Những giai đoạn thị trường BĐS “gục ngã” vì lãi suất

Lãi suất cao đang tiếp tục là biến số lớn của thị trường bất động sản. Theo ông Nguyễn Hoàng, khi chi phí vay vượt quá khả năng bù đắp từ tăng giá tài sản, dòng tiền sẽ rời thị trường, kéo thanh khoản đi xuống.

Những giai đoạn thị trường BĐS “gục ngã” vì lãi suất

Giai đoạn 2010 – 2013: lãi suất cho vay vọt lên 18% đến 20%, có thời điểm còn cao hơn. Bối cảnh khi đó là sau bong bóng bất động sản 2008, cùng khủng hoảng tài chính, lạm phát tăng mạnh và chính sách tiền tệ thắt chặt.

Kết quả là thị trường gần như “chết lâm sàng”: dự án kém thanh khoản, nợ xấu tăng, nhiều doanh nghiệp địa ốc rút lui. Đến năm 2013, gói 30 ngàn tỷ với lãi suất hợp lý mới tạo lực đỡ đầu tiên cho thị trường hồi phục.

Giai đoạn 2022 – 2024: sau thời kỳ hưng phấn, nửa cuối 2022 lãi suất tăng mạnh, tín dụng trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt. Cộng thêm các vấn đề như trái phiếu, đấu giá đất Thủ Thiêm..., thị trường rơi vào trạng thái khó thanh khoản, giao dịch nhỏ giọt.

Phải đến nửa cuối 2024, khi lãi suất hạ nhiệt và người mua thực tiếp cận được vốn vay, thị trường mới bắt đầu chuyển động trở lại.

Bối cảnh 2026: khác thời 2010, nhưng áp lực vẫn còn

Ông Hoàng cho rằng nền kinh tế hiện nay đã lớn hơn nhiều so với năm 2010, thu nhập bình quân đầu người tăng, khung pháp luật và chế tài cũng rõ hơn. Tuy vậy, với mua nhà thương mại, mức lãi suất 12-14% vẫn là một “bóng ma”.

Ngay cả khi ngân hàng có động thái giảm lãi suất, biên độ giảm chỉ 0,5% theo ông vẫn chưa đủ để kích thích người mua quay lại mạnh mẽ. Lý do là giá bất động sản hiện đã neo ở mức cao, trong khi chi phí vốn tăng khiến tổng chi phí sở hữu vượt sức của số đông.

Tác động đến từng nhóm tham gia thị trường

Người mua ở thực: khoản trả góp hàng tháng có thể chiếm tới 60-70% thu nhập của một gia đình trung lưu, khiến giấc mơ an cư xa hơn.

Nhà đầu tư: lãi suất cao làm mất lợi thế đòn bẩy tài chính. Khi tỷ suất lợi nhuận không còn bù được chi phí vay, dòng tiền có xu hướng rời sang tiết kiệm hoặc vàng.

Doanh nghiệp dự án: chi phí vốn tăng kéo giá thành sản phẩm lên, nhưng nếu giữ giá thì khó bán hàng vì người mua vay quá nặng.

Giải pháp: cần cơ chế lãi suất hợp lý và phân loại rõ nhu cầu

Theo ông Nguyễn Hoàng, thị trường không thể chỉ chờ tự điều chỉnh mà cần vai trò điều tiết của Nhà nước thông qua chính sách tài chính - tín dụng linh hoạt, đồng thời kiểm soát dòng vốn vào đầu cơ rủi ro.

Ông cũng nhấn mạnh cần phân loại rõ đối tượng vay:

- Người mua nhà lần đầu: nên có cơ chế ưu đãi riêng, có thể cố định ở mức 6 - 7% trong 5-10 năm đầu cho căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền.

- Người mua bất động sản thứ hai trở lên hoặc phân khúc cao cấp: có thể áp dụng cơ chế lãi suất theo thị trường, hoặc cao hơn để hạn chế bong bóng giá.

- Dự án đủ pháp lý, phục vụ nhu cầu thực: cần được ưu tiên tiếp cận room tín dụng với lãi suất hợp lý.

- Dự án chưa đủ pháp lý, mang tính đầu cơ: cần kiểm soát chặt chẽ hơn.

Ông Hoàng cho rằng, bên cạnh tín dụng, thị trường cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn qua REITs, chứng khoán và trái phiếu minh bạch; đồng thời minh bạch dữ liệu giá, quy hoạch, thanh khoản để hỗ trợ định giá chuẩn hơn.

Lãi suất không chỉ là công cụ hạ nhiệt đầu cơ, mà còn là chìa khóa để người thu nhập ổn định có cơ hội mua nhà. Bạn nghĩ sao về mức lãi suất hiện tại của thị trường? Comment bên dưới nhé!