Nhà ở cho thuê chỉ lãi 2-4%/năm, thấp hơn lãi gửi ngân hàng

Nhà ở cho thuê tại Việt Nam đang được nhắc đến như một trụ cột của chính sách nhà ở, nhưng hiệu quả đầu tư hiện vẫn khá thấp: lợi nhuận mới khoảng 2 - 4%/năm, thậm chí thấp hơn cả lãi suất ngân hàng 10 - 12%.

Vì sao nhà ở cho thuê chưa hấp dẫn?

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, Chủ tịch CEO Group Đoàn Văn Bình cho biết thị trường này vẫn còn nhiều nút thắt cần tháo gỡ. Điểm nghẽn lớn nhất là dòng vốn: đầu tư cho thuê cần vốn dài hạn, trong khi nguồn vốn hiện nay chủ yếu là ngắn và trung hạn.

Ông cũng nhấn mạnh tâm lý thị trường vẫn nghiêng về nhà ở để bán hơn là để cho thuê. Với nhiều chủ đầu tư, nhà ở để bán giúp thu hồi vốn nhanh hơn và trách nhiệm ngắn hơn.

Số liệu đáng chú ý về thị trường Việt Nam

Theo số liệu được ông dẫn từ Global Property Guide, Việt Nam đang đứng thứ 13 trên thế giới về tỷ lệ sở hữu nhà ở, lên tới 90%. Chỉ số giá nhà trên thu nhập dao động 23,7 - 30 lần, cao hơn trung bình thế giới là 11 - 15 lần.

Trong 5 năm qua, giá bất động sản Việt Nam đã tăng khoảng 59%, cao hơn Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%). Trong khi đó, lợi suất cho thuê nhà ở tại Việt Nam chỉ khoảng 2 - 4%/năm, thấp hơn mức 5 - 7% của thị trường khu vực.

Doanh nghiệp vì sao chưa mặn mà?

TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định nhà ở cho thuê có thể là một giải pháp quan trọng cho thị trường bất động sản trong 5 - 10 năm tới, nếu không muốn rơi vào tình trạng giảm giá nghiêm trọng và làm lung lay niềm tin nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông cho rằng doanh nghiệp đang gặp cảnh “bỏ tiền tỷ, thu đồng hào” vì bài toán lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn. Nhiều doanh nghiệp cũng khó tiếp cận vốn vay phù hợp, nhất là khi thị trường cần lãi suất thấp và kỳ hạn dài.

Cần vốn dài hạn từ đâu?

Theo các chuyên gia, nếu muốn hình thành nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới, Việt Nam cần tính đến nguồn vốn từ Chính phủ, không nên chỉ trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.

GS. Hoàng Văn Cường đề xuất giá đất của dự án có thể được miễn hoặc chuyển sang hình thức thu tiền thuê đất hàng năm, đồng thời chủ đầu tư cần được tiếp cận vốn vay ưu đãi do đặc thù “bỏ tiền cục, thu tiền lẻ”.

Bài học từ các mô hình quốc tế

KTS. Ngô Trung Hải cho biết tại Trung Quốc, mô hình R4 cho phép dành riêng quỹ đất để tư nhân xây dựng và vận hành nhà ở cho thuê, sau đó đưa doanh nghiệp lên sàn chứng khoán hoặc quỹ phát triển. Có đơn vị sau 3 - 4 năm đã có lãi.

Ở Nhật Bản, nhà đầu tư được trao quyền khá lớn trong phát triển TOD, đồng thời được khuyến khích phân bổ tỷ lệ cho nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại theo hướng linh hoạt hơn.

Ông Hải cho rằng tại Việt Nam, cần có sự can thiệp của Nhà nước để bù đắp lợi ích cho doanh nghiệp thông qua cơ chế, nhất là khi nhu cầu thuê nhà quanh các trung tâm TOD và metro là rất lớn.

Bạn nghĩ sao về bài toán nhà ở cho thuê tại Việt Nam hiện nay? Comment bên dưới nhé!