Mô hình phát triển TOD thay đổi góc nhìn đầu tư đô thị

Hà Nội vừa khởi công đồng thời 5 tuyến đường sắt đô thị với tổng mức đầu tư hơn 1,3 triệu tỷ đồng. Đây không chỉ là câu chuyện hạ tầng, mà còn là tín hiệu cho thấy mô hình TOD đang dần thay đổi cách nhìn về đầu tư đô thị và bất động sản.

TOD là gì và vì sao được nhắc đến nhiều hơn?

TOD (Transit-oriented development) là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, với nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng được tổ chức quanh các đầu mối giao thông.

Mục tiêu của mô hình này là tối ưu khả năng kết nối, sử dụng hạ tầng hiệu quả hơn và tạo ra các khu đô thị tích hợp thay vì phát triển rời rạc.

TOD tác động gì đến đô thị?

Ở nhiều quốc gia, TOD không chỉ là giải pháp giao thông. Đây còn là cách tổ chức lại không gian đô thị, hình thành trung tâm kinh tế mới và thúc đẩy bất động sản phát triển theo hướng bền vững hơn.

Tại Việt Nam, TOD cũng được xem là công cụ quy hoạch để tối ưu hóa quỹ đất trong bối cảnh đô thị ngày càng chật chội.

Khả năng kết nối đang mở rộng trải nghiệm đô thị

Khi metro giúp di chuyển thuận tiện hơn, phạm vi lựa chọn của người dân cũng rộng hơn: đi làm, mua sắm, giải trí hay tham gia các sự kiện văn hóa đều trở nên dễ tiếp cận hơn.

Theo báo cáo Savills Impacts 2026, khả năng kết nối là một trong những yếu tố quan trọng khi đánh giá năng lực cạnh tranh của thành phố. Để thu hút FDI, lao động chất lượng cao và du khách quốc tế, môi trường sống thuận tiện đang trở thành lợi thế dài hạn.

Giá trị của hạ tầng vì thế không chỉ nằm ở việc rút ngắn khoảng cách địa lý, mà còn ở khả năng làm tăng cường độ sử dụng đô thị, kéo theo nhu cầu về thương mại, dịch vụ và trải nghiệm xung quanh các khu vực có giao thông công cộng.

Hạ tầng đang được nhìn như một chỉ báo đầu tư

Nguồn: Savills Research, MSCI RCA

Báo cáo Savills Impacts – Resilient Cities 2026 cho thấy các thành phố có thứ hạng cao hơn trong Resilient Cities Index thường ghi nhận mức độ thu hút đầu tư bất động sản lớn hơn.

Điều này cho thấy nhà đầu tư không chỉ nhìn vào tăng trưởng ngắn hạn, mà ngày càng quan tâm đến những yếu tố có thể duy trì nhu cầu trong dài hạn như:

- Hạ tầng kết nối - Chất lượng môi trường sống - Mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái dịch vụ

Những ví dụ đáng chú ý trên thế giới

Báo cáo cũng ghi nhận nhiều mô hình phát triển đô thị đáng chú ý:

- Dubai phát triển Expo City thành trung tâm mới cho kinh doanh, sự kiện và du lịch - Abu Dhabi đầu tư mạnh vào các khu văn hóa - Madrid nâng cấp hệ sinh thái dịch vụ phục vụ du khách quốc tế - Seoul tập trung cải thiện chất lượng không gian công cộng và trải nghiệm đô thị

Điểm chung là hạ tầng công cộng được dùng như một công cụ để tăng sức hấp dẫn của thành phố, đồng thời tạo thêm các trung tâm hoạt động mới và nâng mức độ sử dụng của khu vực hiện hữu.

Nhà đầu tư cần nhìn gì từ xu hướng này?

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến những yếu tố giúp đô thị duy trì sức hấp dẫn trong dài hạn thay vì chỉ tập trung vào tăng trưởng ngắn hạn.

“TOD là một ví dụ cho thấy hạ tầng có thể đóng vai trò lớn hơn giao thông đơn thuần. Khi khả năng kết nối được cải thiện và các hoạt động kinh tế, văn hóa, dịch vụ cùng phát triển xung quanh đó, thành phố sẽ tạo ra nhiều giá trị sử dụng hơn trên cùng một không gian đô thị. Đây cũng là nền tảng quan trọng để củng cố sức cạnh tranh và thu hút dòng vốn đầu tư trong tương lai.”

Thực tế, thách thức lớn nhất của đầu tư không chỉ là tìm cơ hội, mà là đánh giá nhu cầu đó có thể duy trì trong vòng 10 đến 20 năm tới hay không.

Vì vậy, khi các thành phố công bố định hướng gắn với hệ thống metro, không gian công cộng và các trung tâm hoạt động mới, nhà đầu tư có thêm cơ sở để theo dõi cách dòng người, hoạt động kinh doanh và nhu cầu thị trường dịch chuyển theo thời gian.

Đây cũng là dấu hiệu cho thấy các đô thị đang chuẩn bị nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo, nơi hạ tầng, trải nghiệm đô thị và hoạt động kinh tế được định hình trong cùng một chiến lược dài hạn.

Bạn nghĩ sao về cách TOD đang thay đổi góc nhìn đầu tư đô thị? Comment bên dưới nhé!