Người mua nhà nhạy cảm với giá: Thị trường phía Nam đang ra sao?

Giá bất động sản sơ cấp hiện vẫn tăng khoảng 10-25% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn, đặc biệt ở các dự án cần vay ngân hàng.

Người mua nhà đang cân nhắc điều gì?

Từ quý II/2026, thị trường bất động sản phía Nam bước vào giai đoạn sẵn sàng bung hàng, nhưng tâm lý chung vẫn là tìm cơ hội trong bối cảnh thị trường biến động. Nhu cầu mua nhà vẫn có, song những rào cản như lãi suất và yếu tố vĩ mô đang khiến sức cầu chậm lại.

Phía doanh nghiệp địa ốc cho rằng rất khó để dự án giảm giá khi chi phí đầu vào đều tăng. Vì vậy, cách hỗ trợ chủ yếu hiện nay là giãn tiến độ thanh toán và cố định lãi suất ưu đãi để đồng hành cùng người mua.

Vì sao người mua “nhạy cảm” với giá?

Ở phía người mua, ngoài việc theo dõi biến động thị trường, giá cả cũng là yếu tố được “cân lên đặt xuống” rất kỹ trước khi quyết định.

Chị N. (ngụ TP. Hồ Chí Minh) chia sẻ đã rất khó khăn khi cầm 3,5 tỷ đồng đi tìm mua nhà vùng ven, trong khi trước đó từng nghĩ số tiền này có thể dễ dàng tìm được một căn hộ gần trung tâm. Sau gần 4 tháng tìm kiếm, chị vẫn chưa chọn được căn phù hợp về vị trí, giá và khả năng di chuyển.

Chị N. cho biết giá tăng nhanh đã khiến tiêu chí mua nhà của gia đình thay đổi gần như hoàn toàn, và cảm giác “bế tắc” xuất hiện khi số tiền sẵn có ngày càng xa dần tổng giá trị bất động sản phù hợp.

Mặt bằng giá đang ở mức nào?

Thực tế nửa đầu năm 2026 cho thấy dù nguồn cung tăng và thanh khoản chậm, giá bất động sản vẫn đi lên. Biên độ tăng giá thứ cấp ở một số dự án và khu vực đã chậm lại, nhưng giá sơ cấp hiện vẫn tăng khoảng 10-25% so với cùng kỳ năm ngoái, tùy phân khúc.

Các dự án rục rịch ra thị trường quý II/2026 phần lớn nằm ở ngưỡng 60 triệu đến trên 100 triệu đồng mỗi m2. Thậm chí, có dự án tái khởi động sau hơn 10 năm “bất động” với giá gần 400 triệu đồng/m2.

Với mặt bằng giá này, việc chờ một mức giá “dễ chịu” trên thị trường hiện nay là rất khó. Người mua có sẵn tài chính và được chủ đầu tư hỗ trợ tốt vẫn có thể chấp nhận mức giá sơ cấp. Ngược lại, nhóm tìm sản phẩm vừa túi tiền nhưng cần vay ngân hàng lại gặp nhiều khó khăn hơn.

Thanh khoản đang phản ánh điều gì?

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng thanh khoản bất động sản thứ cấp hiện khá chậm, trong khi bất động sản sơ cấp nhờ chính sách linh hoạt và chiết khấu từ chủ đầu tư nên ổn hơn. Tuy nhiên, nếu lãi suất không hạ nhiệt, thị trường vẫn rất khó đoán.

Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cũng cho thấy trong quý đầu năm 2026, giá căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM đã hạ nhiệt so với cuối năm ngoái nhưng không đáng kể. Trái với kỳ vọng của doanh nghiệp, sức mua không tăng mà còn giảm rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tại Hà Nội đạt 55%, còn TP. HCM là 40%.

Ông Hoàng Liên Sơn – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha cho biết giao dịch bất động sản sụt giảm 40-60% trong quý I/2026 là phản ánh đúng thực tế thị trường. Người mua đang thận trọng với biến số lãi suất và biến động địa chính trị Trung Đông. Theo ông, thị trường hiện chia thành hai nhóm rõ rệt: mua ở thực và mua đầu tư trung – dài hạn, trong khi nhà đầu tư lướt sóng gần như đã biến mất.

Người mua bây giờ khác gì trước?

Điểm đáng chú ý là người mua hiện nay “chắc” về tài chính hơn giai đoạn trước. Họ chuẩn bị phương án rõ ràng trước khi mua ở hoặc đầu tư, không còn kỳ vọng siêu lợi nhuận mà ưu tiên sự ổn định lâu dài.

Chính vì vậy, dù chủ đầu tư đang chủ động đưa ra nhiều phương án hỗ trợ tài chính linh hoạt, thị trường vẫn cho thấy sự chọn lọc rất mạnh từ phía khách hàng.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá hiện nay? Comment bên dưới nhé!