận thế nào?

Ở góc độ doanh nghiệp, một tổng giám đốc công ty BĐS đang tái khởi động dự án sau thời gian vướng mắc pháp lý cho rằng thông tin này trước mắt có thể tạo hiệu ứng tâm lý tích cực cho thị trường.

Theo vị này, tác động trực tiếp chủ yếu sẽ thuộc về các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất. Các dự án nhà ở thương mại hiện vẫn chưa nằm trong nhóm ưu tiên.

Tuy vậy, khi tín dụng sôi động ở bất kỳ phân khúc nào thì cũng có thể lan tỏa và tác động tích cực một phần đến toàn thị trường.

Không còn cấp tín dụng đại trà

Ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân NH ACB, cho biết định hướng hiện nay là kiểm soát tín dụng BĐS chặt chẽ nhưng linh hoạt hơn trước. Thị trường không còn phù hợp với cách cấp tín dụng đại trà.

Thay vào đó, các ngân hàng sẽ tập trung xây dựng gói vay phù hợp cho từng nhóm khách hàng, từng dự án cụ thể; thẩm định dựa trên hiệu quả đầu tư, khả năng trả nợ và tính khả thi của dự án.

Kết luận: Việc điều chỉnh cách tính dư nợ lần này chưa chắc tạo tác động đột biến, nhưng cho thấy dòng vốn đang được định hướng rõ hơn vào những phân khúc có giá trị thực cho nền kinh tế. Bạn nghĩ sao về động thái này? Comment bên dưới nhé!