Miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Nghị định 253/2026 quy định gì?

Người chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

Miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: áp dụng thế nào?

Theo Nghị định 253/2026 của Chính phủ, quy định miễn thuế thu nhập cá nhân với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được làm rõ hơn sau khi nhiều luật mới có hiệu lực từ 1/7/2026.

Điểm được quan tâm nhiều nhất là trường hợp cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Chính sách này không áp dụng với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Điều kiện để được miễn thuế là gì?

Không phải cứ có một nhà ở là được miễn thuế ngay. Người chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

1. Chỉ sở hữu duy nhất một bất động sản ở

Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở trên phạm vi cả nước.

2. Thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày

Nhà ở hoặc quyền sử dụng đất đó phải được sở hữu tối thiểu 183 ngày.

Thời gian này được tính từ ngày Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được cấp lần đầu, kể cả trường hợp sau đó được cấp đổi hoặc cấp lại.

3. Chuyển nhượng toàn bộ tài sản

Giao dịch phải là chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở.

Trường hợp đồng sở hữu có được miễn thuế không?

Nghị định cũng nêu rõ: với tài sản thuộc sở hữu chung, chỉ người không còn sở hữu nhà ở hoặc đất ở nào khác mới được áp dụng chính sách miễn thuế.

Ngược lại, nếu người đồng sở hữu vẫn còn nhà ở hoặc đất ở khác thì không thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân.

Kê khai miễn thuế do ai chịu trách nhiệm?

Việc xác định cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở sẽ do chính người chuyển nhượng tự kê khai.

Người kê khai phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của thông tin đã cung cấp.

Nếu cơ quan quản lý phát hiện kê khai không đúng thực tế, cá nhân sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và bị xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và các quy định liên quan.

Giao dịch giữa người thân vẫn được miễn thuế

Bên cạnh trường hợp nhà ở, đất ở duy nhất, Nghị định 253/2026/NĐ-CP tiếp tục duy trì chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch bất động sản giữa những người có quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân.

Các trường hợp được miễn thuế gồm:

- Vợ và chồng
- Cha mẹ với con (bao gồm con nuôi)
- Ông bà với cháu
- Anh, chị, em ruột
- Cha mẹ chồng với con dâu
- Cha mẹ vợ với con rể

Ngoài ra, việc phân chia bất động sản giữa vợ và chồng khi ly hôn, theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án, cũng thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ khi nào?

Nghị định 253/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Ngoài quy định về giao dịch bất động sản, Nghị định còn nêu 22 nhóm thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân, trong đó có lãi tiền gửi ngân hàng, kiều hối, học bổng, lương hưu, thu nhập từ tín chỉ carbon, thu nhập từ hoạt động khoa học - công nghệ và một số khoản thu nhập nhằm khuyến khích đổi mới sáng tạo, khởi nghiệp.

Bạn đang quan tâm trường hợp của mình có được miễn thuế không? Comment bên dưới nhé!