Mua nhà ở xã hội bằng vi bằng, di chúc: rủi ro mất cả nhà lẫn tiền

Căn hộ nhà ở xã hội 44m² tại Topaz Home đang được rao 1,55 tỷ đồng, nhưng chưa có sổ hồng và giao dịch lại đi qua vi bằng, di chúc, ủy quyền. Đây là điểm khiến người mua có thể bỏ ra gần như toàn bộ tiền nhưng vẫn chưa được pháp luật công nhận quyền sở hữu.

Căn hộ 44m² ở Topaz Home được rao bán thế nào?

Sau nhiều tháng tìm nhà, ông Nguyễn Quang Phú chú ý đến căn hộ rộng 44m² tại dự án nhà ở xã hội Topaz Home, đường Phan Văn Hớn, phường Đông Hưng Thuận. Căn hộ đang cho thuê 6,5 triệu đồng/tháng, được chào bán 1,55 tỷ đồng, gần gấp đôi mức giá khoảng 792 triệu đồng khi mua năm 2019.

Tuy nhiên, căn hộ chưa có sổ hồng và môi giới cũng không biết khi nào hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Phương án được đưa ra là ông Phú giao trước 1,45 tỷ đồng, chỉ giữ lại 100 triệu đồng; người đứng tên sẽ lập di chúc, hợp đồng ủy quyền và bàn giao nhà, chờ khi có sổ mới sang tên.

Như vậy, ông Phú phải trả gần 94% giá trị căn hộ nhưng vẫn không được xác lập quyền sở hữu. Trên hồ sơ pháp lý, căn nhà vẫn thuộc người mua ban đầu. Nếu chủ nhà đổi ý, không hợp tác hoặc phát sinh tranh chấp, khoản tiền 1,45 tỷ đồng gần như chỉ được bảo đảm bằng một lời hứa.

Vì sao môi giới vẫn nói giao dịch này vẫn “chạy”?

Trước sự do dự của ông Phú, người môi giới liên tục trấn an rằng phương thức mua bán này đã được áp dụng phổ biến tại dự án, “gần như tháng nào cũng có người mua bán”. Theo lời môi giới, có căn hộ đã trải qua nhiều người mua.

Theo cách họ nói, khi người đang sử dụng căn hộ muốn bán lại cho người tiếp theo, các bên chỉ cần tìm người đứng tên ban đầu để hủy hợp đồng ủy quyền cũ, sau đó lập hợp đồng ủy quyền mới. Người môi giới cho rằng việc giữ lại 100 triệu đồng sẽ tạo áp lực để chủ căn hộ hợp tác sang tên khi có sổ.

Tuy nhiên, ngay trong cuộc trao đổi, môi giới cũng thừa nhận: “Quan trọng nhất là chủ nhà có đàng hoàng hay không. Nếu họ không đàng hoàng thì mình cũng không biết làm thế nào”. Chính chi tiết này khiến rủi ro của người mua lộ rõ: toàn bộ an toàn giao dịch gần như phụ thuộc vào thiện chí của người đang đứng tên căn hộ.

Vi bằng, di chúc, ủy quyền có chuyển được quyền sở hữu không?

Theo luật sư Dương Lê Ước An, việc nhiều môi giới quảng cáo có thể "lách luật" bằng vi bằng, di chúc hoặc hợp đồng ủy quyền để mua bán căn hộ chưa đủ điều kiện chuyển nhượng là hết sức rủi ro.

Đối với vi bằng, Điều 27 Nghị định 151/2026/NĐ-CP quy định đây chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án và cơ quan có thẩm quyền xem xét khi giải quyết vụ việc, hoàn toàn không thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực hoặc văn bản hành chính. Điều 28 của Nghị định cũng nghiêm cấm lập vi bằng nhằm xác nhận các giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hoặc ghi nhận việc chuyển quyền sở hữu tài sản không có đủ giấy tờ hợp pháp.

Vì vậy, vi bằng ghi nhận việc ông Phú giao 1,45 tỷ đồng chỉ chứng minh rằng việc giao nhận tiền đã diễn ra, chứ không làm phát sinh quyền sở hữu căn hộ và cũng không phải căn cứ để cơ quan đăng ký sang tên.

Người mua có thể giữ vi bằng, giữ chìa khóa, thậm chí sử dụng căn hộ nhiều năm nhưng vẫn không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu. Khi phát sinh tranh chấp, họ vẫn phải khởi kiện và đối mặt với nguy cơ giao dịch bị tuyên vô hiệu.

