Ngân hàng cho vay BĐS cao có thể chịu áp lực nợ xấu tăng nhẹ năm 2026

Quý I/2026, tỷ lệ nợ chuyển quá hạn toàn ngành đã tăng khá mạnh, ở mức trên 1%. ACBS cho rằng trong năm nay, các ngân hàng có tỷ trọng cho vay BĐS khá cao như Techcombank, VPBank, MB, HDBank có thể chịu áp lực nợ xấu gia tăng nhẹ khi thị trường BĐS điều chỉnh.

Ngân hàng nào đang được dự báo tăng trưởng tốt?

Thống kê từ báo cáo tài chính của 27 ngân hàng niêm yết cho thấy tổng lợi nhuận trước thuế (LNTT) quý I đạt hơn 94.000 tỷ đồng, tăng gần 14% so với cùng kỳ 2025 và giảm khoảng 5,5% so với quý trước.

Nhóm ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng có lợi thế room tín dụng nhờ tham gia tái cơ cấu ngân hàng yếu kém ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận tích cực hơn mặt bằng chung. Chẳng hạn, VietinBank báo lợi nhuận quý I vượt 11.000 tỷ đồng, tăng 63% so với cùng kỳ. VPBank đạt tăng trưởng lợi nhuận 58%, với LNTT quý vừa qua ở mức 7.921 tỷ đồng.

Tín dụng và NIM đang diễn biến ra sao?

Tăng trưởng tín dụng ở mức vừa phải, đạt +19% so với cùng kỳ và +3,5% so với đầu năm, dù room tín dụng bị hạn chế và lãi suất cho vay mới tăng cao.

NIM giảm 0,22 điểm % so với cùng kỳ và giảm 0,16 điểm % so với quý trước, về mức 3%, do lợi suất cho vay còn chịu ảnh hưởng bởi các khoản vay ưu đãi lãi suất trong 2024-2025, trong khi lãi suất huy động đã tăng mạnh khoảng 2 điểm % kể từ cuối quý III/2025.

Triển vọng 2026: nhóm ngân hàng nào hưởng lợi?

ACBS nhận định NIM toàn ngành có thể tiếp tục giảm nhẹ trong năm nay nhưng có sự phân hóa giữa hai nhóm ngân hàng.

Nhóm NHTM quốc doanh có thể ghi nhận NIM tăng 0,23 điểm % từ mức nền thấp 2,5% năm 2025. Nguyên nhân là lãi suất cho vay trong giai đoạn trước ở mức rất thấp (5-6%) và đã tăng mạnh khoảng 3% trong quý IV/2025, kéo theo lợi suất tài sản tăng lên trong năm 2026.

Bên cạnh đó, tiền gửi KBNN (chiếm khoảng 7-9% tổng huy động) góp phần giảm áp lực lên lãi suất huy động của nhóm này.

Trên cơ sở NIM cải thiện, Vietcombank và BIDV được kỳ vọng đạt tăng trưởng LNTT 10% so với cùng kỳ. Với VietinBank, mức tăng trưởng có thể cao hơn, dự báo khoảng 16% so với cùng kỳ nhờ hoạt động kinh doanh cốt lõi tăng trưởng tốt và chi phí dự phòng được kiểm soát.

Trong khi đó, nhóm NHTM tư nhân được dự báo NIM sẽ giảm 0,21 điểm % (loại trừ hoàn nhập lãi dự thu của SACOMBANK) do lãi suất huy động tăng cao, còn lãi suất cho vay trước nay vẫn duy trì ở mức cao (7-9%) và không có nhiều dư địa tăng mạnh vì có thể làm giảm nhu cầu tín dụng.

Nhóm ngân hàng nào được ACBS nhắc tên?

ACBS dự báo 4 ngân hàng Vietcombank, MB, VPBank và HDBank được hưởng lợi nhờ được cấp room tín dụng cao do nhận tái cơ cấu ngân hàng yếu kém, có thể tiếp tục duy trì tăng trưởng lợi nhuận tích cực với triển vọng tăng trưởng tín dụng ở mức 16-35%.

Riêng SACOMBANK có triển vọng ghi nhận lợi nhuận bất thường từ hoàn nhập dự phòng trái phiếu VAMC và lãi dự thu ngoại bảng, với giả định lô 32,1% cổ phần STB được xử lý trong năm nay.

