Nhà đầu tư đang tìm kiếm gì trong bối cảnh thị trường nhiều biến động?

Trong bối cảnh biến động, bất động sản đang được nhìn lại như một tài sản có khả năng đa dạng hóa danh mục và tạo dòng tiền ổn định. Khi cổ phiếu và trái phiếu không còn vận hành như công thức cũ, nhà đầu tư tổ chức đang tìm một “điểm tựa” mới.

Khi công thức đầu tư truyền thống không còn hiệu quả như trước

Theo Savills Việt Nam, nhiều thập kỷ qua, mô hình phân bổ tài sản giữa cổ phiếu và trái phiếu từng là nền tảng quen thuộc để cân bằng giữa tăng trưởng và quản trị rủi ro. Nhưng những biến động kinh tế và địa chính trị gần đây đang khiến các giả định vốn được xem là “chuẩn mực” thay đổi.

Lạm phát quay trở lại sau nhiều năm ở mức thấp, lãi suất được thiết lập ở mặt bằng mới, căng thẳng địa chính trị kéo dài và xu hướng phân mảnh trong thương mại toàn cầu đang tạo nên một môi trường đầu tư khác hẳn giai đoạn trước. Savills gọi đây là “kỷ nguyên của những biến động lớn” (Era of Great Volatility).

Trong bối cảnh này, trái phiếu không còn là công cụ phòng vệ tự nhiên cho danh mục cổ phiếu như trước. Ở nhiều thị trường lớn, cổ phiếu và trái phiếu ngày càng có xu hướng biến động cùng chiều, khiến hiệu quả đa dạng hóa của danh mục truyền thống suy giảm.

Vì sao bất động sản trở lại tâm điểm?

Sự thay đổi đó đang buộc các nhà đầu tư tổ chức xem xét lại chiến lược phân bổ vốn, đồng thời tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo ra nguồn thu nhập ổn định, ít tương quan với thị trường tài chính và duy trì giá trị trong dài hạn.

Đó cũng là lý do bất động sản một lần nữa được đặt vào vị trí trung tâm trong các cuộc thảo luận về chiến lược đầu tư toàn cầu.

Theo Savills World Research, dù môi trường đầu tư toàn cầu vẫn nhiều thách thức, tỷ trọng phân bổ mục tiêu của các tổ chức đầu tư quốc tế dành cho bất động sản vẫn duy trì ở mức xấp xỉ 10,8% trong những năm gần đây.

Khác với các tài sản tài chính thuần túy, bất động sản là tài sản hữu hình, có chức năng sử dụng thực tế và tạo ra dòng tiền thông qua khai thác. Trong khi giá trị vốn có thể biến động theo chu kỳ kinh tế, nguồn thu từ hoạt động cho thuê thường ổn định hơn, giúp giảm mức biến động tổng thể của danh mục.

Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận Thị trường Vốn châu Á - Thái Bình Dương của Savills, cho biết: “Điều chúng tôi đang quan sát không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản. Đây là sự thay đổi trong cách các nhà đầu tư nhìn nhận vai trò của bất động sản trong danh mục đầu tư. Khi cổ phiếu và trái phiếu ngày càng chịu tác động bởi cùng một nhóm yếu tố vĩ mô, khả năng đa dạng hóa, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định từ bất động sản đang trở nên quan trọng hơn.”

Việt Nam hưởng lợi từ xu hướng tái phân bổ vốn toàn cầu?

Theo báo cáo đầu tư của Savills khu vực châu Á – Thái Bình Dương Q1/2026, tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, dù vẫn tồn tại bất ổn liên quan đến địa chính trị, thương mại và lãi suất.

Dòng vốn không chỉ tập trung vào một phân khúc, mà trải rộng trên nhiều loại hình tài sản như văn phòng, công nghiệp - logistics, khách sạn và các sản phẩm tạo thu nhập ổn định. Điều này cho thấy nhà đầu tư đang ưu tiên chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành dài hạn thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá vốn.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang dần thể hiện rõ. Cơ cấu vốn FDI đăng ký mới trong Quý I/2026 cho thấy niềm tin mạnh mẽ từ các nhà đầu tư châu Á: Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc với 36%. Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc) và Mỹ vẫn duy trì hiện diện đáng kể.

Bên cạnh FDI tích cực, thị trường cũng ghi nhận sự quan tâm từ nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều loại hình tài sản khác nhau, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn đầu tư. Chúng tôi nhận thấy các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.”

Trong nhiều năm, bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu như công cụ đón đầu tăng trưởng kinh tế. Nhưng trong môi trường hiện nay, vai trò của loại tài sản này đang mở rộng: không chỉ là kỳ vọng tăng giá vốn, mà còn là khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và giảm biến động danh mục.

Khi thế giới bước vào giai đoạn mà biến động có thể trở thành trạng thái bình thường mới, những đặc tính vốn có của bất động sản đang được đánh giá lại. Điều đó không có nghĩa mọi loại hình đều hưởng lợi như nhau, nhưng cho thấy bất động sản vẫn giữ một vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ vốn của nhà đầu tư toàn cầu.

Bạn nghĩ sao về xu hướng này? Comment bên dưới nhé!