Nhà ở thấp tầng Hà Nội: giao dịch giảm mạnh, giá vẫn đi ngang

Giao dịch nhà ở thấp tầng Hà Nội trong quý I/2026 giảm mạnh, nhưng mặt bằng giá vẫn đi ngang. Theo Savills, chỉ 7% giỏ hàng mở bán lần đầu giao dịch thành công, trong khi giá sơ cấp trung bình vẫn quanh 257 triệu đồng/m².

Thanh khoản giảm, nguồn cung mới cũng thu hẹp

Toàn thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội hiện có hơn 2.300 căn sơ cấp, trong đó gần 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành.

Tuy nhiên, lượng hàng mới giảm 36% so với cùng kỳ, còn tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 15%. Dữ liệu này cho thấy tốc độ tiêu thụ đang chậm lại rõ rệt.

Vì sao giá nhà thấp tầng chưa giảm?

Dù thanh khoản yếu, giá bán sơ cấp vẫn được các chủ đầu tư duy trì quanh ngưỡng 257 triệu đồng/m², còn giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp gần như đi ngang.

Nguyên nhân lớn nhất là nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm. Việc phê duyệt dự án kéo dài, quỹ đất nội đô hạn chế và chi phí phát triển dự án tăng cao khiến số lượng sản phẩm mới ra thị trường không nhiều.

Đặc biệt tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà thấp tầng gần như không thể tăng đột biến trong ngắn hạn.

Người mua đang thận trọng hơn

Báo cáo của Avison Young cho biết phân khúc thấp tầng tại Hà Nội đang ở giai đoạn “nén”, khi tỷ lệ hấp thụ sơ cấp khoảng 25%. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn từ các giai đoạn mở bán trước, còn người mua chuyển sang trạng thái quan sát.

Theo các chuyên gia, thanh khoản chậm không chỉ đến từ giá mà còn do chi phí vốn tăng. Đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng dao động khoảng 12–14%/năm sau giai đoạn ưu đãi, trong khi mức ưu đãi ban đầu phổ biến 8–10%/năm.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc

Người mua hiện có xu hướng kéo dài thời gian cân nhắc, ưu tiên khảo sát thực tế và đánh giá kỹ tiến độ, pháp lý trước khi xuống tiền. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ rệt, nơi nhu cầu ở thực và khả năng tài chính dài hạn trở thành yếu tố quyết định.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, sau Tết người mua thận trọng hơn do nhiều bất định vĩ mô, từ định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô tới biến động lãi suất.

Đặc biệt, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản từ cuối năm ngoái có thời điểm chạm 15-16%/năm, trực tiếp gây sức ép lên thanh khoản.

“Thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ không chỉ phản ánh một nhịp điều chỉnh thông thường, mà cho thấy thị trường đang tự sắp xếp lại theo logic mới. Sản phẩm phải thực chất hơn, pháp lý minh bạch hơn và năng lực chủ đầu tư trở thành yếu tố sống còn”, bà Hằng nhận định.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá nhà thấp tầng Hà Nội hiện nay? Comment bên dưới nhé!