Chất lượng tài sản: nợ xấu đang có dấu hiệu tăng

Về chất lượng tài sản toàn ngành, ACBS ước tính trong quý I/2026, tỷ lệ nợ chuyển quá hạn đã tăng khá mạnh, ở mức trên 1%. NPL tăng 0,14 điểm % so với quý trước lên 1,99%, nhưng vẫn ở mức tốt.

Tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm khoảng 4 điểm %, xuống dưới mức 80%. Chất lượng tài sản toàn ngành vì vậy có tín hiệu suy giảm, đồng pha với việc lãi suất tăng mạnh và NHNN giới hạn room tín dụng BĐS khiến thị trường BĐS chịu áp lực điều chỉnh trong quý.

Ngân hàng cho vay BĐS cao có thể chịu áp lực thế nào?

Trong các quý còn lại của năm, ACBS đánh giá các ngân hàng có tỷ trọng cho vay BĐS khá cao như Techcombank, VPBank, MB, HDBank có thể chịu áp lực nợ xấu gia tăng nhẹ trong năm do thị trường BĐS điều chỉnh.

Dù vậy, khả năng thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng như giai đoạn 2022 - 2023 được đánh giá là rất thấp, nhờ chính sách tháo gỡ pháp lý các dự án tồn đọng của Chính phủ và đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng giúp làm tăng giá trị BĐS, dù chính sách tiền tệ chưa ủng hộ thị trường.

Việc luật hóa Nghị quyết 42/2017 có hiệu lực từ tháng 12/2025 cũng cho phép các tổ chức tín dụng được quyền thu giữ và xử lý tài sản đảm bảo (kèm một số điều kiện) mà không cần thông qua tòa án. Điều này giúp tăng hiệu quả xử lý tài sản đảm bảo và thu hồi nợ xấu, như từng thể hiện qua việc thu hồi tổng cộng 440.000 tỷ đồng nợ xấu trong giai đoạn thí điểm 2017-2023.

Ngoài ra, với việc nợ xấu chưa quá căng thẳng, năm nay các ngân hàng nhìn chung được dự báo có thể kiểm soát chi phí tín dụng ở mức hợp lý để giữ vững lợi nhuận.

Vietcombank, VietinBank và Techcombank nhiều khả năng ít chịu áp lực trích lập dự phòng hơn nhờ bộ đệm dự phòng dày, nhưng chi phí trích lập vẫn có thể tăng cao do mức nền thấp năm 2025. Trong khi đó, VPBank, MB và SACOMBANK có thể vẫn phải tăng cường trích lập dự phòng để cải thiện bộ đệm.

Góc nhìn từ PSI: rủi ro tín dụng đang tăng nhanh hơn

PSI cũng cho rằng việc NPL của 27 ngân hàng niêm yết gần chạm mốc 2% tại cuối quý I/2026 phản ánh chất lượng tài sản của ngành nhìn chung có dấu hiệu suy giảm.

Tốc độ hình thành nợ xấu mới tăng lên, thể hiện qua tỷ lệ nợ nhóm 2 tăng từ 1,17% quý trước lên 1,23%. Điều này hàm ý rủi ro tín dụng gia tăng nhanh chóng trong bối cảnh lãi suất duy trì xu hướng tăng, đặc biệt với các ngân hàng có tỷ trọng cho vay cá nhân, cho vay BĐS, dịch vụ tài chính cao do nhóm này nhạy cảm với lãi suất.

Theo PSI, triển vọng lợi nhuận ngành ngân hàng năm nay sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng kiểm soát rủi ro tín dụng thay vì chỉ tăng trưởng tín dụng, nhất là khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 chỉ khoảng 15%, thấp hơn đáng kể so với mức tăng 19% của năm 2025.

“Các ngân hàng sở hữu chất lượng tài sản tốt, tỷ lệ nợ xấu thấp và khẩu vị rủi ro thận trọng sẽ có lợi thế rõ rệt nhờ duy trì được chi phí dự phòng ở mức hợp lý và hạn chế biến động lợi nhuận. Ngược lại, các ngân hàng theo đuổi chiến lược tăng trưởng tín dụng cao hoặc tập trung vào các phân khúc có mức độ rủi ro lớn như cho vay tiêu dùng, BĐS hoặc khách hàng SME có thể đối mặt với áp lực gia tăng nợ xấu và chi phí trích lập dự phòng trong bối cảnh lãi suất cao kéo dài”, PSI đánh giá.

Bạn nghĩ sao về áp lực nợ xấu với nhóm ngân hàng cho vay BĐS cao năm nay? Comment bên dưới nhé!