Nhà đầu tư "mắc kẹt" khi mua nhà theo tâm lý FOMO

Giá căn hộ TP HCM tăng gần 26% trong 1 năm, nhưng sau giai đoạn mua theo sóng, nhiều nhà đầu tư đang phải bán lỗ, gồng lãi vay hoặc đối mặt nguy cơ nợ xấu.

Xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá, rồi mắc kẹt

Sau nhiều tháng rao bán không thành công, nhà đầu tư tiếp tục giảm hơn 1,2 tỷ đồng giá căn hộ cao cấp tại khu Đông mua đầu năm 2025.

Căn hộ trị giá 12 tỷ đồng khi sôi động, với kỳ vọng nguồn cung khan hiếm và hạ tầng mới sẽ tiếp tục đẩy giá. Nhà đầu tư này vay 6 tỷ đồng để đầu tư. Ban đầu được ưu đãi lãi suất nhưng thị trường không như kỳ vọng, căn hộ chưa bán được, còn ưu đãi lãi suất thì đã hết. 

Theo thông báo từ ngân hàng, khoản vay sẽ chuyển sang mức thả nổi 14,8%/năm, khiến nghĩa vụ trả nợ tăng lên hơn 80 triệu đồng mỗi tháng.

Áp lực còn lớn hơn khi hoạt động kinh doanh của gia đình không còn thuận lợi như trước. Nhà đầu tư này lo nếu tiếp tục giữ tài sản mà dòng tiền không cân đối được, nguy cơ phát sinh nợ xấu sẽ nặng hơn khoản lỗ hiện tại.

Vì sao nhiều người mua theo sóng đang ngậm trái đắng?

Không ít trường hợp như trên xuất hiện sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài hai năm qua, nhất là ở nhóm nhà đầu tư tham gia với mục đích lướt sóng.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại TP HCM trong một năm qua tăng gần 26%. Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cũng cho thấy mức tăng của loại hình nhà ở cao cấp là 53%.

Khi giá leo thang liên tục, tâm lý phổ biến của nhiều người mua là không mua bây giờ sẽ không bao giờ mua nổi, từ đó chấp nhận dùng đòn bẩy tài chính lớn hoặc xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá. Bên cạnh đó, nhiều chiến dịch bán hàng và thông tin thị trường cũng góp phần củng cố tâm lý FOMO, khiến quyết định mua vội vàng hơn.

Chuyên gia nói gì về rủi ro đòn bẩy?

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho biết đây là tình trạng khá phổ biến ở những người mua nhà bằng đòn bẩy trong giai đoạn thị trường tăng nóng. Sai lầm thường gặp là đặt cược vào khả năng tăng giá của tài sản thay vì tính toán sức chịu đựng tài chính trong các kịch bản bất lợi.

Hiện nhiều khoản vay mua bất động sản sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi 14-15%/năm, thậm chí cao hơn. Với các khoản vay từ vài tỷ đồng trở lên, chi phí tài chính có thể tăng thêm hàng chục triệu đồng mỗi tháng.

Trong khi đó, thanh khoản thị trường suy giảm khiến việc bán tài sản để thu hồi vốn ngày càng khó khăn. Khi lãi suất tăng, thu nhập giảm hoặc tài sản mất thanh khoản, nhiều người buộc bán lỗ để giảm áp lực tài chính và tránh nguy cơ khoản vay chuyển thành nợ xấu.

Thị trường thứ cấp đang điều chỉnh ra sao?

Bà Cao Thị Thu Hương, Phó giám đốc Savills TP HCM, cho biết nhóm bất động sản có giá trị cao đang chịu áp lực thanh khoản rõ nét nhất. Người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở thương mại khi giá tăng nhanh hơn thu nhập, trong khi dòng tiền đầu tư có xu hướng thận trọng hơn.

Diễn biến này khiến thị trường thứ cấp xuất hiện ngày càng nhiều trường hợp giảm giá để thoát hàng. Mức điều chỉnh phổ biến từ 5% đến 10%, chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc chịu áp lực dòng tiền ngắn hạn.

Bà Hương cũng cho biết nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn đủ dư địa để duy trì các chương trình hỗ trợ lãi suất 2-3 năm như trước. Thời gian ưu đãi hiện đã rút ngắn đáng kể hoặc chỉ áp dụng một phần, khiến gánh nặng tài chính chuyển nhiều hơn sang phía người mua và tiếp tục gây áp lực lên sức cầu.

Mức an toàn tài chính nên lưu ý

Các chuyên gia cho rằng tỷ lệ trả nợ an toàn chỉ nên chiếm tối đa khoảng 30% thu nhập hàng tháng và giá trị khoản vay không nên vượt quá 40% giá trị tài sản.

Tuy nhiên, trong giai đoạn giá nhà tăng mạnh, nhiều người đã vượt xa các ngưỡng an toàn này với kỳ vọng thu nhập sẽ tiếp tục tăng hoặc tài sản sớm sinh lời. Khi khả năng chịu đựng dòng tiền bị vượt ngưỡng, ưu tiên nên là bảo toàn tài chính hơn là tiếp tục kỳ vọng lợi nhuận.

Bạn nghĩ sao về làn sóng mua nhà theo sóng này? Comment bên dưới nhé!