Nhà đất trung tâm Hà Nội trầm lắng vì sợ dính quy hoạch và giá neo cao

Quý I, Hà Nội ghi nhận 11.100 giao dịch nhà đất và chung cư, giảm 50% so với quý trước. Tâm lý nghe ngóng quy hoạch và giá nhà neo cao đang khiến thanh khoản chững lại rõ rệt.

Thanh khoản nhà đất Hà Nội đang chậm lại

Nhà đất thổ cư tại các quận nội thành vốn là phân khúc có thanh khoản cao, nhưng hiện nay việc mua bán đã khó hơn trước.

Anh Nguyễn Văn Lâm, môi giới nhà riêng lẻ khu vực Thanh Xuân, Đống Đa cho biết từ Tết đến nay anh đã dẫn nhiều khách đi xem nhà nhưng vẫn chưa chốt được giao dịch nào.

Theo anh Lâm, từ đầu năm đến nay Hà Nội đẩy mạnh thu hồi đất và giải phóng mặt bằng ở nhiều khu vực, khiến khách mua dù đã kiểm tra quy hoạch kỹ vẫn còn e dè.

Khu vực nào đang bị ảnh hưởng?

Nhiều khu dân cư xung quanh các dự án lớn dù đã giảm giá vẫn không có khách hỏi.

Đáng chú ý là các khu vực đang giải phóng mặt bằng cho dự án đường vành đai 2,5 như: Khương Trung, Nguyễn Trãi, Chính Kinh, Nhân Hoà…

Với khu vực ngoài đê gần sông Hồng, thông tin quy hoạch dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng cũng khiến giao dịch gần như đóng băng tại các khu như Phúc Xá, Phúc Tân, Bạch Đằng…

Người mua lo ngại tài sản bị thu hồi sớm để phục vụ dự án, dẫn đến rủi ro chôn vốn hoặc đền bù không tương xứng.

Số liệu giao dịch đang giảm mạnh

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, quý I Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch (gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư), giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch, nhưng mức độ quan tâm đến nhà riêng tại Thủ đô cũng giảm 22% tính đến hết tháng 3.

Giao dịch chủ yếu đến từ khu vực phía Bắc và Đông, không có nhiều trong khu vực lõi.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định dòng tiền đầu tư đang dè dặt hơn.

Trong bối cảnh quy hoạch đô thị và chủ trương giãn dân được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở đang dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm.

Giá nhà vẫn là rào cản lớn

Không chỉ quy hoạch, một nguyên nhân khác khiến thanh khoản thấp là giá nhà khu vực trung tâm Hà Nội đang ở mức rất cao.

Nhà trong ngõ ôtô có giá từ 200 – 400 triệu đồng/m2, trong khi nhà mặt phố tại các tuyến đường lớn đã vượt ngưỡng tỷ đồng mỗi m2.

Bên cạnh đó, lãi suất, lạm phát, rủi ro về phòng cháy chữa cháy và việc siết chặt kinh doanh vỉa hè cũng làm hiệu suất khai thác nhà phố giảm, khiến nhà đầu tư thận trọng hơn.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoài vùng lõi

Theo các chuyên gia, Quyết định số 2512 phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm sẽ tác động lớn đến thị trường nhà ở.

Trọng tâm của quy hoạch mới là chiến lược giãn dân khỏi khu vực lõi, thúc đẩy cư dân di chuyển ra các khu đô thị vùng ven, được hỗ trợ bởi hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Hà Nội định hướng phát triển 18 tuyến metro với tổng chiều dài gần 1.000km, trong đó giai đoạn 2026 – 2035 sẽ ưu tiên triển khai khoảng 500km.

Mô hình TOD – đô thị gắn kết với giao thông công cộng – được xem là yếu tố then chốt làm thay đổi giá trị bất động sản tại các khu vực có metro đi qua.

Ông Trần Minh Tiến cho rằng dòng tiền đã bắt đầu dịch chuyển rõ rệt ra khu vực phía Bắc, phía Đông và phía Tây, nơi gắn liền với các đại đô thị mới và không gian sống hiện đại.

Người mua đang quan tâm điều gì?

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường đang dần loại bỏ tâm lý lướt sóng theo thông tin quy hoạch treo hay các đợt sốt đất ảo.

Với cơ sở dữ liệu đất đai ngày càng minh bạch và tốc độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn, người mua hiện phải tính kỹ đến mục tiêu đầu tư dài hạn và khả năng khai thác thực tế.

Theo ông Đính, phân khúc chung cư trung và cao cấp ngoài các khu vực trung tâm đang ngày càng chiếm ưu thế, đặc biệt với thế hệ 8X và 9X, những người ưu tiên tiện ích đồng bộ và môi trường sống văn minh.

Tuy vậy, nhà ở khu vực trung tâm vẫn có giá trị riêng nhờ giá trị đất lớn và lợi thế về dịch vụ, y tế, giáo dục.

Người mua cần ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý và vị trí để tránh tài sản vướng quy hoạch treo hoặc rủi ro cao.

Lưu ý thêm, bản quy hoạch chung hiện nay mới mang tính định hướng. Muốn biết chính xác một bất động sản có bị thu hồi hay không, cần chờ quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 được công bố.

Bạn nghĩ sao về xu hướng nhà đất Hà Nội hiện nay? Comment bên dưới nhé!