Di chúc và hợp đồng ủy quyền có an toàn hơn không?

Luật sư An khẳng định di chúc cũng không phải giải pháp an toàn. Di chúc không phải hợp đồng mua bán và không làm chuyển quyền sở hữu ngay tại thời điểm lập. Theo Điều 640 Bộ luật Dân sự, người lập di chúc có quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ di chúc bất cứ lúc nào trước khi qua đời.

Điều đó đồng nghĩa, dù đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị căn hộ, người mua vẫn có thể mất quyền lợi nếu chủ sở hữu thay đổi ý chí hoặc phát sinh tranh chấp thừa kế.

Tương tự, hợp đồng ủy quyền cũng chỉ xác lập quan hệ đại diện, cho phép người được ủy quyền thay mặt chủ sở hữu thực hiện một số công việc trong phạm vi được giao, chứ không làm chuyển quyền sở hữu tài sản. Quan hệ ủy quyền có thể chấm dứt khi hết thời hạn, hoàn thành công việc, một bên đơn phương chấm dứt hoặc khi người ủy quyền, người được ủy quyền qua đời.

Trong thực tế, rủi ro càng lớn nếu căn hộ đã trải qua nhiều lần mua bán bằng giấy ủy quyền. Chỉ cần người đứng tên trên giấy chứng nhận không còn hợp tác, mất liên lạc, qua đời hoặc tài sản bị kê biên, toàn bộ chuỗi giao dịch phía sau đều có thể rơi vào tranh chấp.

Đáng chú ý, nếu các bên thực chất mua bán căn hộ nhưng cố tình sử dụng di chúc hoặc hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch nhằm né điều kiện chuyển nhượng, Tòa án có thể xác định đây là giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự.

Khi đó, cả giao dịch "ngụy trang" lẫn giao dịch bị che giấu đều có nguy cơ không được pháp luật công nhận nếu vi phạm quy định về điều kiện chuyển nhượng hoặc điều kiện mua nhà ở xã hội. Hệ quả là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

Theo luật sư An, một bản án buộc hoàn tiền không đồng nghĩa người mua chắc chắn thu hồi được tài sản. Nếu người bán đã sử dụng hết số tiền, mất khả năng thanh toán hoặc đang có nhiều nghĩa vụ tài chính khác, việc thi hành án có thể kéo dài nhiều năm.

Rủi ro lớn nhất là người mua đã bỏ ra hàng tỷ đồng nhưng vẫn không có quyền sở hữu hợp pháp, còn khả năng lấy lại tiền lại phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực tài chính của bên bán.

Nhà ở xã hội có đang bị biến thành tài sản đầu cơ?

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành cho rằng nếu người được hưởng chính sách mua nhà giá thấp rồi cho thuê, chờ tăng giá và bán lại gần gấp đôi, ưu đãi của Nhà nước đã bị chuyển hóa thành lợi ích cá nhân.

Theo ông, việc sang tay nhà ở xã hội bằng di chúc, hợp đồng ủy quyền còn làm sai lệch dữ liệu quản lý, bởi người đứng tên trên hồ sơ có thể không còn là người sử dụng và hưởng lợi thực tế.

Ông Thành cũng cảnh báo phương án “giao tiền trước, chờ sổ rồi sang tên” có thể gặp rủi ro lớn nếu đề xuất mới của Bộ Xây dựng được thông qua theo hướng nhà ở xã hội sau 5 năm vẫn chỉ được chuyển nhượng cho người đủ điều kiện hưởng chính sách. Khi đó, người đã giao tiền nhưng không thuộc đối tượng có thể không được sang tên; vi bằng chỉ chứng minh việc giao tiền, còn di chúc và hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh quyền sở hữu.

Kết cục của thương vụ này ra sao?

Sau khi đối chiếu lời môi giới với phân tích của luật sư và chuyên gia, ông Phú quyết định dừng giao dịch. Theo ông, việc giữ lại 100 triệu đồng không thể bảo vệ khoản tiền 1,45 tỷ đồng đã giao trước.

“Ban đầu tôi thấy căn hộ vừa khả năng tài chính, lại có thể cho thuê. Nhưng tài sản cả đời của một người lao động không thể đặt cược vào lời hứa rằng vài năm nữa chủ nhà sẽ hợp tác sang tên”, ông Phú nói.

Bạn nghĩ sao về kiểu mua nhà ở xã hội bằng vi bằng, di chúc, ủy quyền này? Comment bên dưới nhé!