Nhà ở xã hội trước nguy cơ bội cung cục bộ trong năm 2026

Nhà ở xã hội năm 2026 đang được nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai, nhưng nguồn cung lại phân bố thiếu đồng đều, chủ yếu ở khu vực xa trung tâm. Trong khi đó, giá bán tại nhiều dự án tiếp tục tăng, khiến bài toán an cư của người thu nhập thấp vẫn rất khó.

Thị trường sắp “bội cung” cục bộ?

Kim Oanh Group - doanh nghiệp từng tuyên bố đến năm 2028 sẽ làm 40.000 căn nhà ở xã hội - vừa thông báo ra mắt dự án mới tại Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai mang tên K-Home Avenue, với hơn 1.100 sản phẩm, triển khai xây dựng từ cuối năm 2025.

Dự án nằm sát các khu công nghiệp lớn như Nhơn Trạch 1, 2, 3, 5, Ông Kèo, Nhơn Trạch..., nơi mỗi khu rộng hàng trăm héc-ta và có hàng trăm ngàn lao động đang làm việc nhưng nhiều năm qua vắng bóng dự án nhà ở xã hội.

Ông Tô Duy Chinh, Phó tổng giám đốc kinh doanh Kim Oanh Land (thuộc Kim Oanh Group) cho biết, trong năm 2026 tại Đồng Nai, doanh nghiệp sẽ đưa ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ thuộc các dự án K-Home Cityview (Biên Hòa), K-Home Midtown và K-Home Skyview (Trảng Bom).

Cùng thời điểm, Kim Oanh Group cũng đang xây dựng và bán hàng dự án K-Home New City tại phường Bình Dương, TP.HCM. Dự án được triển khai từ giữa năm 2025, quy hoạch hơn 26 ha, gồm 3.310 sản phẩm, trong đó có 1.666 căn nhà ở xã hội, 300 căn nhà phố thương mại dành cho chuyên gia, còn lại là nhà ở thương mại.

Những dự án nào đang được triển khai?

Tại TP.HCM, một dự án nhà ở xã hội hiếm hoi nằm ở khu vực trung tâm là Dự án Lý Thường Kiệt do Công ty cổ phần Đức Mạnh làm chủ đầu tư. Dự án có 755 căn, diện tích từ 34 tới 77 m2, đã hoàn thành xây dựng và đang nhận hồ sơ đăng ký mua.

Bên cạnh đó, Dự án Nhà ở xã hội Phúc Đạt đang được xây dựng và thông báo mở bán trong năm 2026. Dự án do Công ty Phúc Đạt Tower làm chủ đầu tư, nằm tại phường Tân Hiệp, TP.HCM, xây trên diện tích hơn 1 ha, gồm 3 block cao 18 tầng với 936 căn hộ.

Tại tỉnh Tây Ninh, Công ty Prodezi vừa cất nóc Dự án Nhà ở xã hội LA Home với 2 block chung cư cao 8 tầng, gồm 400 căn hộ. Sau cất nóc, chủ đầu tư sẽ mở bán chính thức trong thời gian tới. Đây cũng là dự án hiếm hoi tại khu vực Bến Lức và cả khu vực trung tâm hành chính của tỉnh Tây Ninh.

MIK Group cũng vừa động thổ Dự án Nhà ở xã hội Green Nestera tại Hậu Nghĩa, tỉnh Tây Ninh, quy mô 8 block với 1.467 căn hộ từ 1 - 2 phòng ngủ. Dự án được đánh giá là hiếm hoi tại khu vực vốn tập trung hàng chục khu công nghiệp nhưng chưa có nhiều nhà ở xã hội cho công nhân.

Vì sao nguồn cung nhiều nhưng người mua vẫn khó tiếp cận?

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 3 tháng đầu năm, Thành phố đã khởi công 2 dự án nhà ở xã hội với quy mô 2.656 căn. Ngoài ra, có 1 dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung cấp 580 căn. Hiện Thành phố có 11 dự án đang thi công, quy mô khoảng 9.700 căn. Dự kiến tới ngày 30/6, Thành phố khởi công 41 dự án, với tổng quy mô khoảng 29.200 căn.

