Khủng hoảng BĐS Trung Quốc: dự án đắp chiếu, người mua ngộp thở

Hàng loạt dự án đắp chiếu, người mua nhà đã đóng tiền trước nhưng chưa được bàn giao đang là bức tranh đáng lo của bất động sản Trung Quốc. Theo Pan Shiyi, đây là hệ quả của một mô hình tăng trưởng đã đẩy thị trường vào khủng hoảng nợ và niềm tin.

Khủng hoảng không chỉ nằm ở giá nhà

Một bài đăng trên mạng xã hội hồi tháng 4 từng gây tranh luận lớn tại Trung Quốc khi cho rằng mô hình đầu tư kiểu Ponzi của ngành bất động sản là mồi lửa thổi bùng bong bóng tài sản. Dù bài viết bị xóa sau đó, các bản sao vẫn lan truyền mạnh.

Tác giả là Phan Thạch Nhất (Pan Shiyi), nhà sáng lập SOHO China. Ông cho rằng sự gian dối mang tính hệ thống đã biến thời kỳ bùng nổ nhà đất thành một cuộc khủng hoảng đa tầng hàng nghìn tỷ Nhân dân tệ.

Với một nhà phát triển gắn bó 3 thập kỷ với BĐS và từng bán tháo hơn 30 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 4,1 tỷ USD) tài sản trước khi thị trường lao dốc, những lời tự thú này có sức nặng rất lớn.

Thị trường đang suy thoái ra sao?

Số liệu chính thức cho thấy bức tranh khá nặng nề. Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) cho biết khoản đầu tư phát triển bất động sản trong quý 1 năm 2026 chỉ đạt 1,772 nghìn tỷ Nhân dân tệ (khoảng 244 tỷ USD), giảm 11.2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Doanh số bán nhà thương mại xây mới cũng giảm tới 16,7%.

Trong khi đó, dữ liệu từ Viện Chỉ số Trung Quốc (CIA) cho thấy giá nhà sơ cấp và thứ cấp tại 100 thành phố lớn nhất vẫn tiếp tục giảm tính đến tháng 3/2026, kéo dài chuỗi suy thoái gần 4 năm.

Vì sao thị trường rơi vào vòng xoáy này?

Giới quan sát cho rằng ngành địa ốc Trung Quốc đang chịu 2 áp lực cùng lúc: xử lý khối nợ khổng lồ tích tụ từ giai đoạn tăng trưởng nóng và khôi phục niềm tin đã vỡ vụn của người mua nhà.

Theo Pan Shiyi, gốc rễ vấn đề nằm ở chính sách từ cuối thập niên 1990. Trước đó, nhà ở đô thị tại Trung Quốc được phân phối theo cơ chế bao cấp qua các cơ quan, đơn vị nhà nước. Đến năm 1998, chính phủ cho phép cá nhân tự do mua bán nhà đất, mở ra giai đoạn thương mại hóa.

Khi đó, nhu cầu nhà ở trở thành động lực lớn cho xây dựng và tăng trưởng GDP. Hệ thống ngân hàng mở rộng mạnh cho vay thế chấp, chuyển trục tài chính sang cấp vốn trực tiếp cho người mua nhà. Ban đầu, tỷ lệ trả trước được siết ở mức 50%.

Nhưng theo thời gian, các hạn chế dần được nới lỏng. Nhiều người mua đổ vào thị trường, đẩy giá nhà tăng mạnh.

Góc khuất của cuộc chơi

Pan Shiyi cho biết ông từng phản đối gay gắt các đề xuất nới lỏng cho vay, đặc biệt là tình trạng người mua có thể vay với tỷ lệ trả trước gần như bằng 0. Theo ông, điều đó sẽ đẩy hệ thống vào rủi ro cực lớn.

Ông cũng cho rằng một thay đổi quan trọng khác nằm ở cách thị trường định giá nhà phát triển. Quỹ đất trở thành thước đo vị thế doanh nghiệp: càng nhiều quỹ đất, doanh nghiệp càng dễ huy động vốn qua cổ phiếu và trái phiếu.

Cách vận hành này khiến lợi ích của nhà phát triển và chính quyền địa phương gắn chặt với nhau. Khi chính quyền nắm quyền phân phối đất và liên tục đẩy giá đất lên qua đấu giá, toàn ngành bị cuốn vào cuộc đua gom đất thay vì chú trọng tính bền vững dài hạn.

Ông kết luận rằng chỉ cần một mắt xích trật nhịp, áp lực thanh khoản sẽ lan ra rất nhanh. Bề ngoài ngành có vẻ kiên cố, nhưng thực chất lại vận hành như một mô hình Ponzi khổng lồ và ngày càng phình to.

Niềm tin thị trường đang bị bào mòn

Trong bài viết, Pan Shiyi nhấn mạnh phần lớn ngành bất động sản đã phụ thuộc vào kỳ vọng ảo tưởng. Sự tham gia mù quáng của người mua và các tổ chức tín dụng đã làm bong bóng tài chính phình to, đe dọa hệ thống ngân hàng và an toàn tài chính hộ gia đình.

Sự nghiệp của ông cũng cho thấy ông nhận ra quy luật này khá sớm. Sinh năm 1963 tại tỉnh Cam Túc, ông và vợ là Trương Hân (Zhang Xin) thành lập SOHO China năm 1995, xây dựng danh mục BĐS thương mại lớn tại Bắc Kinh và Thượng Hải.

Từ năm 2014, khi thị trường còn ở đỉnh cao, ông đã âm thầm bán dần nhiều tài sản cốt lõi. Đến khi suy thoái lộ rõ, các thương vụ này đã mang về hơn 30 tỷ Nhân dân tệ (4,1 tỷ USD).

Sau khi kế hoạch tư nhân hóa SOHO China không thành vào năm 2022, vợ chồng ông rút khỏi ban điều hành. Gần đây nhất, vào tháng 3/2026, ông chi 62,5 triệu USD để mua 5 bất động sản cao cấp tại Upper East Side, Manhattan, và hiện đã định cư tại New York.

Điều gì sẽ quyết định khả năng phục hồi?

Ông Pan Shiyi kết thúc bằng thực tế rất nặng nề: hàng loạt dự án dang dở, làn sóng vỡ nợ của nhà phát triển và các tranh chấp pháp lý của người mua nhà đã đóng tiền trước nhưng chưa được giao nhà.

Theo ông, việc vực dậy niềm tin cho thị trường bất động sản Trung Quốc phụ thuộc rất lớn vào cách chính phủ xử lý các tổn thất này, đặc biệt là quyền lợi của người mua nhà.

Bạn nghĩ sao về câu chuyện này? Comment bên dưới nhé!