Ngân hàng lớn giảm cho vay bất động sản, tiền sẽ chảy về đâu?
Tín dụng BĐS năm 2025 tăng khoảng 22%, nhưng ngân hàng lớn đang siết lại và ưu tiên hạ tầng, SME, nhà ở xã hội.
Các ngân hàng lớn đang giảm cho vay bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng nóng năm 2025. Dòng vốn được định hướng chuyển sang hạ tầng, SME và nhà ở xã hội.
Cú phanh từ cơ quan quản lý
Theo Ngân hàng Nhà nước, năm 2025 tín dụng BĐS tăng khoảng 22%. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng phục vụ mục đích liên quan đến nhà đất, con số thực tế có thể lên tới 28-30%.
Trước áp lực này, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026. Dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm.
Đáng chú ý, tốc độ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Mục tiêu là hạn chế rủi ro khi lượng tồn kho BĐS cuối quý IV/2025 đã tăng lên gần 32.900 căn, nền, cao hơn 20% so với quý trước.
Các ngân hàng lớn đang đổi chiến lược
Tại mùa Đại hội cổ đông năm nay, lãnh đạo các ngân hàng lớn như Techcombank, VPBank, SHB, ACB... đều cho biết sẽ giảm phụ thuộc vào bất động sản, ưu tiên các lĩnh vực bền vững hơn.
Ở Techcombank, có thời điểm cho vay BĐS chiếm tới 40% dư nợ, nhưng đến cuối quý I/2026 đã giảm còn 26,44%.
Tổng giám đốc Jens Lottner cho biết ngân hàng chỉ tài trợ khi xác định rõ người mua cuối cùng và dòng vốn được sử dụng minh bạch. Chủ tịch Hồ Hùng Anh cũng nhấn mạnh: BĐS vẫn có tiềm năng dài hạn, nhưng quản trị rủi ro đang là ưu tiên hàng đầu.
VPBank, SHB, ACB, MB đang ưu tiên gì?
VPBank cho biết sẽ rút kinh nghiệm từ các bài học quá khứ, không đầu tư vào dự án thiếu hiệu quả hoặc chưa đầy đủ pháp lý. Ngân hàng này sẽ hạn chế tối đa phân khúc cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng, thay vào đó tập trung vào nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực.
SHB, ACB và MB cũng đang theo đuổi chiến lược phòng thủ. SHB chuyển hướng sang các dự án hạ tầng quốc gia và dự án tại các thành phố lớn có thanh khoản cao. Trong khi đó, ACB và MB giữ tỷ trọng dư nợ BĐS ở mức thấp, lần lượt dưới 5% và 12%, để đảm bảo linh hoạt trước biến động thị trường.
Dòng tiền sẽ chảy về đâu?
Khi tín dụng cho các dự án đầu cơ bị thu hẹp, dòng vốn ngân hàng sẽ chuyển sang các “vịnh tránh bão” mới. Các ngân hàng ưu tiên rót vốn vào hạ tầng và hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) để thúc đẩy sản xuất kinh doanh.
Bên cạnh đó, dòng tiền sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý sạch, thanh khoản tốt và đáp ứng nhu cầu thực của nhóm khách hàng trẻ hoặc người mua nhà lần đầu.
Điều này cho thấy một cuộc thanh lọc đang diễn ra: những chủ đầu tư năng lực kém sẽ bị loại bỏ, nhường chỗ cho thị trường minh bạch và thực chất hơn trong năm 2026.
Bạn nghĩ dòng tiền sẽ dịch chuyển mạnh sang phân khúc nào nhất? Comment bên dưới nhé!