Tại Đồng Nai, trong năm 2026 dự kiến triển khai 23 dự án với 21.800 căn nhà ở xã hội, tập trung chủ yếu gần các khu công nghiệp. Riêng trong quý I, tỉnh đã khởi công 7 dự án, với 8.000 căn hộ.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy nguồn cung không đồng nghĩa với khả năng tiếp cận. Chị Lê Thị Huyền, làm việc tại một đơn vị nhà nước tại phường Xuân Hòa, TP.HCM, đang ở trọ tại phường Phước Long, TP.HCM. Với tổng thu nhập mỗi tháng khoảng 25 triệu đồng và khoản tích cóp hơn 10 năm lập nghiệp là hơn 400 triệu đồng, gia đình chị vẫn chưa thể mua nhà ở xã hội.

“Đầu năm 2026, nghe thông tin có dự án nhà ở xã hội tại quận 10 (cũ), nhưng chỉ có hơn 700 căn mà đã có hơn 12.000 hồ sơ đăng ký mua, thì khó có thể tới lượt gia đình tôi. Chúng tôi cũng tìm kiếm khá nhiều thông tin về dự án nhà ở xã hội đang chào bán, nhưng các dự án này đều nằm ở rất xa trung tâm TP.HCM nơi chúng tôi làm việc, gần nhất cũng cách trung tâm hơn 50 km”, chị Huyền chia sẻ.

Nhà ở xã hội có thật sự “rẻ”?

Nhìn tổng thể, các dự án nhà ở xã hội tại khu vực TP.HCM hiện nay chủ yếu nằm ở khu vực tỉnh Bình Dương (cũ), chỉ phù hợp với người lao động làm việc tại các khu công nghiệp gần dự án. Riêng các khu vực như Thủ Đức, quận 7, Nhà Bè, Hóc Môn... của TP.HCM (cũ) vẫn chưa xuất hiện dự án nhà ở xã hội nào.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng thị trường đang mất cân đối khi các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực chưa được phát triển tương xứng. Vì vậy, cần đặt việc phát triển nhà ở xã hội trong một quy hoạch đô thị tổng thể, không thể phát triển như một phân khúc riêng lẻ.

Ông cũng nhấn mạnh, nhà ở xã hội sẽ khó phát huy hiệu quả nếu thiếu hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng và hệ sinh thái sống đi kèm. Đồng thời, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn thuận lợi hơn.

Đáng chú ý, không ít dự án nhà ở xã hội đang có giá bán khiến thị trường chú ý. Dự án nhà ở xã hội cao tầng Phúc Đạt Tân Uyên (thuộc Dự án Khu nhà ở thương mại Phúc Đạt) tại phường Tân Hiệp, TP.HCM, do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư, vừa bắt đầu mở bán với giá từ 22 triệu đồng/m2.

Tại khu vực tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) và tỉnh Bình Dương (cũ), nhiều dự án nhà ở xã hội mới ghi nhận mức giá phổ biến từ 20 đến 25 triệu đồng/m2, tương đương giá của dự án nhà ở xã hội tại trung tâm TP.HCM.

Ngày 3/2/2026, Sở Xây dựng tỉnh Tây Ninh đã có văn bản gửi Công ty cổ phần Thương mại Bee Home Long An phê duyệt mức giá bán nhà tại Dự án Nhà ở xã hội tại xã Mỹ Hạnh, tỉnh Tây Ninh. Dự án xây trên diện tích 1.496 m2, cao 12 tầng, gồm 166 căn nhà ở xã hội, mức giá bán được phê duyệt là 28,5 triệu đồng/m2.

Trước đó, chủ đầu tư từng truyền thông và thông báo mức giá bán là 31 triệu đồng/m2. Trong khi đó, khảo sát khu vực này cho thấy các dự án đất nền đang được chào bán khoảng 24 triệu đồng/m2, còn cách không xa, Dự án Chung cư thương mại của Tập đoàn Thắng Lợi cũng đang mở bán với mức giá khoảng 31 triệu đồng/m2.

Bạn nghĩ sao về mức giá nhà ở xã hội hiện nay? Comment bên dưới nhé!